Chuyên gia Đinh Minh Tuấn: Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản 2026

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “trụ cột” của thị trường

Chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026, Chuyên gia Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng phân khúc căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng nổi bật, đóng vai trò dẫn dắt cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Trong bối cảnh thị trường từng trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, sự phục hồi của phân khúc này mang ý nghĩa quan trọng đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Theo ông Tuấn, điểm đáng chú ý nhất trong 6 tháng đầu năm là nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện mở bán đã giúp thị trường có thêm sản phẩm mới, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực vệ tinh. Điều này góp phần giảm áp lực khan hiếm nguồn hàng vốn kéo dài trong nhiều năm trước đó.

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn

Dù vậy, bức tranh thanh khoản lại có sự thay đổi nhất định. Nếu như giai đoạn trước, dòng tiền đầu tư chiếm tỷ trọng lớn thì hiện nay, nhóm nhà đầu tư đã thận trọng hơn, khiến mức độ sôi động không còn như trước. Tuy nhiên, lực cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng.

“Người mua hiện nay không còn tâm lý chạy theo đám đông hay xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội như trước. Thay vào đó, họ cân nhắc kỹ hơn về giá trị thực của sản phẩm, từ pháp lý, vị trí đến khả năng khai thác sử dụng lâu dài”, ông Tuấn nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng tăng, nhưng không còn đồng loạt mà đã phân hóa rõ rệt. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận giao dịch tích cực. Ngược lại, các sản phẩm thiếu lợi thế hoặc có giá vượt khả năng chi trả đang dần chững lại.

Sự thay đổi trong hành vi người mua đang buộc thị trường phải điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Không chỉ người mua để ở mà cả nhà đầu tư cũng bắt đầu chú trọng đến yếu tố dòng tiền, khả năng cho thuê và tính thanh khoản thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thị trường nửa cuối năm: Phục hồi nhưng chọn lọc và bền vững hơn

Dự báo về nửa cuối năm 2026, Chuyên gia Đinh Minh Tuấn cho rằng thị trường căn hộ chung cư sẽ tiếp tục phục hồi, song theo hướng ổn định và chọn lọc hơn so với các chu kỳ tăng trưởng trước đây.

Theo ông, động lực chính vẫn đến từ ba yếu tố cốt lõi gồm hạ tầng, dòng tiền và nhu cầu ở thực. Trong đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai, metro hay cao tốc liên vùng đang góp phần tái định hình không gian đô thị, mở rộng khu vực phát triển cho thị trường bất động sản.

thị trường căn hộ chung cư sẽ tiếp tục phục hồi (Ảnh: Mịnh họa)

“Hạ tầng không chỉ giúp kết nối mà còn tạo ra các cực tăng trưởng mới. Những khu vực trước đây ít được chú ý nay đang trở thành điểm đến tiềm năng nhờ khả năng kết nối được cải thiện”, ông Tuấn phân tích.

Bên cạnh đó, dòng tiền cũng đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm – nơi giá đã tăng cao – sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Đây là những khu vực còn dư địa phát triển và có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà cũng đang gia tăng, đặc biệt từ nhóm chuyên gia nước ngoài. Điều này không chỉ phản ánh sự phục hồi của nền kinh tế mà còn tạo thêm động lực cho thị trường căn hộ, nhất là các dự án có khả năng khai thác cho thuê tốt.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng chỉ ra rằng mặt bằng giá cao vẫn là thách thức lớn. Khi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính chưa có dấu hiệu giảm, khả năng giảm giá trên diện rộng là khó xảy ra. Thay vào đó, các chủ đầu tư sẽ linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng, như giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Một vấn đề đáng quan tâm khác là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Hiện nay, phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Điều này khiến cơ hội sở hữu nhà của nhóm thu nhập trung bình bị thu hẹp, tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối cung – cầu trong dài hạn.

Theo Chuyên gia Đinh Minh Tuấn, trong bối cảnh đó, nguyên tắc quan trọng nhất đối với nhà đầu tư là tập trung vào giá trị khai thác thực tế của sản phẩm. “Thị trường đang bước vào giai đoạn mà dòng tiền thực và nhu cầu thực sẽ quyết định tất cả. Những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế rõ rệt”, ông nhấn mạnh.

Đối với các chủ đầu tư, bài toán không còn là đẩy giá lên cao mà là tìm điểm cân bằng giữa giá bán, chất lượng và nhu cầu thị trường. Một dự án chỉ có thể phát triển bền vững khi phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu.

Nhìn tổng thể, ông Đinh Minh Tuấn khẳng định, thị trường căn hộ chung cư năm 2026 đang chuyển mình theo hướng lành mạnh hơn, khi yếu tố đầu cơ dần nhường chỗ cho nhu cầu thực. Dù vẫn còn những thách thức, nhưng với nền tảng cầu ổn định và sự cải thiện về nguồn cung, phân khúc này được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột của thị trường bất động sản trong thời gian tới.