Dòng vốn quốc tế vào Việt Nam tăng tốc, mở ra dư địa mới cho bất động sản

Việt Nam tiếp tục ghi nhận dòng vốn quốc tế tích cực trong năm 2026. Trong nửa đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước, trong khi vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm đối với giai đoạn sáu tháng đầu năm. Nguồn vốn tiếp tục gắn với nhiều hoạt động kinh tế, từ sản xuất và logistics đến công nghệ và hạ tầng số, theo ghi nhận của Savills.

Sản xuất và logistics tiếp tục tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản

Sản xuất vẫn là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Cùng với sự dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất theo yêu cầu tiếp tục được duy trì tại nhiều thị trường.

Dòng vốn quốc tế vào Việt Nam tăng tốc, mở ra dư địa mới cho bất động sản.

Theo Savills Vietnam, các quyết định lựa chọn địa điểm ngày càng được xem xét trên nhiều yếu tố, từ nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics và tiêu chuẩn ESG đến khả năng mở rộng và tốc độ đưa tài sản vào vận hành. Trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất, theo Savills. Đây là một trong những thay đổi đang diễn ra trong cách doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng khi tốc độ vận hành cũng trở thành một yếu tố được quan tâm, đặc biệt đối với các ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Cùng với sản xuất, logistics đang trở thành một phần ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng. Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu giao hàng nhanh hơn và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang tạo thêm nhu cầu đối với kho vận hiện đại và các vị trí có khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng.

Quá trình chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao cũng đang làm thay đổi yêu cầu đối với bất động sản.

Các ngành như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và những hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành. Điều này có thể tạo ra nhu cầu đối với những tài sản chuyên biệt thay vì chỉ mở rộng diện tích bất động sản công nghiệp đơn thuần.

Trung tâm dữ liệu là một ví dụ. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.

Sự gia tăng này không chỉ liên quan đến diện tích mặt bằng. Các cơ sở dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, quá trình số hóa đang tạo thêm một nhóm nhu cầu bất động sản có yêu cầu khác biệt so với các loại hình công nghiệp truyền thống.

Khả năng mở rộng hạ tầng tiếp tục được xem xét

Sự phát triển của các ngành này cũng diễn ra trong bối cảnh mạng lưới hạ tầng của Việt Nam đang được mở rộng. Các tuyến cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và mạng lưới logistics đang cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất và thị trường tiêu dùng.

Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và các khu vực lân cận đang hình thành một mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết cao hơn. Ở phía Nam, TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư.

“Hiện Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, nhờ đó đang mở ra những vùng đất rộng lớn cũng như kết nối các tỉnh thành khác nhau thông qua việc tận dụng toàn bộ các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng này.”

Nhận định này cũng đặt nhu cầu bất động sản trong một bối cảnh rộng hơn: khi hạ tầng kết nối được cải thiện, khả năng tiếp cận các khu vực mới có thể thay đổi, qua đó tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất và phát triển bất động sản tại những địa điểm trước đây ít được chú ý.

Theo các chuyên gia Savills, bên cạnh quy mô và vị trí, khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, kết nối và khả năng mở rộng cũng là những yếu tố được doanh nghiệp và nhà đầu tư xem xét khi lựa chọn tài sản.

Cùng với các loại hình truyền thống, thị trường ghi nhận sự xuất hiện của những tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao. Trên thị trường đầu tư, các tài sản này có thể được tiếp cận thông qua nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản và tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán – tái thuê, với những đặc điểm khác nhau về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành.

Sự đa dạng về loại hình tài sản và cấu trúc đầu tư đang là một phần trong những thay đổi được ghi nhận trên thị trường bất động sản Việt Nam, cùng với sự thay đổi của hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng tài sản.