 |
| Sáng 2/6, tại Hà Nội, dưới sự chủ trì của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam thực hiện Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia”. |
Có thể nhận định rằng cơn sốt đất nền và tư duy gom hàng chờ tăng giá đã hết thời. Sáng 2/6, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chủ trì, phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026.
Sự kiện thu hút 500 đại biểu từ các Bộ, ngành, Quốc hội cùng giới chuyên gia tài chính, pháp lý và cộng đồng doanh nghiệp, nằm trong khuôn khổ Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II đi kèm Triển lãm ảnh "Đại lộ vinh danh".
Hậu quả của việc găm dòng tiền vào "đất chết"
Điểm sáng nổi bật là nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay được Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường (Đại biểu Quốc hội khóa XV) chỉ thẳng: Bất động sản có tính lan tỏa cực mạnh đến xây dựng, vật liệu, tài chính. Tuy nhiên, nếu sản phẩm không được hấp thụ vào nhu cầu thực (mua để ở hoặc đưa vào sử dụng), thị trường sẽ dừng lại ở trạng thái "tài sản" hơn là "tiêu dùng".
 |
| Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. |
Hệ quả của tư duy này có thể nói là rất nặng nề. Tài sản kém thanh khoản, không thể chuyển hóa thành dòng tiền và vốn. Nguồn lực tài chính quốc gia bị ứ đọng, hệ thống ngân hàng đối mặt nợ xấu gia tăng, bất động sản tồn kho và dòng vốn nền kinh tế bị tắc nghẽn. Đúng như Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Trung Hải cảnh báo: Thị trường đang xuất hiện những đô thị thiếu ánh đèn về đêm, thiếu sức sống — có nhà bán được nhưng không có người ở.
Trước thực trạng đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh yêu cầu phát triển bất động sản phải hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số, kiểm soát lạm phát. Ông ra lệnh phải điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn cung, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho công nhân và thu nhập thấp.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng nhấn mạnh lệnh tập trung phát triển nhà ở cho thuê bằng vốn đầu tư công, bố trí quỹ đất và khẩn trương thành lập hoặc kiện toàn Quỹ nhà ở địa phương.
Nhà ở cho thuê: Trụ cột an sinh bắt buộc phải sòng phẳng
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Thị trường phải chuyển từ tư duy dựa vào gia tăng giá trị tài sản sang tư duy tạo ra giá trị sử dụng thực, tăng trưởng theo chiều sâu. Các diễn giả tại tọa đàm cấp cao thống nhất rằng, phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý là giải pháp căn cơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, biến phân khúc này thành trụ cột chiến lược đến năm 2030.
 |
| Để phát triển hiệu quả thị trường nhà ở cho thuê, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê. |
Để khai phóng phân khúc còn quá mới mẻ này tại Việt Nam, giới chuyên gia vạch rõ 4 nút thắt lớn cần cởi trói:
Thứ nhất là nguồn vốn không thể "bốc ngắn cắn dài". Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa thẳng thắn nêu ý kiến: Nhà ở cho thuê cần nguồn vốn đầu tư công và vốn từ Chính phủ trong 10 năm tới, không thể quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi ngắn hạn.
Nêu quan điểm của mình, Tiến sĩ, Luật sư Đoàn Văn Bình (Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO) đề xuất phải huy động đa dạng nguồn lực tư nhân, thu hút dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, định chế tài chính để Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt. Giáo sư Hoàng Văn Cường bổ sung giải pháp hình thành các quỹ đầu tư bất động sản để người dân tham gia góp vốn nhỏ thay vì mua trực tiếp.
Thứ hai là lỗ hổng pháp lý chuyên biệt. Nêu quan điểm về phương diện pháp lý, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến cảnh báo quy định hiện hành còn rất chung chung. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần bổ sung ngay các quy định chi tiết về hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng, tách biệt khỏi Bộ luật Dân sự 2015, làm rõ cơ chế kết thúc hợp đồng và bàn giao tài sản.
Thứ ba là quy hoạch không gian đô thị gắn với việc làm. Phó Cục trưởng Vũ Sỹ Kiên (Cục Quản lý đất đai) khuyến nghị sớm rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu cả nước để địa phương chủ động bố trí quỹ đất. Ông Ngô Trung Hải đề xuất gắn phát triển nhà ở cho thuê với mô hình đô thị TOD (phát triển gắn kết giao thông công cộng) dọc các tuyến metro, nơi tập trung nhu cầu thuê nhà cực lớn của người lao động.
Cuối cùng là bài toán thanh khoản và áp lực tái cấu trúc. Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch Global Mind, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu) chỉ ra mâu thuẫn: các dự án được tháo gỡ thể chế từ năm 2025 sẽ khiến nguồn cung tăng mạnh giai đoạn 2027-2028, nhưng lực cầu tiêu dùng hiện tại lại yếu. Để sống sót, ông Lê Hồng Phong (Chuyên gia công trình xanh IFC, thuộc Ngân hàng Thế giới WB) khẳng định áp dụng tiêu chuẩn ESG và công trình xanh là bắt buộc để tiếp cận vốn ngoại. Còn ông Nguyễn Thành Dũng (Chủ tịch Thiên Khôi Group) nhấn mạnh phải dùng công nghệ và dữ liệu minh bạch để giải quyết rủi ro thanh khoản.
Cuộc chơi bất động sản từ năm 2026 được đánh giá sẽ không còn đất diễn cho những tay ngang lướt sóng. Một thị trường sòng phẳng, lấy tiêu dùng thực và nhà ở cho thuê làm gốc đang được thiết lập. Doanh nghiệp nào chậm chân chuyển dịch, ôm khát vọng thổi giá tài sản ảo, chắc chắn sẽ bị dòng tiền đào thải.
