Đề xuất giao toàn bộ quỹ đất cho dự án BT quy mô lớn từ sớm

Đề xuất giao toàn bộ quỹ đất cho dự án trên 20.000 tỉ đồng

Thị trường đầu tư hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) đang đối mặt với nhiều rào cản, trong đó nổi bật là câu chuyện định giá quỹ đất thanh toán. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cơ chế hiện hành đang khiến không ít doanh nghiệp rơi vào thế bị động, thậm chí chịu thiệt hại lớn khi tham gia các dự án quy mô lớn.

Cụ thể, theo quy định hiện nay, giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chỉ nhận đất sau khi hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng – một quá trình có thể kéo dài nhiều năm.

Trong khi đó, giá đất trên thị trường thường có xu hướng tăng theo thời gian. Khoảng trễ giữa thời điểm ký hợp đồng và thời điểm giao đất khiến giá trị quỹ đất bị “đội” lên đáng kể. Hệ quả là nhà đầu tư либо phải nhận quỹ đất nhỏ hơn so với dự kiến ban đầu, либо phải nộp thêm tiền sử dụng đất để bù phần chênh lệch.

Theo HoREA, đây chính là “rủi ro kép” mà doanh nghiệp phải đối mặt: vừa chịu áp lực tiến độ thi công công trình BT, vừa đối diện biến động giá đất ngoài tầm kiểm soát. Thực tế này làm suy giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân, đặc biệt với các dự án hạ tầng trọng điểm có tổng mức đầu tư lớn.

Không chỉ vậy, đối với các nhà đầu tư uy tín, việc tham gia dự án còn vô tình làm gia tăng giá trị khu đất đối ứng. Thương hiệu và năng lực triển khai của doanh nghiệp khiến giá đất tăng mạnh, nhưng phần tăng thêm này lại không thuộc về họ. Điều này tạo ra sự thiếu cân bằng trong quan hệ hợp tác công - tư.

Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA đề xuất một thay đổi mang tính cốt lõi: giá trị quỹ đất thanh toán cần được xác định và cố định ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng BT. Cách tiếp cận này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong việc xây dựng kế hoạch tài chính, đồng thời giảm thiểu rủi ro do biến động thị trường.

Đề xuất giao toàn bộ quỹ đất cho dự án BT quy mô lớn từ sớm.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng kiến nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền linh hoạt lựa chọn thời điểm thanh toán quỹ đất. Thay vì chỉ gắn với thời điểm giao đất như hiện nay, việc thanh toán có thể diễn ra ngay khi ký hợp đồng hoặc khi công trình hoàn thành.

Theo các chuyên gia, nếu đề xuất này được chấp thuận, môi trường đầu tư sẽ trở nên minh bạch và ổn định hơn. Doanh nghiệp có thể tính toán hiệu quả dự án một cách chính xác, từ đó mạnh dạn tham gia các dự án hạ tầng lớn, vốn đang rất cần nguồn lực xã hội hóa.

Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là đề xuất giao toàn bộ quỹ đất đối ứng ngay sau khi ký hợp đồng đối với các dự án BT có quy mô từ 20.000 tỉ đồng trở lên hoặc có tính liên kết với các công trình trọng điểm.

Theo đó, thay vì giao đất theo tiến độ hoặc chia nhỏ từng phần, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao toàn bộ quỹ đất một lần cho nhà đầu tư. Điều này giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc triển khai dự án bất động sản đối ứng, qua đó đảm bảo dòng tiền và tiến độ thực hiện công trình BT.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, HoREA đề xuất đi kèm cơ chế bảo đảm tài chính chặt chẽ. Doanh nghiệp phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa với giá trị tối thiểu tương đương tổng mức đầu tư công trình BT đã được phê duyệt.

Đáng chú ý, hiệp hội kiến nghị bổ sung hình thức nộp tiền mặt thay vì chỉ giới hạn ở bảo lãnh ngân hàng như hiện nay. Điều này được cho là phù hợp hơn với thực tế khi nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt nhưng gặp khó trong việc tiếp cận hạn mức bảo lãnh từ ngân hàng.

Gỡ rào cản tâm lý và hoàn thiện khung pháp lý

Ngoài các vấn đề kỹ thuật, HoREA cũng chỉ ra một rào cản mang tính “tâm lý” trong quá trình thực thi chính sách. Một số quy định hiện hành sử dụng cụm từ “cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng”, khiến cán bộ thực thi e ngại trách nhiệm và không dám đưa ra quyết định.

Hệ quả là dù có cơ chế, nhiều dự án vẫn không thể triển khai theo hướng linh hoạt, làm mất đi cơ hội thúc đẩy đầu tư. Do đó, hiệp hội đề xuất loại bỏ các quy định mang tính tùy nghi này, thay vào đó là hướng dẫn rõ ràng, minh bạch để tạo niềm tin cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Một vấn đề khác cũng được nhấn mạnh là quy định không cho phép điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án BT. Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu như cát, thép, xăng dầu liên tục biến động, quy định này được đánh giá là thiếu thực tiễn.

Nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp, toàn bộ rủi ro trượt giá sẽ dồn về phía doanh nghiệp, làm gia tăng nguy cơ thua lỗ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường pháp lý.

Có thể thấy, những kiến nghị của HoREA đều hướng đến mục tiêu chung là tạo lập một môi trường đầu tư công bằng, minh bạch và ổn định hơn cho các dự án BT. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn chế, việc huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân là yêu cầu cấp thiết.

Nếu các đề xuất được xem xét và áp dụng, cơ chế BT có thể lấy lại sức hút, trở thành một kênh hiệu quả để phát triển hạ tầng. Ngược lại, nếu những vướng mắc hiện tại không được tháo gỡ, nguy cơ “đóng băng” các dự án BT là hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ giúp giải quyết bài toán trước mắt mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và hạ tầng. Đây sẽ là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng đô thị trong giai đoạn tới.