Nhà ở xã hội và cho thuê mở lối an cư cho người trẻ

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh khi yếu tố đầu cơ dần hạ nhiệt, thay vào đó là nhu cầu ở thực ngày càng chiếm ưu thế. Tuy nhiên, nghịch lý lại xuất hiện khi nhóm có nhu cầu lớn nhất là người trẻ và các gia đình mới lại gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Nhà ở xã hội và cho thuê mở lối an cư cho người trẻ (Ảnh: Minh họa)

Người mua thay đổi tư duy, thị trường quay về giá trị thực

Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, bức tranh thị trường năm 2026 cho thấy sự thay đổi rõ rệt. Thanh khoản giảm so với giai đoạn trước nhưng không đồng nghĩa nhu cầu suy yếu. Ngược lại, dòng tiền đang trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025. Điều này phản ánh xu hướng người mua không còn chạy theo tâm lý “mua để chờ tăng giá” mà chuyển sang “mua để khai thác giá trị”.

Các dự án có hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng thực tế vẫn duy trì sức hút ổn định. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá đang đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Diễn biến này cho thấy bất động sản đang dần trở về đúng bản chất: là nơi ở và tài sản tích lũy dài hạn. Nhu cầu ở thực vì thế trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, khi nhu cầu này tăng lên, câu hỏi đặt ra là liệu người có nhu cầu thật sự có đủ khả năng tiếp cận hay không.

Trong khi thị trường dịch chuyển theo hướng bền vững hơn, người trẻ lại đang phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy từ quý III/2024 đến nay, giá căn hộ tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới. Phần lớn dự án mở bán có giá từ 60 triệu đồng/m² trở lên, đồng nghĩa với việc một căn hộ 60-70m² có giá từ 3,6-4,5 tỷ đồng.

Mức giá này vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người trẻ, đặc biệt là những người mới lập nghiệp. Nếu trước đây thị trường còn tồn tại các sản phẩm đóng vai trò “nấc thang đầu tiên” như căn hộ nhỏ, nhà giá thấp ở vùng ven thì hiện nay phân khúc này gần như biến mất.

Chi phí đất đai, xây dựng và phát triển dự án tăng cao khiến doanh nghiệp khó triển khai sản phẩm giá phù hợp. Hệ quả là lộ trình an cư của người trẻ bị kéo dài đáng kể.

Chị Nguyễn Thu Trang (29 tuổi, nhân viên văn phòng tại quận Cầu Giấy) chia sẻ: “Thu nhập hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng. Nếu mua căn hộ hơn 4 tỷ đồng thì phải vay rất nhiều, áp lực trả nợ quá lớn. Chúng tôi đành tiếp tục thuê nhà và chờ thêm vài năm nữa”.

Cùng quan điểm, anh Phạm Văn Hùng (31 tuổi, kỹ sư công nghệ thông tin) cho rằng vấn đề không nằm ở việc thiếu nhà, mà là thiếu những căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của người trẻ.

“Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. Người trẻ cần những căn hộ vừa túi tiền để bắt đầu tích lũy, nhưng loại sản phẩm này gần như không còn trên thị trường”, anh Hùng nói.

Các chuyên gia nhận định, đây không chỉ là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản mà đã trở thành vấn đề lớn liên quan đến phát triển đô thị và an sinh xã hội. Khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng quá lớn trong thu nhập, người trẻ sẽ bị hạn chế khả năng tích lũy và đầu tư cho tương lai.

Cần xây dựng hệ sinh thái nhà ở đa tầng

Để giải quyết bài toán này, các chuyên gia cho rằng cần một cách tiếp cận tổng thể thay vì phụ thuộc vào một loại hình nhà ở.

Trong đó, nhà ở xã hội vẫn giữ vai trò trụ cột nhằm hỗ trợ nhóm thu nhập thấp và công nhân lao động. Tuy nhiên, đây không phải giải pháp duy nhất vì không phải tất cả người trẻ đều thuộc diện được hưởng chính sách này.

Bên cạnh đó, thị trường cần được bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp – phân khúc từng đóng vai trò là bước đệm quan trọng cho các gia đình trẻ. Sự thiếu hụt của phân khúc này đang khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.

Đáng chú ý, VARS IRE nhấn mạnh vai trò của nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Đây không chỉ là giải pháp tạm thời mà cần được nhìn nhận như một cấu phần chính thức trong hệ sinh thái nhà ở. Mô hình này giúp người trẻ có nơi ở ổn định trong giai đoạn đầu lập nghiệp trước khi đủ điều kiện mua nhà.

Theo khuyến nghị, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc quy hoạch quỹ đất, xây dựng cơ chế tài chính và tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Đồng thời, cần có chính sách linh hoạt về nghĩa vụ tài chính đất đai nhằm giảm áp lực vốn ban đầu cho nhà đầu tư.

Một yếu tố khác được nhấn mạnh là phát triển đô thị theo mô hình TOD. Tuy nhiên, TOD không nên chỉ dừng ở việc gia tăng giá trị bất động sản quanh các tuyến metro mà cần đảm bảo sự đồng bộ giữa nơi ở, việc làm và hệ thống tiện ích xã hội.

Theo ông Trần Quang Trung, sự thành công của các đô thị mới phụ thuộc vào khả năng kết nối toàn diện, không chỉ riêng hạ tầng giao thông. Vì vậy, trong quy hoạch các khu TOD tương lai, cần dành quỹ đất hợp lý cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn.

Nếu xu hướng cao cấp hóa tiếp tục chiếm ưu thế, mục tiêu giãn dân và tạo cơ hội an cư cho số đông sẽ khó đạt được.

Nhu cầu ở thực đang trở thành động lực chính của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để biến nhu cầu đó thành những mái ấm thực sự, thị trường cần một hệ sinh thái nhà ở đa dạng, cân bằng và phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người trẻ mới có cơ hội trở thành hiện thực, thay vì tiếp tục bị kéo dài theo mỗi chu kỳ tăng giá của thị trường.