Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển dựa trên giá trị thực

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trong nhiều năm, bất động sản từng được xem là kênh tích sản ưu tiên, với tâm lý phổ biến là “mua để chờ tăng giá”. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao trong thời gian dài, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, thị trường bắt đầu bộc lộ những dấu hiệu lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Thanh khoản suy giảm, giao dịch chững lại, và tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi theo hướng thận trọng hơn.

Ở giai đoạn hiện tại, vị chuyên gia này cho biết, thị trường đang bước vào quá trình tái cân bằng. Điều đáng chú ý là sự dịch chuyển trong tư duy của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Nếu trước đây, yếu tố vị trí thường được đo bằng khoảng cách địa lý đơn thuần, thì nay tiêu chí đánh giá đã thay đổi. Giá trị của một bất động sản không còn nằm ở việc gần hay xa trung tâm, mà phụ thuộc vào khả năng kết nối, tiện ích đi kèm và chất lượng môi trường sống.

“Sự thay đổi này gắn liền với quá trình đô thị hóa theo hướng đa cực. Khi các khu vực phát triển mới được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và việc làm, khoảng cách địa lý dần bị xóa nhòa. Người dân không còn bị “neo” vào khu vực lõi đô thị, mà có nhiều lựa chọn hơn về nơi ở, miễn là đáp ứng được nhu cầu sống và làm việc. Đây chính là nền tảng để hình thành những cực tăng trưởng mới, góp phần phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm”, bà Phạm Thị Miền lý giải.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

Cũng theo bà Miền, một điểm đáng chú ý khác là dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng chuyển dịch từ đầu cơ sang khai thác giá trị sử dụng. Thay vì kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền ổn định, như cho thuê hoặc khai thác kinh doanh. Điều này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn tạo ra một nền tảng phát triển bền vững hơn cho toàn thị trường.

Bà Phạm Thị Miền dự báo, xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng sản phẩm. Người mua hiện nay không chỉ tìm kiếm một tài sản, mà là một không gian sống hoàn chỉnh, bao gồm hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và môi trường sống xanh, an toàn. Những dự án đáp ứng được các tiêu chí này sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, trong khi các sản phẩm thiếu chất lượng hoặc pháp lý không minh bạch sẽ dần bị đào thải.

Bên cạnh đó, Bà cho rằng, vai trò của quy hoạch và hạ tầng ngày càng trở nên quan trọng. Thực tế cho thấy, những khu vực có tiến độ triển khai hạ tầng rõ ràng, đồng bộ với quy hoạch tổng thể sẽ có tốc độ phát triển ổn định hơn. Ngược lại, các khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch trên giấy mà thiếu sự hiện thực hóa sẽ khó tạo ra giá trị bền vững.

Trong bối cảnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự thay đổi trong cách lựa chọn của nhà đầu tư. Thay vì chạy theo các “cơn sóng” ngắn hạn, xu hướng hiện nay là tìm kiếm những khu vực có tiềm năng phát triển dài hạn, dựa trên nền tảng hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần trưởng thành hơn, với sự tham gia của những dòng vốn có tầm nhìn chiến lược.

“Một yếu tố không thể bỏ qua là tính minh bạch và pháp lý của dự án. Trong giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh mẽ, những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín sẽ trở thành điểm đến an toàn cho dòng tiền”, bà Miền chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, bà Miền khẳng định, các dự án thiếu minh bạch sẽ đối mặt với rủi ro lớn, không chỉ đối với nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến niềm tin chung của thị trường.

Có thể thấy, bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng. Sự chuyển dịch từ tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững không chỉ là yêu cầu tất yếu mà còn là cơ hội để tái định hình toàn bộ thị trường. Khi các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực được đặt lên hàng đầu, thị trường sẽ dần hình thành một mặt bằng giá hợp lý hơn, phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Trong dài hạn, bà Phạm Thị Miền cho hay, những khu vực có sự hội tụ của hạ tầng, quy hoạch bài bản và nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là điểm sáng. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, từ “lướt sóng” sang “đồng hành”, từ kỳ vọng ngắn hạn sang tầm nhìn dài hạn. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thể phát triển một cách ổn định, bền vững và đóng góp tích cực cho nền kinh tế.

Sự thay đổi của thị trường không diễn ra trong một sớm một chiều, vị này phân tích, những tín hiệu hiện tại cho thấy một chu kỳ mới đang dần hình thành. Đây là giai đoạn mà giá trị thực sẽ lên ngôi, và những quyết định đầu tư dựa trên phân tích, dữ liệu và tầm nhìn dài hạn sẽ trở thành chìa khóa dẫn đến thành công.