Doanh nghiệp địa ốc mắc kẹt dòng vốn, nhà ở vừa túi tiền vẫn xa vời

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý kéo dài: nhu cầu nhà ở vừa túi tiền tăng mạnh nhưng nguồn cung lại ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực – vốn được xem là nền tảng bền vững của thị trường – lại trở thành “vùng trũng” phát triển.

Theo số liệu năm 2025, thu nhập bình quân của người lao động đạt khoảng 8,4 triệu đồng/tháng, tương đương 120 - 150 triệu đồng/năm ở khu vực đô thị. Với các gia đình trẻ có tổng thu nhập khoảng 20 - 40 triệu đồng/tháng, mức tích lũy phổ biến chỉ dao động từ 240 - 480 triệu đồng mỗi năm. Theo tiêu chuẩn quốc tế, chi phí nhà ở không nên vượt quá 30% thu nhập, tương đương mức giá hợp lý khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại đang đi theo hướng hoàn toàn ngược lại.

Doanh nghiệp địa ốc mắc kẹt dòng vốn, nhà ở vừa túi tiền vẫn xa vời.

Dữ liệu quý I/2026 cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tương đương khoảng 7 - 7,2 tỷ đồng cho căn hộ 70m². Ngay cả tại các đô thị vệ tinh hay khu vực ven, mức giá cũng không còn “dễ thở” khi dao động từ 40 - 190 triệu đồng/m². Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà vì thế ngày càng bị kéo giãn, khiến việc sở hữu nhà trở thành mục tiêu xa vời với phần lớn người lao động.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, nếu năm 2023 một hộ gia đình cần khoảng 23,5 năm tích lũy để mua nhà, thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm. Điều này đồng nghĩa với việc người dân phải dành tới 30 - 40% thu nhập trong nhiều thập kỷ mới có thể chạm tới giấc mơ an cư.

Trong khi nhu cầu thị trường rất rõ ràng, các doanh nghiệp bất động sản lại đang đối mặt với bài toán tài chính nan giải. Phát triển nhà ở vừa túi tiền vốn có biên lợi nhuận thấp, trong khi chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và đặc biệt là lãi vay liên tục tăng cao. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp dù muốn tham gia cũng khó triển khai hiệu quả.

Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản cho biết, năm 2026 được dự báo là giai đoạn đặc biệt khó khăn về tín dụng khi nhiều ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản. Thực tế, lãi suất vay phổ biến hiện dao động từ 11,5 - 12%/năm, thậm chí có thể lên tới 12 - 15% sau thời gian ưu đãi. Với các dự án kéo dài, chi phí lãi vay có thể “ăn mòn” gần hết lợi nhuận.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng nhận định rằng mặt bằng lãi suất cao đang tạo áp lực lớn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Không ít trường hợp hợp đồng tín dụng đã ký nhưng sau đó bị điều chỉnh lãi suất theo hướng tăng, khiến doanh nghiệp bị động trong kế hoạch tài chính. Cùng với đó, chi phí xây dựng tăng khoảng 20% càng làm cho bài toán giá bán trở nên khó kiểm soát.

Doanh nghiệp vì thế rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”: nếu tăng giá để bù chi phí, sản phẩm sẽ vượt khả năng chi trả của người mua; nhưng nếu giữ giá thấp, lợi nhuận không đủ bù đắp rủi ro. Đây là lý do khiến nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Bên cạnh áp lực chi phí, vấn đề tiếp cận vốn cũng là rào cản lớn. Dù chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực đã được nhấn mạnh, nhưng điều kiện vay vốn vẫn rất chặt chẽ. Từ yêu cầu pháp lý, tài sản đảm bảo đến dòng tiền dự án đều được kiểm soát nghiêm ngặt, khiến nhiều dự án dù có nhu cầu lớn vẫn chậm triển khai.

Thực tế, hệ thống ngân hàng hiện vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn, trong khi bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Sự lệch pha này tạo áp lực lớn lên thanh khoản, buộc các tổ chức tín dụng phải thận trọng hơn trong giải ngân.

Dù vậy, chính sách điều hành đã bắt đầu có những tín hiệu tích cực. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, đồng thời định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, công nghệ và nhu cầu thực. Đáng chú ý, các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp được loại khỏi hạn mức tín dụng bất động sản, mở ra cơ hội tiếp cận vốn tốt hơn.

Song song, Bộ Xây dựng cũng đề xuất cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm lợi nhuận định mức 15%, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian vay. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm khuyến khích doanh nghiệp quay lại phân khúc này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khoảng cách giữa chính sách và thực tế vẫn còn khá lớn. PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cảnh báo nếu dòng vốn cho nhà ở vừa túi tiền tiếp tục bị nghẽn, hệ lụy sẽ lan rộng sang toàn bộ nền kinh tế. Chi phí nhà ở cao không chỉ ảnh hưởng đến người dân mà còn làm suy giảm sức cạnh tranh của đô thị trong việc thu hút nhân lực chất lượng cao.

Rõ ràng, để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, không thể chỉ trông chờ vào một phía. Cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tín dụng, cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất và phát triển thị trường vốn dài hạn. Khi doanh nghiệp có thể “sống được” với phân khúc này, nguồn cung mới có cơ hội cải thiện, từ đó đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn.

Trong bối cảnh hiện nay, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân vẫn đang phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ nút thắt dòng vốn. Và đây sẽ tiếp tục là bài toán lớn không chỉ của thị trường bất động sản mà còn của toàn bộ nền kinh tế trong những năm tới.