Chung cư nội đô hạ nhiệt, dòng tiền bất động sản dịch chuyển mạnh về vùng ven

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh kéo dài nhiều năm, thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện những dấu hiệu chững lại rõ rệt. Mặt bằng giá leo thang nhanh chóng không chỉ khiến thanh khoản suy giảm mà còn tạo ra sự dịch chuyển đáng chú ý của dòng tiền đầu tư sang các phân khúc khác, đặc biệt là đất nền vùng ven.

Theo Savills, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vào cuối năm 2024 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Nếu nhìn trong dài hạn, mức giá này đã tăng hơn 3 lần so với cách đây một thập kỷ, khi căn hộ nội đô chỉ dao động khoảng 20–25 triệu đồng/m². Tốc độ tăng trưởng này phản ánh sức nóng của thị trường nhưng đồng thời cũng đặt ra bài toán lớn về khả năng chi trả của người mua.

Chung cư nội đô hạ nhiệt, dòng tiền bất động sản dịch chuyển mạnh về vùng ven (Ảnh: Minh họa)

Không chỉ thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp cũng ghi nhận đà tăng mạnh trong nhiều năm qua. Savills cho biết, giai đoạn từ 2020 đến 2024, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22% mỗi năm, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp có tốc độ tăng cao nhất. Điều này khiến mặt bằng giá chung cư ngày càng xa rời khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng hiện chiếm tới 59% tổng lượng giao dịch thành công trên thị trường. Con số này cho thấy sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu, khi phần lớn sản phẩm trên thị trường tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc giá hợp lý hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Lượng giao dịch không còn sôi động như trước, thời gian bán hàng kéo dài hơn và người mua có xu hướng thận trọng, chờ đợi thêm diễn biến giá. Nhiều chủ sở hữu cũng buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nếu muốn bán nhanh, thay vì giữ tâm lý “neo giá” như giai đoạn trước.

Theo dữ liệu giao dịch trên Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với căn hộ tại Hà Nội trong những tháng gần đây có xu hướng giảm nhẹ, trong khi lượng tìm kiếm đất nền lại gia tăng. Đây là tín hiệu cho thấy dòng tiền đang có sự dịch chuyển rõ rệt giữa các phân khúc.

Sự dịch chuyển này không phải là hiện tượng mới, mà thường lặp lại theo chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi một phân khúc tăng giá quá nhanh và đạt ngưỡng cao, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm những khu vực còn dư địa tăng trưởng để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong giai đoạn hiện tại, đất nền vùng ven đang trở thành điểm đến của dòng tiền.

Trong khi đó, đất nền tại khu vực Quốc Oai – Hòa Lạc hiện có mức giá phổ biến từ 11 đến 97 triệu đồng/m², trong khi một số khu vực tại Đông Anh dao động từ 42 đến 273 triệu đồng/m² tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. So với giá chung cư nội đô đang phổ biến ở ngưỡng 70–80 triệu đồng/m², mức giá này tạo ra sức hấp dẫn đáng kể đối với nhà đầu tư.

Một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng này là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Nhiều khu vực vùng ven đang được đầu tư mạnh mẽ với các dự án trọng điểm như đường Vành đai 4, các cây cầu mới kết nối qua sông Hồng hay các tuyến metro đang được quy hoạch và triển khai. Những yếu tố này giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển, đồng thời nâng cao tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Savills cho biết, các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn và ưu tiên các yếu tố pháp lý, tiến độ dự án cũng như khả năng hình thành cộng đồng dân cư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thị trường bất động sản hiện đang chịu sự giám sát chặt chẽ hơn về tín dụng và pháp lý, khiến các cơn sốt đất diện rộng khó có khả năng lặp lại. Thay vào đó, sự tăng trưởng sẽ diễn ra có chọn lọc, tập trung vào những khu vực thực sự có tiềm năng.

Theo dữ liệu giao dịch trên Batdongsan.com.vn, thanh khoản đất nền tại những khu vực đã có hạ tầng hoàn thiện ghi nhận mức cải thiện tốt hơn so với phân khúc căn hộ nội đô. Điều này phản ánh tâm lý của nhà đầu tư đang chuyển từ “lướt sóng” sang tìm kiếm giá trị bền vững.

Dù vậy, các chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ xuất hiện các đợt sốt đất cục bộ nếu dòng tiền đổ vào quá nhanh tại những khu vực mới chỉ có thông tin quy hoạch. Savills cho biết, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố pháp lý và tiến độ thực tế của hạ tầng để tránh rủi ro.

Trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ chung cư nội đô sang đất nền vùng ven được xem là tất yếu. Tuy nhiên, cơ hội không còn thuộc về số đông mà sẽ dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết lựa chọn đúng khu vực và thời điểm.

Sở Xây dựng Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản đang dần chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định hơn, nơi giá trị thực và nhu cầu ở thực đóng vai trò quyết định. Đây có thể là nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong tương lai, thay vì những đợt tăng nóng ngắn hạn như trước đây.