TS. Nguyễn Văn Đính: Cung nhà tăng 22%, nhưng thiếu căn hộ bình dân trầm trọng

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam sau 9 tháng đầu năm 2025 đã chứng kiến nhiều diễn biến tích cực, đồng hành cùng đà tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bức tranh chung vẫn tồn tại những điểm nóng, đặc biệt là vấn đề mất cân bằng giữa cung, cầu và giá nhà, tạo ra những rủi ro nhất định cần phải cảnh báo.

Kinh tế vĩ mô đang trên đà bứt tốc, với chỉ tiêu GDP 9 tháng đầu năm đã chạm ngưỡng gần 7,9%, hướng đến mục tiêu 8% của Chính phủ cho cả năm 2025. Vốn FDI thu hút mạnh mẽ, đạt 28,54 tỷ USD, trong đó BĐS là nhóm đứng thứ hai về thu hút dòng vốn này. Đáng chú ý, hệ thống tín dụng ngân hàng cũng đang hỗ trợ mạnh mẽ cho thị trường BĐS, với khoảng một phần tư trong tổng số hơn 17 triệu tỷ đồng vốn tín dụng đã được đưa vào nền kinh tế, tương đương gần 4 triệu tỷ đồng, đã chảy vào lĩnh vực BĐS. Sự hỗ trợ vốn này là một trong những nguyên nhân khiến thị trường sôi động trở lại. Tuy nhiên, cũng theo ông Đính, thị trường vẫn phải đối mặt với các rủi ro vĩ mô toàn cầu như lạm phát, tỷ giá và dấu hiệu giảm tốc của kinh tế thế giới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch pha trầm trọng

Qua nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thị trường đang ghi nhận sự sôi động trở lại của hoạt động ra mắt và mở bán sản phẩm mới, tâm điểm vẫn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tổng cung trên toàn thị trường trong 9 tháng đầu năm 2025 đã đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Đây là một con số rất đáng mừng về mặt lượng. Đồng thời, hàng tồn kho cũng đang có xu hướng giảm nhờ vào sự hỗ trợ tín dụng và nhu cầu tăng cao.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, vấn đề cốt lõi và nóng nhất vẫn là sự lệch pha cung cầu. Trong quý III/2025, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung, với căn hộ cao cấp chiếm 42% và căn hộ hạng sang chiếm 21%. Đất nền chiếm khoảng 32,2%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ được người dân chờ đợi nhiều nhất là căn hộ bình dân, chỉ chiếm vỏn vẹn 3% nguồn hàng đưa ra thị trường trong quý III. Tính chung cả 9 tháng đầu năm, phân khúc nhà bình dân cũng chỉ chiếm 6%, và chủ yếu đến từ nhóm nhà xã hội. Điều này cho thấy sự thiếu hụt trầm trọng sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền, gây khó khăn cho người mua ở thực.

Sự lệch pha này còn thể hiện qua cơ cấu doanh nghiệp. Các chủ đầu tư lớn đang đóng góp đến 54% tổng nguồn cung, trong đó Vingroup là doanh nghiệp có các dự án triển khai đóng góp lớn nhất từ đầu năm đến nay. Sự tập trung nguồn cung ở các tập đoàn lớn có thể dẫn đến sự yếu cạnh tranh trên thị trường, làm giảm tính đa dạng và kiểm soát giá của các nhóm hàng.

Sức mua của người mua ở thực đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi mặt bằng giá hiện nay đã tăng rất cao.

Nguy cơ thao túng thị trường

Về phía cầu, TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ rằng nhu cầu ở thực là tỷ trọng lớn, nhưng thị trường lại đang được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu đầu tư. Dòng tiền được nới lỏng, với gần 4 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào BĐS, khiến nhiều người lựa chọn đầu tư BĐS làm công cụ để đối phó với lạm phát. Dòng tiền đầu tư này tập trung chủ yếu vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực (do tính khai thác cho thuê và kỳ vọng tăng giá tốt).

Tuy nhiên, sức mua của người mua ở thực đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi mặt bằng giá hiện nay đã tăng rất cao. Xu hướng nhu cầu cũng dịch chuyển mạnh vào phía Nam, nơi nguồn cung đa dạng hơn, mức giá phù hợp hơn và hạ tầng đang được tăng tốc triển khai. Đồng thời, tỷ trọng người mua trẻ đang tăng lên, hướng đến các khu đô thị dạng Osen và các vùng ven trung tâm có mức giá dễ tiếp cận hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng đưa ra một lưu ý và cảnh báo quan trọng về nguy cơ thao túng thị trường: Cá biệt có những trường hợp một số dự án hiện nay có sự kết hợp giữa chủ đầu tư và một số sàn phân phối. Các đối tượng này đang có hiện tượng kiểm soát nguồn cung bằng cách đưa hàng ra theo hướng rất nhỏ giọt để tạo ra tình trạng khan hiếm giả, từ đó gây tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) cho khách hàng và nhà đầu tư. Hiện tượng này cần được cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch và lành mạnh của thị trường, tránh việc người mua bị đẩy vào thế mua với giá ảo do tâm lý.

Như vậy, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025 vừa có tín hiệu phục hồi tích cực về lượng cung và dòng vốn, nhưng lại đối mặt với thách thức lớn về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc tháo gỡ sự lệch pha, kiểm soát các hành vi thao túng thị trường và tăng cường phát triển phân khúc nhà ở bình dân là những nhiệm vụ cấp bách để đảm bảo sự phát triển bền vững và cân bằng của thị trường.