| Đề xuất giao toàn bộ quỹ đất cho dự án BT quy mô lớn từ sớm Quỹ đất sạch mở đường cho Thái Nguyên bứt phá thu hút FDI năm 2026 |
Việc tạo lập quỹ đất đang trở thành một trong những trụ cột quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam giai đoạn mới. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, nhu cầu phát triển hạ tầng giao thông hiện đại và mở rộng không gian đô thị đặt ra yêu cầu cấp thiết về nguồn lực đất đai. Đặc biệt, các dự án đường sắt đô thị, metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được thúc đẩy mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thu hồi, tái phân bổ và khai thác quỹ đất hiệu quả hơn.
Luật Đất đai năm 2024 đã tạo nền tảng pháp lý bước đầu cho quá trình này. Các quy định về thu hồi đất tại khu vực phụ cận các điểm kết nối giao thông và nguyên tắc quản lý, khai thác quỹ đất đã mở ra cơ hội huy động nguồn lực lớn từ đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, các quy định vẫn mang tính định hướng, chưa đủ cụ thể để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai, đặc biệt là việc phân chia lợi ích từ giá trị gia tăng của đất.
 |
| Tạo lập quỹ đất hiệu quả cho phát triển kinh tế xã hội thời kỳ mới (Ảnh: Minh họa) |
Thực tiễn triển khai các dự án giao thông công cộng quy mô lớn cho thấy, giá trị đất tại khu vực xung quanh các nhà ga, tuyến metro thường tăng nhanh sau khi hạ tầng được đầu tư. Đây là nguồn lực rất lớn nếu được khai thác hợp lý. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất phụ cận hiện vẫn còn phân tán, thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch giao thông và phát triển đô thị.
Một trong những hạn chế lớn là chưa có cơ chế đủ mạnh để điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất. Trong nhiều trường hợp, lợi ích chủ yếu rơi vào một số nhà đầu tư hoặc nhóm sở hữu đất, trong khi Nhà nước và cộng đồng chưa được hưởng lợi tương xứng. Điều này làm giảm hiệu quả đầu tư công và chưa tạo được nguồn lực bền vững để tái đầu tư cho hạ tầng.
Bên cạnh đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn nhiều bất cập. Người dân bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền nhưng khó có khả năng mua được nơi ở mới tương đương trong cùng khu vực, nhất là khi giá đất tăng nhanh. Việc thiếu các chính sách phục hồi sinh kế cũng khiến nhiều hộ dân gặp khó khăn sau khi di dời, ảnh hưởng đến ổn định xã hội.
Ngoài ra, cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai tuy đã được đề cập trong Luật Đất đai 2024 nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục và cách thức triển khai. Điều này khiến các địa phương lúng túng, nhiều dự án chỉnh trang đô thị vẫn phải áp dụng phương thức thu hồi đất truyền thống, dẫn đến chi phí cao và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
Kinh nghiệm từ một số quốc gia và vùng lãnh thổ cho thấy, việc khai thác quỹ đất gắn với phát triển giao thông công cộng có thể mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn nếu có cơ chế phù hợp. Tại Hong Kong (Trung Quốc), mô hình Rail + Property đã cho phép kết hợp chặt chẽ giữa đầu tư hạ tầng đường sắt và phát triển bất động sản. Chính quyền giao quyền phát triển quỹ đất quanh nhà ga cho doanh nghiệp, đồng thời thu lại phần giá trị đất thông qua cơ chế tài chính minh bạch. Nhờ đó, không chỉ tạo nguồn thu lớn mà còn giúp tự cân đối chi phí đầu tư hạ tầng.
Trong khi đó, Nhật Bản áp dụng mô hình tái thiết đô thị thông qua cơ chế góp quyền sử dụng đất. Người dân không chỉ nhận bồi thường mà còn trở thành một phần của dự án, được phân chia lại tài sản tương ứng với giá trị đóng góp ban đầu. Cách làm này giúp giảm áp lực giải phóng mặt bằng, đồng thời tạo sự đồng thuận cao trong cộng đồng.
Từ những kinh nghiệm trên, có thể thấy điểm chung là chuyển từ tư duy “thu hồi đất” sang “chia sẻ lợi ích”. Đây cũng là hướng đi phù hợp với bối cảnh Việt Nam hiện nay. Đối với các dự án TOD, cần xây dựng cơ chế cho phép người dân tham gia vào quá trình phát triển, không chỉ là đối tượng bị thu hồi đất mà còn là bên được hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị đất.
Cụ thể, cần bổ sung các quy định cho phép khai thác đồng bộ quỹ đất phụ cận các công trình giao thông, đồng thời lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện cả dự án hạ tầng và phát triển đô thị. Nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất cần được tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng, tạo vòng tuần hoàn phát triển bền vững.
Đối với chính sách tái định cư, cần ưu tiên bố trí tại chỗ hoặc trong phạm vi khu vực dự án, giúp người dân tiếp tục được hưởng lợi từ hạ tầng mới. Đồng thời, cần xây dựng các chương trình hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm và phát triển dịch vụ để người dân ổn định cuộc sống lâu dài.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai theo hướng cụ thể, minh bạch. Việc quy định rõ phương pháp xác định tỷ lệ góp đất, nguyên tắc phân chia lại quỹ đất và cơ chế xử lý khi chưa đạt được sự đồng thuận sẽ là điều kiện quan trọng để triển khai hiệu quả trên thực tế.
Trong bối cảnh đô thị lớn đang đối mặt với áp lực về hạ tầng, nhà ở và môi trường, việc đẩy mạnh tái thiết đô thị là yêu cầu không thể trì hoãn. Tuy nhiên, để làm được điều này, cần có cơ chế chính sách đủ mạnh và linh hoạt, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Có thể khẳng định, quỹ đất là nguồn lực quan trọng nhưng hữu hạn. Việc quản lý và khai thác hiệu quả quỹ đất không chỉ giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống, hướng tới phát triển đô thị bền vững trong kỷ nguyên mới.
