GS.TS Trần Ngọc Đường: Cần gỡ chồng chéo để Luật Nhà ở (sửa đổi) khả thi hơn

Những “lỗ hổng” kỹ thuật lập pháp và phạm vi điều chỉnh thiếu rõ ràng

Tại hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), GS.TS Trần Ngọc Đường – nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đã có những phân tích thẳng thắn, chạm đúng vào các “điểm nghẽn” cốt lõi của dự thảo.

Theo ông, vấn đề đầu tiên và quan trọng nhất nằm ở Điều 1 – quy định về phạm vi điều chỉnh của luật. Đây là “cánh cửa” định hình toàn bộ cấu trúc và logic của văn bản pháp luật, nhưng cách tiếp cận hiện nay lại bộc lộ nhiều hạn chế. Dự thảo lựa chọn phương pháp liệt kê các nội dung như sở hữu, phát triển, quản lý vận hành nhà ở… tưởng chừng đầy đủ nhưng thực chất lại thiếu tính bao quát.

GS.TS Trần Ngọc Đường – nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

GS.TS Trần Ngọc Đường cho rằng, cách làm này mang tính cơ học, dễ dẫn đến bỏ sót những nội dung quan trọng. Thực tế, hàng loạt vấn đề thiết yếu như cải tạo, xây dựng lại nhà ở, phá dỡ, tái định cư hay chiến lược phát triển nhà ở quốc gia vẫn chưa được phản ánh đầy đủ ngay trong phạm vi điều chỉnh. Việc các nội dung này chỉ xuất hiện rải rác ở các chương sau khiến tổng thể đạo luật thiếu sự chặt chẽ về logic.

Điều đáng nói, một đạo luật nếu không xác định rõ phạm vi ngay từ đầu sẽ gây khó khăn trong quá trình áp dụng. Các cơ quan thực thi có thể lúng túng trong việc xác định nội dung nào thuộc phạm vi điều chỉnh, nội dung nào không, từ đó phát sinh cách hiểu khác nhau, thậm chí dẫn đến tranh chấp pháp lý.

Ở góc độ kỹ thuật lập pháp, vị chuyên gia nhấn mạnh, quy định phạm vi điều chỉnh không chỉ đơn thuần là liệt kê mà phải mang tính khái quát, phản ánh đầy đủ bản chất của các quan hệ xã hội mà luật điều chỉnh. Điều này đòi hỏi tư duy hệ thống và cách tiếp cận khoa học, thay vì “lắp ghép” các nội dung rời rạc.

Một điểm đáng lưu ý khác được GS.TS Trần Ngọc Đường đề cập là sự thiếu nhất quán ngay trong nội tại Điều 1. Dự thảo ghi nhận luật điều chỉnh “giao dịch về nhà ở”, nhưng lại loại trừ các giao dịch quan trọng nhất như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại để chuyển sang điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo ông, cách quy định này dễ tạo cảm giác mâu thuẫn, thậm chí gây hiểu nhầm về phạm vi thực sự của Luật Nhà ở. Khi một đạo luật vừa “nhận” vừa “đẩy” nội dung điều chỉnh, ranh giới giữa các luật trở nên mờ nhạt, kéo theo nguy cơ chồng chéo.

Không dừng lại ở đó, việc liệt kê các giao dịch thuộc Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa đầy đủ. Thực tế còn nhiều hình thức giao dịch phổ biến như tặng cho, góp vốn, thế chấp, cho mượn nhà ở… liên quan đến nhiều luật khác nhau như Bộ luật Dân sự. Nếu không có quy định rõ ràng, hệ thống pháp luật sẽ trở nên phân mảnh, thiếu tính thống nhất.

GS-TS Trần Ngọc Đường đề xuất cần bổ sung nguyên tắc áp dụng pháp luật ngay trong Điều 1. Đây sẽ là “chìa khóa” để xử lý xung đột giữa các luật khi có sự khác biệt, đảm bảo tính nhất quán và minh bạch trong hệ thống pháp luật.

Nguy cơ chồng chéo pháp luật và những khái niệm thiếu tính khả thi

Bên cạnh vấn đề kỹ thuật lập pháp, GS.TS Trần Ngọc Đường cũng dành nhiều thời gian phân tích các khái niệm trong dự thảo, đặc biệt là tại Điều 2 về giải thích từ ngữ. Theo ông, nhiều khái niệm hiện nay vẫn mang tính định tính, thiếu tiêu chí cụ thể, dẫn đến khó áp dụng trong thực tế.

