Bất động sản Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh năm 2026: Căn hộ dẫn dắt thị trường, đất nền phân hóa, kho xưởng lấy lại đà tăng trưởng

Đất nền giảm nhiệt thanh khoản nhưng giá vẫn duy trì ở mức cao

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2025, thị trường đất nền tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu chững lại về lượng quan tâm. Dữ liệu thị trường cho thấy, so với tháng 5/2026, mức độ tìm kiếm đất nền tại nhiều địa phương đều giảm, trong đó Dĩ An giảm 15%, Bến Cát giảm 16%, Thủ Dầu Một giảm 14% và Thuận An giảm 7%.

Lượng quan tâm giảm nhưng giá chưa giảm – đất nền Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi giá trị thực trở thành yếu tố quyết định dòng tiền đầu tư.

Dù thanh khoản chưa phục hồi về giai đoạn trước khi sáp nhập địa giới hành chính, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh. Trong quý II/2026, giá đất nền tại Dĩ An đạt khoảng 49 triệu đồng/m², Thuận An khoảng 34 triệu đồng/m² và Thủ Dầu Một khoảng 26 triệu đồng/m².

So với cùng kỳ năm 2024, Dĩ An ghi nhận mức tăng giá khoảng 48%, trở thành địa phương có biên độ tăng cao nhất khu vực, cho thấy nguồn cung hạn chế vẫn là yếu tố giữ mặt bằng giá ổn định.

Căn hộ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường

Điểm sáng nổi bật của thị trường năm 2026 là sự bứt phá của phân khúc căn hộ khi dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực tiếp tục đổ vào loại hình này.

Tuy nhiên, diễn biến giá bán và giá thuê đang tạo nên nghịch lý đối với các nhà đầu tư. Giá căn hộ thứ cấp tăng từ khoảng 37 triệu đồng/m² lên 42 triệu đồng/m² kể từ quý III/2025, trong khi giá thuê trung bình lại giảm từ 7,5 triệu đồng xuống còn khoảng 6,5 triệu đồng/tháng. Điều này khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm từ 3,9% xuống còn khoảng 2,9%.

Ở góc độ nguồn cung, thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi mạnh về cơ cấu sản phẩm. Nếu như năm 2023, căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m² chiếm khoảng 85% nguồn cung thì đến năm 2026 tỷ lệ này chỉ còn chưa đến 23%.

Đất nền Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn sàng lọc, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững dựa trên giá trị thực.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp từ 35–50 triệu đồng/m² tăng lên khoảng 56% tổng nguồn cung, còn căn hộ cao cấp trên 50 triệu đồng/m² lần đầu tiên chiếm khoảng 21%, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị cao hơn.

Xét về tốc độ tăng giá từ đầu năm 2023 đến nay, Thuận An là địa phương dẫn đầu với mức tăng khoảng 48%, từ 27 triệu đồng lên khoảng 40 triệu đồng/m². Dĩ An tăng khoảng 42%, trong khi Thủ Dầu Một ghi nhận mức tăng khoảng 26%.

Kho xưởng cho thuê phục hồi nhờ lợi thế công nghiệp

Bên cạnh thị trường nhà ở, phân khúc kho xưởng cho thuê cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hoạt động sản xuất và logistics dần phục hồi.

Thuận An tiếp tục là khu vực thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm khoảng 29% tổng mức độ quan tâm đối với kho xưởng cho thuê, tiếp theo là Dĩ An với khoảng 21%.

Đáng chú ý, sau giai đoạn sụt giảm từ tháng 3/2026 do ảnh hưởng của những biến động từ xung đột Trung Đông làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, thị trường đã nhanh chóng phục hồi trong tháng 6.

So với vùng đáy trước đó, mức độ quan tâm đối với kho xưởng tại Thuận An tăng 43%, Dĩ An tăng 36%, Tân Uyên tăng 32% và Thủ Dầu Một tăng 20%. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sức hấp dẫn nhờ nền tảng sản xuất và hệ thống hạ tầng logistics phát triển.

Nhà đầu tư cần ưu tiên chiến lược dòng tiền

Theo các chuyên gia, năm 2026 đang mở ra một chu kỳ mới đối với thị trường bất động sản Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh khi dòng tiền không còn phân bổ đồng đều giữa các phân khúc.

Trong khi căn hộ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt về thanh khoản và nhu cầu ở thực, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang có xu hướng thu hẹp, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về hiệu quả khai thác dòng tiền.

Đất nền vẫn duy trì mặt bằng giá cao nhưng thanh khoản có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp với khả năng phục hồi nhanh sau các biến động kinh tế tiếp tục được đánh giá là phân khúc có nền tảng tăng trưởng ổn định trong trung và dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, năng lực tài chính và chiến lược đầu tư dài hạn sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư, thay vì kỳ vọng tăng giá đồng loạt như các chu kỳ trước.