Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại: “Chìa khóa vàng” mở khóa pháp lý thị trường bất động sản TP.HCM

Theo nhận định của Thạc sĩ Mã Xuân Tuấn – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất Động sản TP.HCM, chủ trương thí điểm này nếu triển khai vào thực tế sẽ tạo ra những tác động mạnh mẽ và đa chiều đối với thị trường, đặc biệt là ở góc độ nguồn cung, giá cả và dòng vốn.

Ông Mã Xuân Tuấn nhìn nhận ở góc độ tích cực cho thấy, việc chuyển đổi này trước mắt sẽ “giải cơn khát” nguồn cung. Thị trường hiện nay đang lệch pha cung cầu nghiêm trọng, thiếu trầm trọng nhà ở mới do các dự án bị tắc pháp lý (phần lớn là do dính một phần đất nông nghiệp xen cài). Cơ chế này sẽ giúp hồi sinh hàng chục dự án đang "đắp chiếu", đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường trong 1-3 năm tới.

Thạc sĩ Mã Xuân Tuấn - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP.HCM

Về mặt cung cầu sẽ giúp giảm giá nhà (về dài hạn), khi nguồn cung dồi dào trở lại, áp lực tăng giá phi mã như hiện nay sẽ hạ nhiệt. Người dân có nhiều lựa chọn hơn thay vì tranh nhau mua một vài dự án hiếm hoi mở bán.

Đồng thời khi các dự án đi vào hoạt động sẽ khơi thông được dòng vốn “chết”. Hàng trăm nghìn tỷ đồng của doanh nghiệp và ngân hàng đang chôn vùi trong các dự án dở dang. Việc tháo gỡ pháp lý giúp dòng tiền luân chuyển, cứu được sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp và giảm nợ xấu cho ngân hàng.

Tuy nhiên cũng cần kiểm soát chặt về luật để tránh tiêu cực. Nguy cơ đầu cơ đất nông nghiệp, nếu không quản lý chặt, giới đầu cơ sẽ đổ xô đi gom đất lúa, đất trồng cây lâu năm với hy vọng được chuyển đổi, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao bất thường, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng sau này.

Ông cũng cảnh báo về sự thiếu công bằng. Cần giám sát kỹ để tránh tình trạng "cơ chế xin - cho", nơi mà chỉ các doanh nghiệp lớn, có quan hệ mới được duyệt chuyển đổi, còn doanh nghiệp nhỏ vẫn bị tắc.

Về mặt quy hoạch, ông Mã Xuân Tuấn nhìn nhận một cách tổng thể: "Tôi cho rằng việc chuyển đổi này là thực hiện quy hoạch chứ không phải “phá vỡ quy hoạch” Cơ chế thí điểm này chỉ áp dụng cho các khu đất nông nghiệp đã nằm trong quy hoạch là đất ở (đất dân cư) theo quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt. Nghĩa là, về tầm nhìn dài hạn, khu vực đó vốn dĩ được định hướng để trở thành đô thị, nhưng hiện trạng vẫn đang trồng lúa/trồng cây. Do đó, không có chuyện nén đất nông nghiệp thuần túy (đất lúa bảo vệ nghiêm ngặt) thành đô thị. Vấn đề là chúng ta đang đẩy nhanh quá trình chuyển đổi từ "quy hoạch trên giấy" ra thực tế sớm hơn.

Để tránh việc chuyển đổi ồ ạt gây quá tải hạ tầng, TP.HCM và các địa phương cần tuân thủ các nguyên tắc sau: "Hạ tầng đi trước, nhà ở theo sau". Theo ông Tuấn về quy hoạch không cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở nếu khu vực đó chưa có phương án kết nối giao thông, điện, nước và trường học đảm bảo. Tránh tình trạng xây xong nhà nhưng đường vẫn là đường đất nhỏ hẹp.

Đồng thời các quy hoạch này cần kiểm soát chỉ tiêu dân số. Khi chuyển đổi 54 dự án này, mật độ dân số khu vực đó sẽ tăng vọt. Cơ quan quản lý phải tính toán lại bài toán dân số. Nếu chuyển đổi đất nông nghiệp thành chung cư cao tầng, phải bắt buộc dành ra 30-40% quỹ đất đó làm công viên, cây xanh, hồ điều hòa để bù đắp lại mảng xanh đã mất (từ đất nông nghiệp).

Nếu chuyển đổi dự án phải đánh thuế hoặc thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường. Khoản chênh lệch địa tô khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại là cực lớn. Nhà nước phải thu đúng, thu đủ khoản này để tái đầu tư lại cho hạ tầng công cộng xung quanh dự án đó. Đây là cách hài hòa lợi ích giữa: Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân, ông Mã Xuân Tuấn góp ý.