TP.HCM: Người mua e dè khi lãi suất tăng, giá căn hộ vẫn neo cao

Theo Savills Việt Nam, trong quý 2/2026, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt 1.800 căn.

Giá căn hộ vượt ngưỡng 120 triệu VND/m2

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, trong quý 2/2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM dù có cải thiện, nhưng tình hình hoạt động vẫn khá trầm lắng.

Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%/năm, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Trong quý 2/2026, nguồn cung mới đạt 1.800 căn. Trong khi thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, thị trường vẫn duy trì tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm. Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới.

Các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, và đều có mức giá trên 90 triệu VND/m2 thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu VND/m2.

Nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, và các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi tài chính cao.

Về phía các chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%/năm. Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục tăng.

Những tháng cuối năm 2026, Savills kỳ vọng tăng trưởng kinh tế, du lịch phục hồi và thu nhập hộ gia đinh cải thiện sẽ tiếp tục thúc đấy chi tiêu bán lẻ trong thời gian tới. Đồng thời, nguồn cung mới hạn chế sẽ hỗ trợ duy trì công suất cao và đà tăng giá thuê tại các dự án sắp ra mắt.

Theo đó, bà Hương nhận định trong giai đoạn nửa cuối năm 2026, thị trường có tín hiệu khả quan khi dự kiến có 1/3 nguồn cung sắp tới sẽ là căn hộ phân khúc tầm trung, giúp giải tỏa cơn khát nhà ở vừa túi tiền.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam. Ảnh: SV.

Bà Hương cho rằng nhờ sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông khu vực phía Nam, các dự án mới ở thành phố Đồng Nai hay khu vực Bình Dương cũ đang có mức giá bằng 50% so với TP.HCM, trở thành lựa chọn cho nhiều người muốn tiếp cận nhà ở giá phù hợp.

"Với sự tiếp cận tới TP.HCM ngày càng thuận tiện hơn, chúng ta có những giải pháp căn cơ hơn, giá thành hợp lý hơn và thời gian di chuyển đang ngày càng được rút ngắn nhờ sự đầu tư cơ sở hạ tầng", bà Hương cho biết.

Căn hộ dịch vụ có giá thuê hợp lý

Tại phân khúc căn hộ dịch vụ, ông Neil MacGrego, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết trong quý 2/2026 nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm nhẹ xuống khoảng 7.000 căn sau khi một số dự án Hạng C quy mô nhỏ ngừng hoạt động. Đối với nguồn cung căn hộ dịch vụ Hạng A và Hạng B lại duy trì ổn định.

Trong nửa đầu năm 2026, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới tại TP.HCM đạt 923 triệu USD, tăng 58% theo năm. Sự mở rộng của các doanh nghiệp đa quốc gia tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc theo các dự án đầu tư.

Theo đó, công suất thuê trung bình đạt 84%. Dù công suất khu vực trung tâm giảm nhẹ, trong khi các dự án ở khu vực ngoài trung tâm cải thiện nhờ giá thuê hợp lý và khả năng tiếp cận thuận tiện.

Giá thuê trung bình tăng theo quý lên 560.000 VND/m2/tháng do các dự án Hạng C có giá thấp rút khỏi thị trường. Đối với khu vực trung tâm, giá thuê căn hộ không đổi theo quý và vẫn cao hơn đáng kế so với ngoài trung tâm.

Về lượng tiêu thụ trong quý 2/2026 ở mức âm, chủ yếu do lượng khách thuê tại các dự án Hạng C sụt giảm. Trong khi đó, các dự án Hạng B và ngoài trung tâm vẫn ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, cho thấy khách thuê ưu tiên các dự án có vị trí thuận tiện, được quản lý chuyên nghiệp và vận hành tốt.

Savills Việt Nam dự báo đến năm 2029, nguồn cung tương lai hạn chế ở mức 1.000 căn dự kiến sẽ tiếp tục hỏ trợ thị trường duy tri trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, phần khúc căn hộ chung cư cho thuê ngày càng phát triển có thể tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh đáng kể.