Giá chung cư Hà Nội đảo chiều, thứ cấp giảm lần đầu sau gần bốn năm

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý khi giá chung cư thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm sau thời gian dài tăng trưởng. Theo báo cáo thị trường quý II/2026, mức giá thứ cấp trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên phân khúc này điều chỉnh kể từ cuối năm 2022.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang dần mất đi đà tăng nóng từng kéo dài trong giai đoạn 2023–2025. Tốc độ tăng giá theo năm của phân khúc thứ cấp hiện chỉ còn khoảng 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24–26% trước đó. Sự thay đổi này phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua, đặc biệt trong bối cảnh chi phí tài chính vẫn ở mức cao.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý.

Trái ngược với thị trường thứ cấp, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng mạnh. Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và tăng tới 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân chính đến từ cơ cấu nguồn cung khi thị trường ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp. Trong hai quý liên tiếp, Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào có mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, các sản phẩm thuộc phân khúc từ 80–110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Đáng chú ý, riêng phân khúc cao cấp trên 120 triệu đồng/m² đã có hơn 3.000 căn hộ được mở bán từ bốn dự án tại các khu vực nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh. Việc nguồn cung tập trung vào các sản phẩm giá cao đã kéo mặt bằng giá chung của thị trường lên mức mới.

Trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2020. Tuy nhiên, sức hấp thụ của thị trường lại không tăng tương ứng.

Riêng quý II/2026 ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương khoảng 68% lượng hàng mở bán mới. Tỷ lệ này dù tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025, khi thanh khoản thường xuyên đạt trên 90%, thậm chí có thời điểm vượt cả nguồn cung.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là do mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao. Điều này khiến người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các khoản đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thay vì quyết định nhanh như trước, người mua hiện có xu hướng cân nhắc kỹ về dòng tiền và thời điểm xuống tiền.

Sự điều chỉnh không chỉ xuất hiện ở phân khúc căn hộ mà còn lan sang thị trường bất động sản gắn liền với đất. Trong sáu tháng đầu năm, nguồn cung mở bán mới của phân khúc thấp tầng đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng quý II, thị trường ghi nhận hơn 1.110 sản phẩm được đưa ra, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên). Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực vùng ven và các đô thị quy mô lớn.

Thanh khoản của phân khúc này cũng giảm mạnh. Tổng số giao dịch thành công trong quý II chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức suy giảm sâu, phản ánh rõ sự thận trọng của thị trường.

Về giá bán, thị trường sơ cấp ghi nhận mức trung bình khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm 9% so với quý trước và giảm gần 9% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá thứ cấp của biệt thự và nhà liền kề đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý và chỉ tăng nhẹ 2% theo năm.

Theo dự báo, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Đây là con số cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ tăng mạnh về nguồn cung.

Tuy nhiên, nguồn cung lớn cũng kéo theo áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư. Để thu hút người mua, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược giá, đa dạng hóa sản phẩm và đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính hơn.

Diễn biến giá bán và thanh khoản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào xu hướng lãi suất và mức độ phục hồi niềm tin của người mua. Nếu lãi suất hạ nhiệt, thị trường có thể sớm lấy lại đà tăng trưởng. Ngược lại, áp lực điều chỉnh có thể tiếp tục kéo dài.

Dù thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, các yếu tố nền tảng của bất động sản Hà Nội vẫn được đánh giá tích cực trong dài hạn. Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 với định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông, phía Tây và phía Bắc sông Hồng sẽ tạo dư địa lớn cho phát triển nhà ở.

Các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang được kỳ vọng sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường. Bên cạnh đó, việc triển khai đồng loạt 5 tuyến đường sắt đô thị với mục tiêu hoàn thành vào năm 2030 sẽ tạo bước đột phá về hạ tầng kết nối.

Sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD cũng sẽ định hình lại xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân, mở ra cơ hội cho nhiều loại hình bất động sản mới.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn điều chỉnh hiện tại được xem là bước “làm nguội” cần thiết sau chu kỳ tăng trưởng nóng, giúp thị trường trở nên lành mạnh và bền vững hơn trong những năm tới.