Nâng đặt cọc đấu giá đất lên 20%: Siết đầu cơ, giảm sốt đất ảo

Đề xuất nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất từ tối thiểu 10% lên 20% đang nhận được sự đồng thuận từ nhiều chuyên gia và nhà quản lý. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm siết chặt kỷ cương thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá” rồi bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường bất động sản thời gian qua.

Theo thông báo ngày 1/7, kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Tiến Châu tại cuộc họp về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Bộ Tư pháp được giao rà soát, đánh giá để hoàn thiện quy định liên quan đến tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả xử lý tài sản công, đồng thời phòng ngừa hành vi thao túng kết quả đấu giá.

Đáng chú ý, đa số ý kiến tại cuộc họp đã đề xuất điều chỉnh mức tiền đặt cọc từ khung 10–50% hiện nay lên 20–50% giá trị lô đất. Việc nâng ngưỡng tối thiểu được kỳ vọng sẽ tăng tính ràng buộc tài chính đối với người tham gia, từ đó hạn chế các hành vi đầu cơ, tạo sóng giá.

Nâng đặt cọc đấu giá đất lên 20%: Siết đầu cơ, giảm sốt đất ảo (Ảnh: Minh họa)

Thực tế thời gian qua cho thấy, không ít khu đất đấu giá đã bị giới đầu tư đẩy giá lên cao bất thường, sau đó bỏ cọc khi nhận thấy không còn khả năng sinh lời. Điển hình là khu đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (nay là xã Sơn Đồng, Hà Nội), nơi nhiều nhà đầu tư tham gia trả giá cao rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn mặt bằng giá đất khu vực.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ - Đoàn luật sư TP. Hà Nội nhận định, việc nâng mức đặt cọc tối thiểu lên 20% là hợp lý và có tác dụng sàng lọc nhà đầu tư ngay từ đầu. Theo ông, tiền đặt trước không chỉ là điều kiện tham gia đấu giá mà còn là thước đo thể hiện năng lực tài chính và cam kết của người tham gia.

“Khi phải bỏ ra khoản tiền lớn hơn, nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính cũng như kế hoạch sử dụng đất. Điều này giúp hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc,” luật sư Vũ phân tích.

Ông cũng cho rằng, so với lợi ích tiềm năng từ một khu đất trúng đấu giá, mức đặt cọc 20% chưa phải là quá lớn, nhưng đủ để tạo áp lực tài chính buộc nhà đầu tư phải hành xử nghiêm túc hơn.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia pháp lý này, điều kiện tiên quyết vẫn là việc xác định giá khởi điểm phải sát với giá thị trường. Khi giá khởi điểm hợp lý, mức đặt cọc 20% sẽ trở thành một khoản tiền đáng kể, khiến những người không có nhu cầu thực sự phải cân nhắc rút lui.

Ở góc độ thị trường, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tượng thao túng đấu giá, bỏ cọc không phải là hiện tượng cá biệt mà thường xuất hiện trong các giai đoạn “sốt đất” mang tính đầu cơ.

Theo ông Lượng, để kiểm soát tình trạng này, các đơn vị tổ chức đấu giá cần linh hoạt áp dụng mức đặt cọc cao hơn, thậm chí có thể lên tới 50% trong những trường hợp cần thiết. Việc tăng ràng buộc tài chính sẽ giúp sàng lọc nhà đầu tư, loại bỏ những đối tượng tham gia chỉ nhằm mục đích tạo sóng giá.

Không chỉ dừng lại ở việc nâng tiền đặt trước, các chuyên gia cũng nhấn mạnh cần đồng bộ nhiều giải pháp khác. Trong đó, việc xác định giá khởi điểm sát thị trường, công khai minh bạch dữ liệu đấu giá, kiểm soát tình trạng “quân xanh, quân đỏ” và giám sát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng sau đấu giá là những yếu tố then chốt.

Trước đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng từng chỉ ra thực tế đáng chú ý: nhiều người trúng đấu giá đất không phải là cư dân địa phương mà đến từ các tỉnh, thành khác. Phần lớn trong số này không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời.

Theo ông Châu, điều này vô tình tạo điều kiện cho giới đầu nậu và “cò đất” thao túng thị trường, đẩy giá lên cao và hình thành các cơn sốt đất ảo. Do đó, ông kiến nghị nên nghiên cứu quy định ưu tiên người dân địa phương có nhu cầu thực sự khi tham gia đấu giá đất ở. Chỉ khi nhóm này không có nhu cầu, mới mở rộng cho các đối tượng ngoài địa phương.

Giới quan sát nhận định, việc nâng mức đặt cọc tối thiểu lên 20% là bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố đầu cơ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, tổ chức đấu giá và cả hệ thống pháp lý liên quan.

Trong dài hạn, mục tiêu không chỉ là ngăn chặn các hành vi trục lợi ngắn hạn, mà còn hướng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Khi đó, đất đai sẽ thực sự được phân bổ đến đúng đối tượng có nhu cầu sử dụng, thay vì trở thành công cụ đầu cơ gây bất ổn thị trường.