Quy định mới về miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, bổ sung và làm rõ nhiều quy định quan trọng liên quan đến thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, cùng với những điều kiện cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách.

Theo quy định mới, các giao dịch bất động sản giữa những người có quan hệ thân thuộc trong gia đình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau đều thuộc diện không phải nộp thuế. Đây là chính sách đã được áp dụng trước đó, nhưng nay được cụ thể hóa rõ ràng hơn trong Nghị định mới, giúp giảm bớt vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Quy định mới về miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (Ảnh: Minh họa)

Một điểm đáng chú ý khác là quy định miễn thuế đối với việc phân chia bất động sản khi ly hôn. Theo đó, nếu tài sản được phân chia theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết của tòa án, thì phần thu nhập phát sinh từ việc phân chia này cũng được miễn thuế. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên trong quá trình giải quyết quan hệ hôn nhân, tránh phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính không cần thiết.

Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất, Nghị định tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế, nhưng đi kèm với các điều kiện chặt chẽ hơn. Theo đó, người chuyển nhượng phải chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm giao dịch. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân vẫn còn sở hữu thêm bất kỳ bất động sản nào khác, kể cả nhà ở hoặc công trình đang hình thành trong tương lai, thì sẽ không được xem là trường hợp duy nhất và không được miễn thuế.

Quy định này được đánh giá là nhằm ngăn chặn tình trạng lách luật, khi một số cá nhân cố tình phân tách tài sản hoặc đứng tên hộ để được hưởng ưu đãi thuế. Đồng thời, việc đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào phạm vi xem xét cũng giúp cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hơn thực trạng sở hữu tài sản của người dân.

Ngoài ra, cá nhân muốn được miễn thuế phải đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu tối thiểu. Cụ thể, bất động sản phải được sở hữu ít nhất 183 ngày tính từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi, thì thời điểm tính sở hữu được căn cứ theo giấy chứng nhận ban đầu. Điều kiện này nhằm hạn chế các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Một điểm quan trọng khác là yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc một phần thửa đất, thì phần giao dịch đó sẽ không được miễn thuế, dù đó là tài sản duy nhất. Quy định này hướng đến việc đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng trong xác định nghĩa vụ thuế, tránh việc chia nhỏ tài sản để hưởng ưu đãi.

Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, quy định miễn thuế chỉ áp dụng đối với cá nhân chưa có bất động sản khác. Nếu một người có chung quyền sở hữu nhưng đồng thời sở hữu thêm tài sản khác, thì phần chuyển nhượng của người đó vẫn phải chịu thuế. Điều này thể hiện nguyên tắc công bằng trong chính sách thuế, đồng thời phản ánh đúng thực tế về mức độ sở hữu tài sản của từng cá nhân.

Đáng chú ý, Nghị định cũng nhấn mạnh trách nhiệm tự kê khai của người nộp thuế. Cá nhân khi thực hiện giao dịch phải tự xác định và cam kết về việc mình chỉ có một bất động sản duy nhất. Nếu cơ quan chức năng phát hiện việc kê khai không trung thực, người vi phạm sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật. Đây được xem là biện pháp quan trọng nhằm nâng cao tính tuân thủ và hạn chế gian lận trong lĩnh vực thuế.

Việc ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo môi trường minh bạch và ổn định hơn. Chính sách miễn thuế, nếu được thực hiện đúng đối tượng, sẽ hỗ trợ người dân trong các giao dịch thiết yếu, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở thực. Tuy nhiên, với các điều kiện chặt chẽ đi kèm, cơ quan quản lý cũng đang gửi đi thông điệp rõ ràng về việc siết chặt kỷ cương và ngăn chặn các hành vi lợi dụng chính sách.

Trong dài hạn, những điều chỉnh này không chỉ tác động đến nghĩa vụ thuế của người dân, mà còn ảnh hưởng đến hành vi đầu tư, chuyển nhượng trên thị trường. Khi các quy định ngày càng minh bạch và đồng bộ, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng lành mạnh hơn, giảm bớt tính đầu cơ và hướng đến phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế.