TP. Hồ Chí Minh: Áp lực "thoát hàng" khiến giá căn hộ thứ cấp giảm tới 6%

Giá sơ cấp tiếp tục tăng, thị trường thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh

Sau gần ba năm điều chỉnh, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực. Nguồn cung mới dần cải thiện khi nhiều dự án được tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác xa giai đoạn trước khi người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo báo cáo quý II/2026 của DKRA Consulting, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 19.278 căn hộ sơ cấp. Riêng khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ) chiếm gần 90% tổng nguồn cung.

Lượng sản phẩm mở bán mới vượt 12.000 căn, tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhiều chủ đầu tư đã tự tin hơn trong việc đưa hàng ra thị trường.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam thống kê thị trường TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập có khoảng 6.573 căn hộ mới trong quý II, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 90%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì tích cực.

Tuy nhiên, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, lượng giao dịch thực tế lại giảm khoảng 11%. Điều này cho thấy nguồn cung tăng nhưng người mua ngày càng chọn lọc hơn. Chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ đảm bảo và mức giá hợp lý mới duy trì được sức hút.

Xu hướng này cũng được JLL Việt Nam ghi nhận. Theo đơn vị nghiên cứu này, người mua hiện không còn đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá ngắn hạn mà ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng tốt và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi. Dù tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức cao, quyết định xuống tiền diễn ra thận trọng hơn do áp lực chi phí vốn và lãi suất vẫn ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng.

Một nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản có dấu hiệu chậm lại nhưng giá sơ cấp vẫn chưa giảm.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn đầu tư tiếp tục neo ở mức cao khiến các chủ đầu tư khó có dư địa điều chỉnh giá bán.

Trong khi đó, JLL Việt Nam cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại nhiều dự án mới vẫn duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và các đại đô thị quy mô lớn.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang xuất hiện làn sóng giảm giá phổ biến từ 2-6%. Theo ông Võ Hồng Thắng, phần lớn các trường hợp giảm giá đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay vốn cao trong giai đoạn thị trường tăng trưởng trước đây. Khi chi phí tài chính kéo dài, nhiều người buộc phải bán tài sản để giảm áp lực lãi vay và cơ cấu lại dòng tiền.

Các chuyên gia đánh giá, đây là sự điều chỉnh mang tính cục bộ thay vì xu hướng giảm giá trên diện rộng. Những căn hộ có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác cho thuê vẫn giữ được giá trị tương đối ổn định.

Người mua ưu tiên an toàn tài chính

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, người mua hiện đặt yếu tố an toàn tài chính lên hàng đầu. Xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính đã giảm đáng kể, thay vào đó khách hàng ưu tiên những sản phẩm có thể đưa vào sử dụng hoặc khai thác cho thuê ngay nhằm đảm bảo dòng tiền.

Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá năng lực chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành cũng như tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn thay vì chạy theo các chiến dịch truyền thông hay kỳ vọng tăng giá nhanh như giai đoạn trước.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn chưa cân đối.

Theo CBRE, phân khúc căn hộ hạng C - từng là nguồn cung chủ lực của thị trường trước năm 2020 - hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% tổng nguồn cung mới.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở số lượng nhà ở mà là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại thuộc nhóm nhà ở vừa túi tiền.

Các chuyên gia kỳ vọng mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 với quy mô khoảng 940 ha sẽ mở ra cơ hội phát triển thêm nguồn cung nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả, cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở có giá phù hợp, tránh tình trạng giá đất quanh các nhà ga tăng quá nhanh khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Theo nhận định của nhiều đơn vị nghiên cứu, nửa cuối năm 2026, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng phân hóa rõ rệt. Nguồn cung dự kiến tăng khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, song thanh khoản sẽ tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Thị trường cũng đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên khi các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải cơ cấu danh mục, trong khi dòng tiền mới ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.