Bất động sản chịu áp lực lãi suất cao, thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm mạnh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy thách thức khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Theo các phân tích mới nhất, giai đoạn 2026–2027 có thể trở thành chu kỳ suy giảm rõ rệt của thị trường, khi hàng loạt yếu tố bất lợi cùng lúc xuất hiện, từ chi phí vốn tăng, nguồn cung gia tăng đến tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất vay vốn. Trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng huy động thấp hơn khoảng 2% so với tín dụng đã khiến lãi suất huy động tăng nhanh. Điều này kéo theo lãi suất vay trung và dài hạn tăng thêm khoảng 2% so với cùng kỳ, lên mức hơn 12%/năm. Khi chi phí vốn tăng cao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải tạm dừng kế hoạch mua vào.

Bất động sản chịu áp lực lãi suất cao, thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm mạnh.

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường còn đang đối diện với áp lực nguồn cung gia tăng mạnh từ cuối năm 2025. Khi số lượng dự án nhiều hơn, người mua có thêm lựa chọn và xu hướng chờ đợi giá giảm trở nên phổ biến. Điều này khiến thanh khoản toàn thị trường suy giảm rõ rệt.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ nhằm kích cầu. Một số dự án áp dụng ưu đãi lãi suất thấp hơn thị trường khoảng 3–4%, đồng thời ân hạn nợ gốc trong 1–2 năm đầu để giảm áp lực tài chính cho người mua. Tuy nhiên, những giải pháp này mới chỉ tạo lợi thế cạnh tranh cho từng dự án riêng lẻ, chưa đủ sức kéo toàn bộ thị trường thoát khỏi trạng thái trầm lắng.

Thực tế cho thấy, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường. Nhà đầu tư không chỉ lo ngại về chi phí lãi vay mà còn cân nhắc yếu tố quy hoạch, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Những thay đổi trong định hướng phát triển hạ tầng giai đoạn 2026–2030 khiến dòng tiền có xu hướng đứng ngoài quan sát, chờ đợi các khu vực tiềm năng rõ ràng hơn.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đã có dấu hiệu suy giảm so với cuối năm 2025. Phân khúc căn hộ hiện đạt khoảng 70%, trong khi nhà thấp tầng đạt 96%, thấp hơn đáng kể so với mức 90% và 120% của cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh rõ sự suy yếu của sức cầu trong bối cảnh lãi suất cao kéo dài.

Ở phía Nam, thị trường từng ghi nhận tín hiệu phục hồi từ cuối năm 2025, đặc biệt khi giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh. Tuy nhiên, đà phục hồi này đang bị chững lại do áp lực lãi suất. Dù vậy, về dài hạn, khu vực này vẫn được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn như trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm và hệ thống metro.

Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Nhà ở thấp tầng – vốn phụ thuộc nhiều vào hoạt động đầu cơ – đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Tỷ lệ hấp thụ dự báo có thể giảm từ mức trung bình 95% của năm 2025 xuống còn 50–60% trong năm 2026. Trong khi đó, phân khúc căn hộ có khả năng giữ nhịp tốt hơn nhờ nhu cầu ở thực, dù tỷ lệ hấp thụ cũng được dự báo giảm xuống còn 65–75%, thấp hơn mức khoảng 85% của năm trước.

Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì mở rộng quỹ đất, họ tập trung triển khai các dự án hiện hữu nhằm đảm bảo dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Đây được xem là bước đi cần thiết để thích ứng với thị trường đang suy yếu.

Dù triển vọng ngắn hạn còn nhiều thách thức, giới chuyên gia vẫn đánh giá tích cực về tiềm năng dài hạn của thị trường. Động lực tăng trưởng được kỳ vọng sẽ đến từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư. Các dự án metro, đường sắt liên vùng và những đại công trình hạ tầng sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị và nâng cao khả năng kết nối.

Một số khu vực như Long Thành hay Cần Giờ được nhận định có tiềm năng tăng giá trong tương lai nhờ hưởng lợi từ hạ tầng. Tuy nhiên, để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, cần thêm thời gian để các dự án hoàn thiện và phát huy hiệu quả.

Trong giai đoạn hiện tại, cơ hội vẫn tồn tại đối với những doanh nghiệp có chiến lược phù hợp. Các doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tham gia các dự án theo hình thức đối tác công – tư được đánh giá có nhiều lợi thế. Ngoài ra, những đơn vị có thể ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao dự án cũng sẽ duy trì được kết quả kinh doanh tích cực.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Đây không chỉ là thách thức mà còn là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, với trọng tâm là nhu cầu thực và sự phát triển đồng bộ của hạ tầng.