Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, người mua vẫn khó tìm nhà vừa túi tiền

Thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự phục hồi rõ nét về nguồn cung, song nghịch lý vẫn tiếp diễn khi người mua có nhu cầu thực lại khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy số lượng sản phẩm mở bán tăng mạnh, nhưng cơ cấu hàng hóa lại lệch pha so với nhu cầu thực tế.

Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, phản ánh tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, mức tăng này chưa đồng nghĩa với việc thị trường trở nên dễ tiếp cận hơn đối với đại đa số người dân.

Riêng trong quý II/2026, gần 34.000 sản phẩm nhà ở được mở bán mới, giảm 10% so với quý I và thấp hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn hoặc khu vực đang phát triển hạ tầng. Đáng chú ý, chỉ 4 doanh nghiệp lớn gồm Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group đã đóng góp tới 43% tổng nguồn hàng mở bán mới, cho thấy sự tập trung nguồn cung vào một số chủ đầu tư lớn.

Thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự phục hồi rõ nét về nguồn cung.

Lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay nằm ở cơ cấu sản phẩm. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của người mua có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn chiếm nhu cầu lớn nhất – lại tiếp tục khan hiếm.

Thực tế này khiến nhiều người mua dù có nhu cầu vẫn phải trì hoãn quyết định, hoặc buộc phải tìm kiếm sản phẩm ở khu vực xa trung tâm với điều kiện hạ tầng và tiện ích hạn chế hơn. Một số dự án dù đã đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn kéo dài thời gian “thăm dò thị trường”, phản ánh tâm lý thận trọng của chủ đầu tư trong bối cảnh sức mua chưa thực sự ổn định.

Bên cạnh đó, áp lực chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng và lãi vay cũng góp phần đẩy giá nhà lên cao. Điều này khiến các doanh nghiệp khó phát triển dự án ở phân khúc giá thấp, dù nhu cầu thị trường rất lớn. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết số dự án và sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường đã tăng nhờ gỡ vướng pháp lý, phê duyệt mới và đẩy nhanh triển khai. Dù vậy, không phải dự án nào cũng ra hàng ngay; nhiều chủ đầu tư vẫn kéo dài giai đoạn thăm dò khách hàng trước áp lực tài chính và sức mua chưa thật sự vững.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE (Ảnh: Phan Chính).

Bà Miền cho biết, riêng quý 2 có gần 34 ngàn sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm 10% so với quý đầu năm và thấp hơn 8% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tập trung ở các đại đô thị, dự án quy mô lớn và khu vực có hạ tầng đang triển khai. 4 doanh nghiệp gồm Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group đóng góp 43% tổng nguồn hàng mở bán mới trong nửa đầu năm.

Vấn đề nằm ở cơ cấu hàng hóa. Căn hộ chiếm 70% nguồn cung nhà ở thương mại mới trong 6 tháng, còn nhà thấp tầng và đất nền chiếm 30%. Nhưng trong nhóm căn hộ, phân khúc cao cấp giá 50-80 triệu đồng/m2 chiếm 45%; căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm thêm 33%. Căn hộ trung cấp chỉ còn 22%, còn căn hộ thương mại bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.

Theo bà Miền, tình trạng lệch pha cung - cầu chưa được giải quyết dù thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ tín dụng. Áp lực chi phí đất, vốn và xây dựng khiến nhiều dự án mới phải định vị ở phân khúc cao hơn, kể cả tại các địa phương từng là nguồn cung chủ lực của căn hộ trung cấp.

Giá bán mới vì vậy tiếp tục leo lên. Giá căn hộ mở bán mới bình quân đạt 76.5 triệu đồng/m2 trong nửa đầu năm; riêng quý 2 ở mức 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm trước. Tại Hà Nội, giá bình quân của dự án mở bán mới là 123 triệu đồng/m2; TPHCM đạt 108 triệu đồng/m2, còn Bình Dương khoảng 58 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia nghiên cứu thị trường của DKRA Group, cho biết mức chi trả phổ biến của nhiều khách hàng hiện quanh 2-3 tỷ đồng cho một bất động sản. Theo quan sát của DKRA, hơn 70% người mua sản phẩm sơ cấp phải dùng vốn vay ngân hàng.

“Thị trường bất động sản ở Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng”, ông Thắng nói. Lãi vay cá nhân từng phổ biến quanh 6-7%/năm tại một số chương trình ưu đãi, nhưng hiện nhiều khoản vay cố định năm đầu đã vượt 10%, thậm chí lên 12-13%/năm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần. Khi khoản trả nợ hàng tháng tăng, người mua buộc phải lùi kế hoạch hoặc chọn căn nhà nhỏ hơn, xa hơn.

Gỡ nút thắt quỹ đất và thủ tục pháp lý

Để giải quyết bài toán mất cân đối cung – cầu, các chuyên gia cho rằng cần có những chính sách mạnh mẽ hơn nhằm khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền. Việc cải thiện quỹ đất, ưu đãi tín dụng và rút ngắn thủ tục pháp lý có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí, từ đó đưa ra mức giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện hình thành các khu nhà ở giá phù hợp tại vùng ven nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối. Đây được xem là hướng đi bền vững để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.

Trong bối cảnh thị trường đang từng bước phục hồi, việc tái cân bằng cơ cấu sản phẩm sẽ là yếu tố then chốt quyết định sự phát triển ổn định và lành mạnh. Nếu không sớm giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu hụt ở phân khúc thiết yếu, làm giảm hiệu quả phục hồi chung.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ (Ảnh: Phan Chính)

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng người mua nhà không thể chỉ nhìn giá mỗi mét vuông. Tại vùng TPHCM, chi phí nhà ở cùng các khoản liên quan như đi lại, điện nước và internet, theo tính toán ông nêu tại tọa đàm, có thể chiếm 56-58% thu nhập hộ gia đình.

Theo TS. Kiên, khi chọn nhà, khoảng cách đến trung tâm không quan trọng bằng thời gian đi lại hằng ngày. Một căn nhà cách xa hơn nhưng có metro, đường kết nối và hệ tiện ích đầy đủ có thể phù hợp hơn một dự án gần trên bản đồ nhưng người ở phải mất hàng giờ để đến chỗ làm, trường học hay bệnh viện.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng TPHCM vẫn còn dư địa đất đai, nhưng việc tạo quỹ đất sạch, hoàn chỉnh pháp lý và đủ điều kiện triển khai dự án mới là nút thắt lớn hơn.

Ông Kiệt cũng lưu ý một khu đô thị chỉ có thể kéo giãn dân cư nếu người dân thấy có thể sống ổn định ở đó: đi lại thuận tiện, có việc làm, trường học, y tế, thương mại và không gian sinh hoạt. Hạ tầng giao thông là điểm khởi đầu, nhưng hạ tầng xã hội mới quyết định người mua có chuyển ra vùng ven để ở lâu dài hay không.

Ông Lưu Quang Tiến, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE, cho rằng chi phí đầu vào cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá niêm yết. Thay vào đó, họ tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi vay hoặc giãn tiến độ thanh toán. Vì vậy, giá công bố và giá thực tế trên hợp đồng có thể chênh nhau đáng kể ở một số dự án.

Ông Tiến nhận xét dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”. Người mua không còn chỉ chờ giá tăng mà quan tâm hơn đến khả năng cho thuê, tính thanh khoản, chất lượng vận hành và thời gian có thể nắm giữ tài sản. Đây cũng là lý do lượng khách tìm hiểu vẫn cao nhưng quyết định xuống tiền chậm hơn.