Luật Nhà ở: Đề xuất mở rộng cơ chế phát triển nhà ở cho thuê

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Luật Nhà ở năm 2023 sau hơn hai năm triển khai đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển thị trường nhà ở và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Định hướng này được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân, nhất là trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, lực lượng lao động tập trung lớn tại các đô thị và khu công nghiệp.

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Nhà ở năm 2023 sau hơn hai năm triển khai đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển thị trường nhà ở và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Tuy nhiên, cùng với việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, sắp xếp đơn vị hành chính và nhiều đạo luật mới như Luật Xây dựng năm 2025, Luật Đầu tư năm 2025 có hiệu lực, việc tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở được đánh giá là cần thiết nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Theo dự thảo, Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 140 điều, giảm 58 điều so với luật hiện hành. Việc cắt giảm này nhằm tập trung vào những quy định mang tính nguyên tắc, đồng thời trao thêm quyền chủ động cho chính quyền địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện.

Một trong những nội dung đáng chú ý là hầu hết thủ tục hành chính sẽ được giao địa phương giải quyết, chỉ còn một thủ tục thuộc thẩm quyền cấp Bộ. Dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ ba thủ tục không còn phù hợp, trong đó có thủ tục thẩm định giá bán nhà ở xã hội, đồng thời đơn giản hóa 21 thủ tục khác thông qua khai thác dữ liệu từ các cơ sở dữ liệu quốc gia.

Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu của lần sửa đổi này là giảm đáng kể thời gian, chi phí thực hiện thủ tục, hạn chế cơ chế "xin - cho", tạo môi trường đầu tư minh bạch và thuận lợi hơn cho doanh nghiệp cũng như người dân.

Bên cạnh cải cách thủ tục, điểm mới nổi bật của dự thảo là bổ sung Chương IV quy định riêng về nhà ở cho thuê, coi đây là một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển thị trường nhà ở.

Theo dự thảo, nhà ở cho thuê là loại hình do tổ chức hoặc cá nhân đầu tư xây dựng để khai thác cho thuê, trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc phát triển quỹ nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách.

Đối tượng được thuê dự kiến bao gồm hộ nghèo, công nhân, người lao động, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức và sinh viên. Điều kiện để được thuê là chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu theo quy định của Chính phủ.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, dự thảo đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn xây dựng để kinh doanh dịch vụ, thương mại nhằm bổ sung nguồn thu, qua đó góp phần giảm giá thuê. Doanh nghiệp cũng được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà.

Đối với việc xác định giá thuê, dự thảo quy định giá được tính trên cơ sở chi phí đầu tư, vận hành và khấu hao công trình nhưng không tính các khoản hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước vào giá thành, nhằm bảo đảm người thuê được hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách hỗ trợ.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh việc phát triển thị trường nhà ở trong giai đoạn tới cần thay đổi tư duy, không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại mà phải phát triển đồng bộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo Thứ trưởng, nhà ở cho thuê cần trở thành một phân khúc chiến lược lâu dài, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là lực lượng lao động, công nhân, sinh viên và các nhóm đối tượng hưởng chính sách.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định việc xây dựng cơ chế pháp lý riêng cho nhà ở cho thuê sẽ tạo thêm động lực thu hút doanh nghiệp đầu tư, góp phần cân bằng cơ cấu thị trường bất động sản, đồng thời giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng kinh tế trọn