Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh

Phóng viên: Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2026?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung mới ở mức cao, với hơn 16.000 sản phẩm được tung ra thị trường, gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư vẫn đặt niềm tin vào tiềm năng dài hạn, bất chấp những tín hiệu thận trọng đang xuất hiện. Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung đã có sự chuyển dịch đáng kể khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây Thủ đô.

Sự thay đổi về cơ cấu này kéo theo mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục leo thang. Tính đến cuối quý II/2026, giá bán trung bình đã lên tới khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng rõ rệt so với thời điểm cuối năm 2025. Việc nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp không chỉ đẩy giá lên cao mà còn khiến thị trường ngày càng xa rời khả năng chi trả của số đông người mua có nhu cầu ở thực.

Dù giá tăng mạnh, thanh khoản thị trường lại không đi cùng xu hướng. Lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt, phản ánh tâm lý thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở. Đây được xem là nghịch lý nổi bật nhất hiện nay, khi cung vẫn dồi dào, giá liên tục lập mặt bằng mới nhưng sức hấp thụ lại suy yếu, cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Phóng viên: Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước, nguyên nhân chính đến từ đâu?

Bà Nguyễn Hoài An: Có hai yếu tố chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất là áp lực từ lãi suất. Từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên, khiến chi phí vốn của cả nhà đầu tư và người mua nhà tăng cao. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai là áp lực nguồn cung. Khi thị trường liên tục đón nhận lượng lớn sản phẩm mới trong thời gian dài, người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý “sợ mất cơ hội” như giai đoạn trước. Điều này làm giảm tốc độ ra quyết định, kéo theo tỷ lệ hấp thụ giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85–90% của giai đoạn 2024–2025.

bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội (Ảnh: Thúy An)

Phóng viên: Sự xuất hiện của các dự án nhà ở xã hội cho thuê sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc phát triển nhà ở xã hội theo hướng cho thuê đang được xem là một lựa chọn phù hợp với thực tiễn đô thị hóa nhanh tại Việt Nam, đặc biệt ở những thành phố lớn như Hà Nội. Khi giá nhà thương mại liên tục neo ở mức cao, ngày càng nhiều người lao động, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở cho thuê không chỉ giúp mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở mà còn góp phần ổn định an sinh xã hội theo hướng bền vững hơn.

Không chỉ dừng lại ở việc giải quyết nhu cầu trước mắt, phân khúc này còn có ý nghĩa dài hạn trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Khi nguồn cung nhà ở cho thuê được cải thiện, áp lực dồn lên phân khúc nhà ở thương mại sẽ giảm bớt, từ đó góp phần điều tiết mặt bằng giá. Đồng thời, người dân cũng có thêm lựa chọn linh hoạt thay vì phải gánh áp lực tài chính lớn để mua nhà trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt còn nhiều biến động.

Tuy nhiên, để mô hình nhà ở xã hội cho thuê thực sự phát huy hiệu quả, vai trò của chính sách là yếu tố then chốt. Khác với nhà ở để bán, loại hình này đòi hỏi dòng vốn dài hạn, khả năng thu hồi vốn chậm và biên lợi nhuận không cao. Trong khi đó, chi phí đất đai, xây dựng và đặc biệt là chi phí vốn tại Việt Nam vẫn đang ở mức cao, tạo ra rào cản lớn đối với doanh nghiệp nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ mạnh.

Vì vậy, các chính sách ưu đãi về tín dụng, quỹ đất, thuế và thủ tục pháp lý cần được thiết kế đồng bộ và đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Trong ngắn hạn, phân khúc này có thể chưa tạo ra tác động rõ rệt lên thị trường bất động sản thương mại. Tuy nhiên, về dài hạn, nếu được phát triển đúng hướng, đây sẽ là một trụ cột quan trọng giúp thị trường vận hành cân bằng hơn, giảm tính đầu cơ và hướng đến giá trị sử dụng thực.

Phóng viên: Dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển ra sao?

Bà Nguyễn Hoài An:

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài khoảng ba năm, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ rệt, kéo theo sự thay đổi trong tư duy của nhà đầu tư. Nếu trước đây, dòng tiền thường ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, thì hiện tại mô hình này dần mất đi sức hút. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bất động sản đã tăng quá nhanh trong khi giá thuê lại tăng chậm, khiến tỷ suất sinh lời ngày càng bị thu hẹp và không còn đủ hấp dẫn như trước.

Sự lệch pha giữa giá tài sản và khả năng khai thác thực tế đã buộc nhà đầu tư phải đánh giá lại chiến lược. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá dài hạn, thị trường đang chứng kiến xu hướng quay về những giá trị cốt lõi, nơi hiệu quả đầu tư được đo bằng khả năng khai thác và dòng tiền thực. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng hơn trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và rủi ro thị trường ngày càng rõ nét.

Hiện nay, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang các bất động sản mang giá trị sử dụng thực, như sản phẩm có thể khai thác ngay, pháp lý rõ ràng hoặc dự án có tiến độ đảm bảo trong vòng 2–3 năm tới. Những tài sản có tính thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc kinh doanh thực tế đang trở thành ưu tiên hàng đầu. Ngược lại, các dự án mang tính “đón đầu” quy hoạch xa, thiếu tính chắc chắn về thời gian và hiệu quả khai thác sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền trong giai đoạn hiện nay.

Phóng viên: Bà dự báo như thế nào về diễn biến thị trường trong nửa cuối năm 2026?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong 6 tháng cuối năm, chúng tôi cho rằng mặt bằng giá sẽ khó giảm sâu do đang neo ở mức cao. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại đáng kể. Các chỉ số dự báo cho thấy cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang bước vào giai đoạn đi ngang và ổn định hơn, thay vì tăng “dốc đứng” như giai đoạn 2023–2025.

Tính đến hiện tại, giá bất động sản đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nếu thị trường duy trì trạng thái ổn định, mức tăng trưởng cả năm có thể giữ ở ngưỡng hai con số. Ngược lại, nếu thanh khoản tiếp tục suy yếu, mức tăng trưởng có thể giảm xuống dưới 13%.

Về dài hạn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn, với mức tăng giá khoảng 3–5% mỗi năm. Đây là mức tăng hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và phù hợp với sự phát triển chung của nền kinh tế. Quan trọng hơn, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt hơn, chỉ những sản phẩm có giá trị thực mới có thể duy trì sức hút lâu dài.

Trân trọng cảm ơn bà!