Nhà ở xã hội bước vào chu kỳ mới nhưng nguy cơ dư cung đã xuất hiện

Sau nhiều năm trầm lắng, phân khúc nhà ở xã hội đang trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản nhờ những thay đổi về chính sách và định hướng phát triển kinh tế giai đoạn 2026-2030. Dòng vốn đầu tư cũng đang có xu hướng rời phân khúc cao cấp để hướng tới các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Phối cảnh dự án NOXH CT1 Rice City Long châu, một dự án đang được nhiều người quan tâm tại khu vực quận Long Biên, Hà Nội (Ảnh: https://hanoi.gov.vn).

Theo GS.TS. Nguyễn Quang Thuấn - nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, định hướng tăng trưởng nhanh và bền vững cùng quá trình quy hoạch sau sắp xếp đơn vị hành chính đang mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục thu hút nguồn lực đầu tư, trong khi phân khúc cao cấp vẫn đối mặt áp lực mất cân đối cung - cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, cho rằng thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn thuận lợi nhất từ trước đến nay khi nhiều nút thắt về thủ tục đầu tư, giao đất và giải phóng mặt bằng đã được tháo gỡ.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2030, cả nước có thể bổ sung khoảng 1,5 triệu căn nhà ở xã hội. Quá trình phát triển được kỳ vọng sẽ diễn ra theo ba giai đoạn, từ hoàn thiện thủ tục đầu tư, khởi công dự án đến đưa sản phẩm ra thị trường trong các năm 2027-2028.

Tuy nhiên, cùng với cơ hội mở rộng nguồn cung, nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện nguy cơ dư cung cục bộ. Một số dự án tại các địa phương ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm, phản ánh sự chênh lệch giữa kế hoạch phát triển và nhu cầu thực tế.

Ông Nguyễn Anh Quê đưa ra nhận định cho hay, nguyên nhân chủ yếu là một số địa phương tập trung hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội nên đẩy nhanh phê duyệt dự án, trong khi công tác khảo sát nhu cầu thị trường chưa được thực hiện đầy đủ.

Đối với các khu công nghiệp, chuyên gia này cho rằng mô hình bán nhà ở xã hội không phải lúc nào cũng phù hợp. Đặc điểm lao động thường xuyên dịch chuyển giữa các địa phương, cùng với chi phí thuê nhà dân hiện vẫn ở mức thấp tại nhiều khu vực, khiến nhu cầu mua nhà của công nhân chưa cao như kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là hướng đi phù hợp hơn đối với nhóm lao động có tính lưu động lớn, vừa đáp ứng nhu cầu chỗ ở, vừa hạn chế nguy cơ tồn kho dự án.

Ngoài yếu tố thị trường, doanh nghiệp cũng đang chịu áp lực từ chi phí đầu tư tăng khi giá vật liệu xây dựng liên tục biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của các dự án.

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, việc mở rộng nguồn cung cần đi cùng khảo sát kỹ nhu cầu thực tế của từng địa phương, từng khu công nghiệp và từng nhóm đối tượng thụ hưởng. Chỉ khi cung và cầu được tính toán sát thực tiễn, nhà ở xã hội mới thực sự phát huy vai trò an sinh và trở thành động lực phát triển ổn định cho thị trường bất động sản.