TS. Vũ Đình Ánh: Cần lấp lỗ hổng pháp lý để minh bạch thị trường bất động sản

Bất cập trong định nghĩa và quản lý dự án bất động sản

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và nhà ở đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng, những góp ý từ giới chuyên gia tiếp tục trở thành nguồn tham chiếu đáng chú ý cho quá trình hoàn thiện chính sách. Tại một buổi góp ý trực tiếp về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh đã thẳng thắn chỉ ra nhiều điểm nghẽn mang tính nền tảng, từ cách hiểu khái niệm đến cơ chế vận hành thị trường.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, vấn đề đầu tiên cần được xem xét lại là định nghĩa về “bất động sản”. Ông cho rằng cách tiếp cận trong dự thảo hiện nay chưa phản ánh đầy đủ bản chất khi có xu hướng tách rời quyền sử dụng đất khỏi tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, về cả lý thuyết lẫn thực tiễn, bất động sản phải là một chỉnh thể bao gồm đất đai và công trình xây dựng. Việc thiếu thống nhất trong cách định nghĩa không chỉ gây khó khăn trong áp dụng mà còn tiềm ẩn nguy cơ chồng chéo với Luật Đất đai – vốn được xem là luật gốc điều chỉnh lĩnh vực này.

TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế.

Bên cạnh đó, ông cũng chỉ ra sự mất cân đối giữa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự thảo luật. Trong khi các nghĩa vụ được quy định khá chi tiết, thì quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp lại chưa được làm rõ tương xứng. Tuy nhiên, điều khiến vị chuyên gia đặc biệt lo ngại là quy định cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo ông, điều này có thể tạo ra tiền lệ xấu, khiến việc chuyển nhượng trở thành “vòng xoáy” né tránh trách nhiệm, gây thất thu ngân sách và làm gia tăng tình trạng dự án treo.

Thực tế thị trường thời gian qua đã ghi nhận nhiều hệ lụy từ sự lỏng lẻo trong quản lý. Một trong những vấn đề nổi cộm là hàng nghìn người mua nhà chưa được cấp sổ hồng dù đã thanh toán đầy đủ. Các trường hợp vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép từ phía chủ đầu tư đã đẩy rủi ro sang phía người dân. TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh rằng luật cần có cơ chế xử lý rõ ràng để bảo vệ người mua nhà trong những tình huống như vậy, thay vì để họ phải gánh chịu hậu quả kéo dài.

Rủi ro tài chính chồng lấn và yêu cầu minh bạch giao dịch

Không chỉ dừng lại ở các vấn đề pháp lý, TS. Vũ Đình Ánh còn cảnh báo về những rủi ro tài chính đang tích tụ trong thị trường bất động sản, đặc biệt là hiện tượng “đòn bẩy kép”. Theo phân tích của ông, một dự án bất động sản hiện nay thường được tài trợ bởi vốn vay ngân hàng từ phía chủ đầu tư. Sau đó, khi sản phẩm được bán ra, người mua tiếp tục vay vốn để thanh toán, đồng nghĩa với việc cùng một tài sản nhưng gánh hai khoản nợ.

Cấu trúc tài chính này khiến thị trường trở nên nhạy cảm trước các cú sốc. Nếu một mắt xích gặp trục trặc – như chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc người mua không trả được nợ – toàn bộ chuỗi liên kết có thể bị ảnh hưởng. Điều này không chỉ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng mà còn tác động trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế.

Ngoài ra, vấn đề lệch pha kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và cho vay cũng được nhắc đến như một nguy cơ tiềm ẩn. Các khoản vay bất động sản thường có thời gian dài, trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Sự mất cân đối này nếu không được kiểm soát tốt có thể dẫn đến áp lực thanh khoản trong hệ thống tài chính.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng tính minh bạch, TS. Vũ Đình Ánh đề xuất cần chuẩn hóa các giao dịch bất động sản thông qua việc ban hành hợp đồng mẫu. Thay vì quy định quá chi tiết trong luật về quyền và nghĩa vụ của các bên, Nhà nước có thể xây dựng các mẫu hợp đồng thống nhất cho từng loại giao dịch như mua bán, thuê hoặc thuê mua. Điều này không chỉ giúp người dân dễ tiếp cận thông tin mà còn hạn chế tình trạng cài cắm các điều khoản bất lợi từ phía chủ đầu tư.

Ông cũng cho rằng cần xem xét hợp nhất các quy định liên quan đến bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai để tạo ra một hệ thống pháp lý thống nhất. Việc phân tách như hiện nay có thể dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quản lý, đồng thời tạo ra khoảng trống pháp lý dễ bị lợi dụng.

Nhìn tổng thể, những góp ý của TS. Vũ Đình Ánh cho thấy một bức tranh rõ nét về những lỗ hổng còn tồn tại trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, việc hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ nhằm kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp mà còn đóng vai trò then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn.