60.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép lớn

Phát hành tăng mạnh nhưng áp lực trả nợ chưa hạ nhiệt

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận tín hiệu khởi sắc trong tháng 6 khi giá trị phát hành mới tăng mạnh. Tuy nhiên, với khối doanh nghiệp bất động sản, việc huy động được vốn không đồng nghĩa áp lực tài chính đã giảm bớt.

Thị trường sơ cấp trái phiếu bất động sản (BĐS) đang quay lại rõ hơn trong năm 2026, nhưng bản chất vẫn là sự phục hồi có chọn lọc, tập trung ở các doanh nghiệp có thương hiệu, tài sản bảo đảm và khả năng bán hàng tốt. Nhóm BĐS chiếm khoảng 40% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2026 (Nguồn ảnh: https://cafeland.vn).

Theo Trung tâm Nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS Research), tháng 6/2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 124.400 tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước. Riêng nhóm bất động sản phát hành khoảng 53.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường.

Tính chung 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản huy động khoảng 123.400 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, vượt nhóm ngân hàng để trở thành lĩnh vực phát hành lớn nhất.

Dù vậy, theo VIS Rating, nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán, tương đương gần một nửa lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên toàn thị trường.

Một điểm đáng lưu ý là khoảng 40% giá trị trái phiếu đến hạn thuộc các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc phải gia hạn nghĩa vụ nợ trong giai đoạn 2023-2024.

Gánh nặng chi phí vốn tiếp tục gia tăng

Theo đánh giá của VIS Rating, việc doanh nghiệp có hoàn thành nghĩa vụ trái phiếu đúng hạn hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ triển khai dự án, dòng tiền bán hàng, khả năng xử lý tài sản bảo đảm cũng như khả năng tiếp cận các nguồn vốn thay thế.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa giảm đáng kể, chi phí huy động qua kênh trái phiếu tiếp tục tăng.

Lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 dao động khoảng 11,5-12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Với các lô trái phiếu sử dụng lãi suất thả nổi, mức lãi phổ biến hiện vào khoảng 13-15%/năm.

Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh - Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating nhận định: "Áp lực hiện nay không chỉ đến từ nghĩa vụ trả nợ mà còn từ việc chi phí tài chính tăng trong khi khả năng tạo dòng tiền chưa cải thiện tương ứng. Những doanh nghiệp có dự án chậm triển khai hoặc thanh khoản bán hàng chưa được cải thiện sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn."

Theo đơn vị này, nguồn vốn trên thị trường hiện vẫn ưu tiên các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, dự án đủ điều kiện triển khai và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các doanh nghiệp đang trong quá trình tái cơ cấu hoặc từng chậm thanh toán trái phiếu vẫn gặp nhiều trở ngại khi tìm kiếm nguồn vốn mới.

Khả năng huy động vốn sẽ phân hóa mạnh hơn

VIS Rating cho rằng sự khác biệt giữa các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục rõ nét trong thời gian tới. Doanh nghiệp có dự án đang triển khai đúng tiến độ, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, duy trì đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý và cải thiện được dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ có nhiều cơ hội huy động vốn hơn.

Thị trường trái phiếu bất động sản (BĐS) đang cho thấy bức tranh phục hồi có chọn lọc, tập trung ở các doanh nghiệp có thương hiệu, tài sản bảo đảm và khả năng bán hàng tốt.

Trong khi đó, áp lực tái cấp vốn sẽ tiếp tục đè nặng lên nhóm doanh nghiệp từng chậm thanh toán trái phiếu, đang tái cơ cấu hoặc phụ thuộc vào số ít dự án nhưng tiến độ triển khai còn chậm. Với nhóm này, chất lượng tín dụng, khả năng tạo dòng tiền và tiến độ thực hiện dự án sẽ là những yếu tố quyết định khả năng tiếp cận vốn trong thời gian tới.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn theo hướng giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Theo ông, việc mở rộng huy động từ thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán, các quỹ đầu tư cũng như nguồn vốn trong và ngoài nước sẽ giúp doanh nghiệp tăng khả năng chống chịu trước biến động của thị trường tài chính, đồng thời chủ động hơn trong kế hoạch phát triển dự án.

Diễn biến của thị trường cho thấy áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến cuối năm sẽ không phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị duy trì được dòng tiền, triển khai dự án đúng tiến độ và có nền tảng tài chính vững sẽ có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, doanh nghiệp tài chính yếu, dự án chậm và khả năng tạo dòng tiền hạn chế sẽ tiếp tục đối mặt sức ép lớn trong việc thực hiện nghĩa vụ nợ cũng như huy động nguồn vốn mới.