Khơi thông vốn bất động sản: Gỡ nghẽn pháp lý, thúc đẩy thị trường phục hồi bền vững

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình quan trọng khi vừa phục hồi sau chu kỳ trầm lắng, vừa đối mặt với yêu cầu tái cấu trúc toàn diện để phát triển bền vững. Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” diễn ra ngày 22/7, nhiều vấn đề cốt lõi đã được đặt ra, từ dòng vốn, pháp lý đến cân đối cung – cầu.

Một trong những nội dung trọng tâm được nhấn mạnh là việc phát triển nhà ở xã hội – trụ cột quan trọng trong chiến lược ổn định thị trường. Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai nhiều nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm nhằm thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Theo ông Hưng, kết quả đạt được trong lĩnh vực nhà ở xã hội là điểm sáng đáng ghi nhận. Năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn hộ, đạt 103% kế hoạch đề ra. Trong 6 tháng đầu năm 2026, đã có 96 dự án hoàn thành với 27.676 căn hộ, đồng thời khởi công 62 dự án mới với quy mô 65.065 căn. Đáng chú ý, trong số này có 17 dự án nhà ở cho thuê với 9.064 căn hộ – một phân khúc còn thiếu hụt trong nhiều năm qua.

“Đến nay, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh.

Tuy vậy, thị trường vẫn tồn tại không ít hạn chế. Ông Hưng chỉ ra rằng cơ cấu sản phẩm bất động sản còn lệch pha, khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán, trong khi phân khúc cho thuê dài hạn chưa được quan tâm đúng mức. Giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập trung bình của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn.

Bên cạnh đó, các cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở cho thuê vẫn chưa đủ hấp dẫn, chưa tạo được động lực mạnh mẽ để khu vực tư nhân tham gia. Điều này đòi hỏi cần có những điều chỉnh chính sách kịp thời nhằm cân đối lại thị trường.

Ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước).

Ở góc độ tài chính – tiền tệ, vai trò của dòng vốn tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định sự phục hồi và phát triển của thị trường. Ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, trong thời gian qua, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã có những bước hoàn thiện đáng kể.

“Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, hoàn thiện theo hướng đồng bộ hơn, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự phát triển của thị trường trong giai đoạn mới”, ông Hà nhận định.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Nguồn cung chưa thực sự phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá hợp lý. Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian phê duyệt, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai và khả năng giải ngân vốn tín dụng.

“Hệ thống thông tin về bất động sản, đất đai, quy hoạch chưa liên thông, tạo kẽ hở cho việc lợi dụng thông tin gây biến động thị trường”, ông Đào Văn Hà chỉ rõ.

Ngoài ra, năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường trái phiếu doanh nghiệp hay chứng khoán chưa phát triển tương xứng. Điều này khiến thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng – một nguồn vốn tiềm ẩn rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Trước thực tế đó, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa nhằm ổn định thị trường tiền tệ và ngoại hối. Đồng thời, công tác thanh tra, giám sát cũng được tăng cường, tập trung vào các khoản tín dụng có rủi ro cao để đảm bảo an toàn hệ thống.

Một điểm đáng chú ý là việc hoàn thiện hành lang pháp lý đang được đẩy mạnh. Các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi để phù hợp hơn với thực tiễn. Đây được xem là nền tảng quan trọng để tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo điều kiện cho thị trường phát triển minh bạch, ổn định hơn.

Song song đó, các địa phương được yêu cầu chủ động rà soát nhu cầu nhà ở, chuẩn bị quỹ đất và triển khai các dự án phù hợp với thực tế. Việc sử dụng hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia, cũng như phát triển nhà ở cho thuê với mức giá hợp lý, được xem là giải pháp thiết thực nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.

Có thể thấy, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là bài toán tài chính, mà còn gắn chặt với cải cách thể chế, hoàn thiện pháp lý và tái cấu trúc thị trường. Khi các yếu tố này được giải quyết đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng vững chắc để bước vào chu kỳ phát triển mới – ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.