HoREA đề nghị giữ quyền sở hữu chung cư lâu dài, không phụ thuộc tuổi thọ tòa nhà

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan, đề xuất không lấy tuổi thọ công trình làm căn cứ chấm dứt quyền sở hữu căn hộ chung cư. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang soạn thảo Luật Nhà ở mới nhằm thay thế Luật Nhà ở 2023, với nhiều đề xuất thay đổi đáng chú ý liên quan đến quyền tài sản của người dân.

Theo dự thảo hiện nay, Bộ Xây dựng đề xuất gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ của tòa nhà. Điều này đồng nghĩa, khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc bị buộc phá dỡ do không còn đảm bảo an toàn, quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng sẽ chấm dứt theo. Cơ quan soạn thảo cho rằng cách tiếp cận này sẽ giúp điều chỉnh nhận thức của thị trường, khi chung cư vốn không phải là tài sản tồn tại vĩnh viễn, mà chịu tác động của thời gian và chất lượng xây dựng.

HoREA đề nghị giữ quyền sở hữu chung cư lâu dài, không phụ thuộc tuổi thọ tòa nhà.

Tuy nhiên, HoREA không đồng tình với phương án này. Theo Hiệp hội, việc gắn quyền sở hữu tài sản của người dân với tuổi thọ công trình là chưa hợp lý, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Thay vào đó, HoREA đề xuất cần tách bạch rõ ràng giữa tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà và thời hạn sở hữu tài sản.

Hiệp hội nhấn mạnh rằng việc kiểm định chất lượng công trình, di dời cư dân hay phá dỡ chung cư xuống cấp là cần thiết và cần được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, các quyết định này chỉ nên liên quan đến việc sử dụng công trình, không nên đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ của người dân.

Trong trường hợp tòa nhà buộc phải phá dỡ, HoREA cho rằng quyền lợi của cư dân cần được giải quyết thông qua các phương án như tái định cư, xây dựng lại hoặc bồi thường tương ứng với phần quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ khi đó có thể không còn giá trị pháp lý do tài sản không còn tồn tại, nhưng quyền lợi gắn với đất và dự án mới vẫn phải được đảm bảo.

Một điểm đáng chú ý trong kiến nghị là đề xuất duy trì hai hình thức sở hữu nhà ở. Thứ nhất là sở hữu không xác định thời hạn, áp dụng đối với căn hộ được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài. Đây cũng là hình thức phổ biến hiện nay và phù hợp với tâm lý của đa số người dân.

Thứ hai là sở hữu có thời hạn, áp dụng đối với các dự án được xây dựng trên đất có thời hạn hoặc các giao dịch mua bán có thỏa thuận về thời gian sử dụng. Với loại hình này, thời hạn sở hữu sẽ được xác định ngay từ đầu và ghi rõ trong hợp đồng cũng như giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn, tài sản sẽ được chuyển giao lại theo thỏa thuận ban đầu.

Theo HoREA, việc duy trì song song hai hình thức sở hữu sẽ tạo ra sự linh hoạt cho thị trường, đồng thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Những người có khả năng tài chính cao có thể lựa chọn sở hữu lâu dài, trong khi các nhóm thu nhập trung bình có thể tiếp cận nhà ở với chi phí thấp hơn thông qua hình thức sở hữu có thời hạn.

Hiệp hội cũng cảnh báo rằng nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn một cách đại trà, thị trường có thể đối mặt với những hệ lụy không mong muốn. Người dân có xu hướng e ngại khi bỏ ra khoản tiền lớn để mua tài sản có thời hạn, từ đó chuyển hướng sang đất nền hoặc nhà riêng. Điều này có thể làm mất cân đối cung – cầu, đồng thời tạo áp lực tăng giá đối với các loại hình bất động sản khác.

Thực tế, tranh luận về thời hạn sở hữu chung cư không phải là vấn đề mới. Trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2023, đề xuất tương tự từng được đưa ra nhưng không nhận được sự đồng thuận từ Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Khi đó, cơ quan này cho rằng việc giới hạn thời gian sở hữu có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản của người dân, do đó yêu cầu tiếp tục duy trì cơ chế sở hữu lâu dài, đồng thời bổ sung các quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp.

Trong lần sửa đổi luật sắp tới, Bộ Xây dựng cho biết mục tiêu là hoàn thiện khung pháp lý, khắc phục những bất cập sau gần hai năm thực thi, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền và giảm thủ tục hành chính. Một trong những định hướng quan trọng là xây dựng chính sách nhà ở ổn định, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.

Ngoài vấn đề sở hữu chung cư, HoREA cũng đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn vào hệ thống pháp luật. Theo đó, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất công để phát triển các dự án nhà ở bán theo thời hạn xác định, tương tự mô hình tại một số quốc gia như Singapore. Đây được xem là giải pháp nhằm đa dạng hóa nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người dân.

Việc hoàn thiện quy định pháp luật về nhà ở, đặc biệt là liên quan đến quyền sở hữu, luôn là vấn đề nhạy cảm và có tác động sâu rộng đến thị trường. Các ý kiến đóng góp như của HoREA được kỳ vọng sẽ giúp cơ quan soạn thảo có thêm cơ sở để cân nhắc, đảm bảo hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước và quyền lợi chính đáng của người dân.