TS. Nguyễn Văn Đính: Tái thiết lập chuẩn để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Tại buổi Họp báo công bố Diễn đàn Thị trường BĐS Việt Nam – VREF 2026 với chủ đề: “Định hình chuẩn mực để thị trường phát triển bền vững”. TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hơn về căn nguyên và hướng sửa đổi cần thiết để thị trường lấy lại đà phát triển bền vững.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, điều cấp thiết nhất hiện nay không phải là các giải pháp ngắn hạn mang tính tình thế mà chính là xây dựng nền tảng dữ liệu minh bạch, nhất quán và mang tính tham chiếu cho toàn bộ chủ thể trên thị trường. Khi không có dữ liệu chuẩn, mọi hành vi định giá, dự báo hay ra quyết định đều mang tính cảm tính, khiến thị trường dễ rơi vào vòng xoáy lệch pha thông tin, dẫn đến rủi ro cao cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận rằng trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động dựa trên những mảnh thông tin không đồng nhất, xuất phát từ nhiều nguồn rời rạc và thiếu kiểm chứng. Điều này tạo ra tình trạng “nhiễu thông tin”, khiến cả người mua, nhà đầu tư và các đơn vị trung gian gặp khó khăn trong việc đánh giá giá trị thật của sản phẩm. Việc minh bạch dữ liệu không chỉ dừng lại ở công bố thông tin pháp lý hay tiến độ mà cần mở rộng sang tiêu chuẩn hóa quy hoạch, dữ liệu quỹ đất, cơ sở giá trị thị trường, chỉ số giao dịch và mức độ hấp thụ thực. Khi những lớp dữ liệu này được số hóa, phân loại và chuẩn hóa theo tiêu chí khoa học, thị trường mới thoát khỏi tình trạng bị dẫn dắt bởi tin đồn và xu hướng ngắn hạn.

Bên cạnh dữ liệu, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh vai trò của hệ tiêu chí đánh giá dự án và chủ thể tham gia thị trường. Ông cho rằng một thị trường phát triển đúng nghĩa không thể thiếu các bộ tiêu chuẩn định lượng giúp phân loại chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và mức độ an toàn của dòng vốn. Sự thiếu vắng chuẩn chung dẫn đến việc nhà đầu tư không có công cụ để so sánh, còn doanh nghiệp thì không có thước đo để hoàn thiện hoạt động. Việc xây dựng các bộ tiêu chuẩn này cũng tạo điều kiện cho cơ quan quản lý dễ dàng giám sát thị trường hơn, từ đó kịp thời điều chỉnh chính sách theo hướng phù hợp thực tiễn.

Một trong những vấn đề được TS. Nguyễn Văn Đính đề cập là sự chênh lệch lớn giữa nhu cầu thực và khả năng cung ứng, xuất phát từ những hạn chế trong quy hoạch, phê duyệt dự án kéo dài và chi phí vốn tăng cao. Theo ông, muốn tháo gỡ điểm nghẽn phải bắt đầu từ việc cải thiện quy hoạch theo hướng dài hạn, gắn với nhu cầu phát triển đô thị, di dân, công nghiệp và hạ tầng. Quy hoạch thiếu tầm nhìn hoặc chậm cập nhật thường tạo ra cung – cầu lệch pha, khiến giá đất bị đẩy lên cao và làm méo mó cấu trúc thị trường. Khi quy hoạch được xây dựng trên dữ liệu chuẩn và đánh giá tác động đa chiều, việc phân bổ nguồn lực cho từng phân khúc sẽ hợp lý hơn, giúp thị trường phát triển ổn định và giảm nguy cơ bong bóng giá.

Đối với lực lượng môi giới bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng đây là nhóm có vai trò quan trọng trong bảo đảm dòng thông tin minh bạch đến người mua và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để lực lượng này phát huy được vai trò, cần đẩy mạnh đào tạo, chuẩn hóa chứng chỉ hành nghề và áp dụng các chế tài quản lý rõ ràng để loại bỏ tình trạng môi giới không chuyên, thiếu nghiệp vụ gây méo mó thị trường. Một hệ thống môi giới chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo chất lượng tư vấn mà còn góp phần quan trọng trong việc lan tỏa thông tin chuẩn xác, củng cố niềm tin thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng đề cập đến yêu cầu đổi mới phương thức quản lý của Nhà nước, đặc biệt trong việc áp dụng các nền tảng số cho toàn bộ chuỗi giao dịch bất động sản. Việc số hóa quy trình phê duyệt, công khai trên nền tảng trực tuyến, cập nhật hồ sơ dự án và tình trạng pháp lý theo thời gian thực sẽ giúp loại bỏ nhiều khâu trung gian, giảm chi phí và hạn chế tác động tiêu cực từ các nhóm lợi ích. Điều này phù hợp với xu hướng quốc tế, nơi dữ liệu minh bạch và giao dịch trực tuyến trở thành tiêu chuẩn bắt buộc.

Từ những phân tích trên, ông khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể bước vào giai đoạn cân bằng, minh bạch và bền vững hơn nếu đồng bộ được ba yếu tố: dữ liệu chuẩn hóa, tiêu chí đánh giá khoa học và sự chuyên nghiệp hóa lực lượng môi giới. Khi những nền tảng này được xây dựng đầy đủ, nhà đầu tư sẽ tự tin hơn, doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn và thị trường sẽ phát triển theo hướng ổn định, có chiều sâu thay vì bị chi phối bởi những biến động ngắn hạn.