 |
| Quy hoạch có tác động “rất lớn” hoặc “lớn” tới thị trường bất động sản. |
Ba trụ cột đang định hình lại thị trường
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, có 03 thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các định hướng quy hoạch dài hạn, cùng với những dự án hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, cao tốc liên vùng, đang từng bước làm thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Nguồn cung mới không còn chỉ tập trung ở lõi trung tâm, mà dịch chuyển ra các khu vực cận trung tâm, vùng vệ tinh và những trục phát triển mới.
Theo Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn, 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động “rất lớn” hoặc “lớn” tới thị trường. Điều này cho thấy quy hoạch không còn chỉ là thông tin tham khảo, mà đã trở thành một trong những căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản định vị cơ hội.
 |
| Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn |
Thứ hai, thị trường đang đi vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Các chính sách liên quan đến chuẩn hóa giao dịch, xây dựng dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Những thay đổi này có thể chưa tạo tác động tức thì lên thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch.
Thứ ba, thị trường đang phân hóa mạnh. Nếu giai đoạn 2021–2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt. Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Trong khi đó, đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực. Cụ thể, dữ liệu quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, trong khi đất nền chiếm 23% và nhà riêng 22%, nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.
Thông tin trên được ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 tại TP.HCM, do nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn vừa tổ chức sáng 14/7/2026.
Quy hoạch hạ tầng định hình không gian phát triển
Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại TP.HCM cũ đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu Đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận nguồn cung tăng, phản ánh xu hướng phát triển theo các hành lang hạ tầng lớn như metro, vành đai và cao tốc.
Tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.
Tuy nhiên, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024–2026, dữ liệu quan tâm từ người mua mới bắt đầu phản ánh rõ hơn xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và hình thành cộng đồng cư dân rõ.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.
Hạ tầng xác định giá trị thực của bất động sản
Theo khảo sát môi giới vào quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối hạ tầng tốt.
 |
| Nguồn: Batdongsan.com.vn. |
Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5–10%.
Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần đặt ra yêu cầu thẩm định kỹ hơn. Không phải bất động sản “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.
Người mua dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng
Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34–36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
 |
| Nguồn: Batdongsan.com.vn. |
Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Giao dịch chung cư nhằm mục đích đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống.
“Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng, ông Đinh Minh Tuấn nhận định.
Dữ liệu khảo sát môi giới quý 2/2026 cũng cho thấy người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm: 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
 |
| Nguồn: Batdongsan.com.vn. |
Những con số này cho thấy khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản có nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường. Người mua bán bất động sản có xu hướng quyết định dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 bước sang giai đoạn chọn lọc sâu. Quy hoạch và hạ tầng xác lập không gian phát triển; chất lượng sản phẩm quyết định sức cầu; còn dữ liệu và mức độ minh bạch trở thành nền tảng cho quyết định mua bán.
