Mở room ngoại cú hích lớn cho bất động sản TP. Hồ Chí Minh

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Động thái này được đánh giá là một bước tiến quan trọng, không chỉ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn quốc tế mà còn tạo thêm nguồn cầu hợp pháp, đồng thời tạo nền tảng vững chắc để thành phố khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của khu vực Đông Nam Á.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM, việc mở room ngoại sẽ mang lại những hiệu ứng tích cực cho thị trường. Ông nhận định: "Quy định trần sở hữu 30% căn hộ trong một tòa, hoặc 250 căn nhà liền thổ trong một phường sẽ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản của thị trường trong bối cảnh hiện tại".

Mặc dù có những tín hiệu tích cực từ chính sách, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang đối mặt với một thách thức lớn, đó là tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Theo số liệu từ Savills Việt Nam, thành phố đã đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở suốt 5 năm qua. Dù TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay mới chỉ đạt được khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM (Ảnh: Savills cung cấp).

Trong quý 2 năm 2025, thị trường chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới, đưa nguồn cung sơ cấp lên mức hạn chế 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn. Con số này cho thấy sự mất cân bằng đáng kể giữa cung và cầu, đặc biệt khi so với nhu cầu thực tế của thị trường. Dự kiến trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung tương lai chỉ đạt khoảng 39.000 căn hộ, một con số vẫn khá khiêm tốn.

Tình hình ở phân khúc liền thổ thậm chí còn khó khăn hơn. Trong quý 2 năm 2025, chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với chỉ 100 căn được bán ra. Nguyên nhân chính là do lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách hàng mua hẹp hơn. Đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Dự kiến đến năm 2027, TP.HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành, cho thấy sự khan hiếm kéo dài của phân khúc này.

Dù có những khó khăn nhất định, trong dài hạn, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ có nhiều thay đổi và cải tiến tích cực. Việc áp dụng luật và các chính sách mới, cùng với việc tinh gọn các thủ tục phê duyệt pháp lý, sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển mạnh mẽ.

Cùng với những thay đổi về chính sách, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn. Dù vậy, vẫn còn đó rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất”. Ông Nguyễn Khánh Duy phân tích: “Người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý”.

Về khẩu vị đầu tư, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro. Giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 - 1 triệu USD/căn, với các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều. “Chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ. Chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ sở hữu lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế,” ông Duy nhận định.

Song song với dòng vốn ngoại, Savills cũng quan sát thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc vào TP.HCM. Theo ông Duy, có ba yếu tố dẫn dắt xu hướng này: mặt bằng giá TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang tạo kỳ vọng lớn, và nguồn cung mới tại TP.HCM cùng vùng phụ cận đa dạng hơn. “Điều này cho thấy thị trường phía Nam tiếp tục là điểm đến của nhà đầu tư phía Bắc trong giai đoạn tới”.

Nhìn xa hơn, ông Duy nhấn mạnh việc minh bạch danh mục dự án, cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ giúp TP.HCM khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á. “Thành phố có cơ hội không chỉ thu hút FDI vào bất động sản mà còn mở rộng sang tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ đi kèm,” ông kết luận.

Trong bối cảnh đó, Savills Việt Nam vừa khai trương văn phòng bán hàng tại Khu đô thị Sala, Thủ Thiêm. Văn phòng này đóng vai trò là trung tâm tư vấn toàn diện, nơi khách hàng có thể tiếp cận danh mục sản phẩm phong phú - từ căn hộ cao cấp, vừa túi tiền đến sản phẩm quốc tế. Đồng thời, đây cũng là điểm đào tạo và nâng cao chất lượng dịch vụ cho đội ngũ, nhằm mang đến trải nghiệm chuyên nghiệp và khác biệt cho khách hàng. Khách hàng khi đến đây không chỉ được tư vấn một dự án riêng lẻ, mà còn được hỗ trợ ở cấp độ cao hơn: tư vấn và quản lý danh mục đầu tư bất động sản, phù hợp với nhu cầu dài hạn. Ông Duy kết luận: “Savills tin rằng sự đầu tư này sẽ góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng thời mang đến trải nghiệm tối ưu cho khách hàng trong hành trình tìm kiếm và sở hữu bất động sản”.