CEO JLL: Giá nhà leo thang không do TOD

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam, tại buổi họp báo ngày 08/8/2026. Ảnh JLL.

Trong bối cảnh mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng trở thành động lực mới của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư cũng đặt kỳ vọng đây sẽ là động lực “tạo ra một chu kỳ tăng giá mới”. Tuy nhiên, tại họp báo về Thị trường bất động sản quý 2/2026 diễn ra vào ngày 08/7/2026 tại TP.HCM, theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam, cần nhìn TOD trong một bức tranh rộng hơn thay vì chỉ tập trung vào yếu tố tăng giá.

Dẫn số liệu lịch sử cho thấy các dự án nằm trong bán kính khoảng 400m quanh các nhà ga metro thường có tốc độ tăng giá cao hơn mặt bằng chung của thị trường. Khu vực nằm trong phạm vi 400m - 600m cũng ghi nhận mức tăng tích cực. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá không đồng nghĩa mặt bằng giá đã cao hơn phần còn lại của thị trường.

"Chúng tôi từng nhận được một câu hỏi khá thú vị rằng nếu giá nhà quanh TOD tăng nhanh như vậy, thì có đúng với mục tiêu ban đầu của TOD là giúp giãn dân và góp phần bình ổn giá nhà hay không?”, bà Trang nêu câu hỏi.

Trả lời cho vấn đề nêu ra, bà Trang cho rằng những khu vực này trước đây chưa được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông công cộng nên giá trị đất chưa được khai thác hết. Khi metro và các dự án TOD hình thành, phần “giá trị ẩn” mới dần được mở khóa, khiến giá tăng nhanh hơn so với mặt bằng chung.

Điều này chỉ phản ánh rằng khu vực đó đang được khai mở tiềm năng chứ không có nghĩa giá bán đã vượt mặt bằng chung. Đây chỉ là tốc độ tăng giá. Còn xét về mặt bằng giá tuyệt đối, các khu vực này hiện nay vẫn thấp hơn khá nhiều so với những khu vực trung tâm.

CEO của JLL cũng lưu ý rằng không nên mặc định mọi dự án TOD đều sẽ tạo ra những đợt tăng giá mạnh trong tương lai. TP.HCM đã quy hoạch nhiều khu TOD dọc các tuyến metro và trong khoảng 3 - 5 năm tới, thị trường có thể đón thêm hàng loạt dự án mới khi quy hoạch dần được hoàn thiện.

Bên cạnh 5 khu TOD với quy mô khoảng 940 ha đã được công bố dọc tuyến Metro số 2, nhiều dự án khác cũng đang được nghiên cứu trên các tuyến metro hiện hữu và những tuyến sẽ bổ sung trong tương lai.

Nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ khá lớn do đặc thù của TOD là phát triển theo chiều cao thay vì mở rộng theo chiều ngang.

Khác với các khu đô thị truyền thống vốn phân tán với nhiều sản phẩm thấp tầng, TOD tập trung phát triển trong bán kính khoảng 400 - 500 m quanh nhà ga nhằm tận dụng tối đa lượng hành khách sử dụng giao thông công cộng. Điều này khiến mật độ xây dựng và tổng diện tích sàn của các dự án thường cao hơn đáng kể. Chính quy mô nguồn cung lớn này sẽ là yếu tố giúp thị trường cân bằng hơn trong trung và dài hạn.

TOD chắc chắn sẽ góp phần nâng mặt bằng giá tại các khu vực mới nhờ hạ tầng được cải thiện. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa đây sẽ là động lực khiến giá nhà tăng mãi, bởi nguồn cung từ các dự án TOD trong thời gian tới cũng sẽ rất đáng kể.

“Mục tiêu cốt lõi của TOD không phải tạo ra một chu kỳ tăng giá mới mà là sử dụng hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng, thúc đẩy giãn dân khỏi khu vực trung tâm, đồng thời góp phần bình ổn thị trường nhà ở trong dài hạn", CEO JLL nhận định.