Một ví dụ điển hình là khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Nghe qua có vẻ hợp lý, nhưng lại đặt ra hàng loạt câu hỏi: phù hợp với ai, theo tiêu chí nào, ở địa phương nào và trong bối cảnh nào? Nếu không có các tiêu chí định lượng rõ ràng như mức giá trần, diện tích, đối tượng thụ hưởng, quy định này sẽ trở nên mơ hồ.

Trong thực tế quản lý, những khái niệm thiếu rõ ràng rất dễ dẫn đến cơ chế xin – cho. Khi không có chuẩn mực cụ thể, việc xác định thế nào là “phù hợp” có thể phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan quản lý, làm giảm tính minh bạch và công bằng của chính sách.

Một vấn đề khác được ông đặc biệt lưu ý là khái niệm “nhà có mục đích lưu trú”, bao gồm các loại hình như căn hộ du lịch hay biệt thự nghỉ dưỡng. Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, không nên “đánh đồng” các loại hình này với nhà ở thông thường.

Nếu đưa các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, sẽ phát sinh xung đột với Luật Du lịch và Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và mục đích sử dụng. Đây là một trong những nguyên nhân tiềm ẩn gây rối loạn thị trường nếu không được xử lý dứt điểm.

Liên quan đến khái niệm “nhà ở cũ”, dự thảo hiện lấy mốc năm 1994 làm tiêu chí xác định. Tuy nhiên, theo GS.TS Trần Ngọc Đường, cách tiếp cận này thiếu cơ sở khoa học và không phản ánh đúng thực tiễn.

Ông lập luận rằng, chất lượng nhà ở không phụ thuộc hoàn toàn vào thời điểm xây dựng. Có những căn nhà được xây dựng trước năm 1994 nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, trong khi nhiều công trình xây dựng sau đó đã xuống cấp nghiêm trọng. Vì vậy, việc lấy mốc thời gian làm tiêu chí là thiếu chính xác.

Thay vào đó, ông đề xuất sử dụng các tiêu chí kỹ thuật để đánh giá tình trạng nhà ở, như mức độ xuống cấp, độ an toàn kết cấu, khả năng sử dụng… Đây mới là cách tiếp cận phù hợp với thực tế và đảm bảo tính công bằng.

Ngoài ra, đối với các chính sách mới như Quỹ nhà ở quốc gia, GS-TS Trần Ngọc Đường bày tỏ sự ủng hộ nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều yêu cầu cụ thể. Theo ông, nếu chỉ dừng lại ở quy định mang tính định hướng mà không làm rõ cơ chế vận hành, nguồn vốn, đơn vị quản lý và giám sát, quỹ sẽ khó phát huy hiệu quả.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội ngày càng tăng, việc xây dựng một cơ chế tài chính đủ mạnh và minh bạch là yếu tố then chốt. Quỹ nhà ở quốc gia nếu được thiết kế đúng sẽ trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước chủ động điều tiết thị trường, đảm bảo an sinh xã hội.

Những phân tích của GS.TS Trần Ngọc Đường cho thấy, vấn đề của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không chỉ nằm ở từng điều khoản cụ thể, mà còn ở tư duy xây dựng luật. Một đạo luật hiệu quả phải đảm bảo ba yếu tố: rõ ràng, thống nhất và khả thi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều biến động, một khung pháp lý minh bạch và ổn định không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn trước mắt mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Những góp ý mang tính học thuật nhưng gắn chặt với thực tiễn của GS.TS Trần Ngọc Đường vì thế không chỉ là phản biện đơn thuần, mà còn là lời cảnh báo cần thiết đối với cơ quan soạn thảo. Nếu không xử lý triệt để các điểm chồng chéo và mâu thuẫn ngay từ đầu, luật khi ban hành sẽ khó tránh khỏi những vướng mắc trong quá trình thực thi.

Ở góc nhìn rộng hơn, câu chuyện của Luật Nhà ở cũng phản ánh một yêu cầu cấp thiết: nâng cao chất lượng kỹ thuật lập pháp. Khi mỗi đạo luật được xây dựng với tư duy hệ thống, có sự liên thông và thống nhất với các luật khác, hệ thống pháp luật mới thực sự trở thành nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế – xã hội.