Giá chung cư tăng nóng, Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro thị trường

Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết hầu hết các lĩnh vực của ngành đã đạt được kết quả tích cực, cơ bản hoàn thành các mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm sáng, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều vấn đề đáng lo ngại, trong đó nổi bật là diễn biến giá nhà ở, đặc biệt tại phân khúc căn hộ chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần qua các năm nhưng “chưa phản ánh đúng giá trị thực”, do vẫn tồn tại hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, qua đó đẩy mặt bằng giá lên cao, gây mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trên thị trường.

Giá chung cư tăng nóng, Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro thị trường.

Cơ cấu sản phẩm mất cân đối, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm

Một trong những tồn tại lớn được Bộ Xây dựng chỉ ra là cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Trong khi đó, nguồn cung mới lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, thậm chí là hạng sang.

Bên cạnh đó, tiến độ triển khai nhiều dự án vẫn chậm do vướng mắc kéo dài liên quan đến thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn và tiềm ẩn rủi ro, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng.

Đáng chú ý, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng gián tiếp chảy vào bất động sản còn nhiều thách thức, trong khi giá nhà đất tăng cao vượt xa giá trị thực đang làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính.

Giá chung cư liên tục “lập đỉnh”

Các báo cáo định kỳ của Bộ Xây dựng cho thấy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đã tăng liên tục trong thời gian qua. Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng tăng mạnh so với năm 2023.

Cụ thể, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 40–50% so với năm trước; tại TP.HCM mức tăng phổ biến 20–30%.

Sang quý I/2025, đà tăng giá có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, mặt bằng giá nhìn chung ổn định, một số dự án tăng khoảng 5% so với quý IV/2024; tại TP.HCM, mức tăng phổ biến khoảng 3–4%.

Tuy nhiên, đến quý II/2025, giá chung cư tại cả hai thị trường lớn nhất cả nước lại xác lập mặt bằng cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá bán trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM, giá trung bình đạt khoảng 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ, dù không biến động nhiều so với quý trước.

Không chỉ thị trường sơ cấp, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân đến từ quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào gia tăng, thủ tục pháp lý kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận cao từ phía chủ đầu tư.

Mặt bằng giá mới đẩy rủi ro tích tụ

Bước sang quý III/2025, xu hướng tăng giá tiếp tục được duy trì, nhất là tại phân khúc trung và cao cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, đạt bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m²; nhiều dự án tại khu vực trung tâm ghi nhận mức giá từ 120–150 triệu đồng/m².

Theo báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, hơn 43% nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp hiện có mức giá trên 120 triệu đồng/m² – con số cho thấy sự lệch pha rõ rệt giữa cung và nhu cầu thực.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý III/2025, so với năm 2019, giá căn hộ đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM.

Đáng lưu ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng công trình hoặc hạ tầng xung quanh không có sự cải thiện tương xứng. Riêng tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m² – hiện tượng chưa từng ghi nhận trong các giai đoạn trước.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2026 sẽ tập trung nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho thị trường.

Trọng tâm chính sách sẽ hướng tới thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp, nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và giảm áp lực mất cân đối cung – cầu. Sau khi các luật được Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn để sớm đưa chính sách vào thực tiễn.