Các luật liên quan đến đất đai, nhà ở sẽ kích thích thị trường bất động sản

Quốc hội đã đồng ý thông qua nghị quyết về chương trình xây dựng luật năm 2025, điều chỉnh chương trình năm 2024, để xem xét Luật Đất đai và 3 luật liên quan gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực sớm từ 1/8 tại đợt 2 kỳ họp 7 đang diễn ra. Các chuyên gia cho rằng, các luật này sẽ kích thích thị trường BĐS, đặc biệt phân khúc nhà ở xã hội (NỞXH), nhà ở thương mại.

Luật Đất đai có lợi cho người dân lẫn doanh nghiệp

Chính phủ rất nóng lòng, muốn đưa ba luật này sớm có hiệu lực. Hiện các bộ, ban ngành liên quan đang nỗ lực làm mọi công tác chuẩn bị để kịp Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, hôm 18/1. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025; riêng Điều 190 và Điều 248 của luật có hiệu lực thi hành từ 1/4. Nay nếu được Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm từ 1/8, rất kỳ vọng sẽ có tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội cả nước.

Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, việc  đề xuất đưa Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất. Cùng đó, việc này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai. Với Luật Đất đai mới với nhiều điều khoản có lợi cho người dân và doanh nghiệp (DN), sẽ tháo gỡ được những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Đây là cố gắng lớn của Chính phủ, Quốc hội, với mong muốn đưa những luật có lợi cho người dân, xã hội sớm có hiệu lực, góp phần tạo đà, phát triển kinh tế - xã hội.

Với Luật Đất đai 2024, nhiều điều khoản có lợi cho người có quyền sử dụng đất (SDĐ) “tháo nút” những tranh chấp đất đai, tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, khởi sắc…

Về những trường hợp thu hồi đất, Điều 79 của Luật Đất đai mới quy định cụ thể 36 trường hợp “thật sự cần thiết” Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đó là các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp và các trường hợp khác phục vụ cho quốc phòng...

Các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng.

Đối với các dự án NƠXH, các doanh nghiệp (DN), các nhà đầu tư, ngay cả các đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người SDĐ, thu hồi đất theo cơ chế thị trường.

Điểm mới rất có lợi cho người có quyền SDĐ là bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Luật mới cũng hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, với cơ chế và phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường, khắc phục được những bất cập tồn tại lâu nay như việc định giá, đấu giá đất chưa phù hợp với thực tế; giá đất được xác định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường, gây thiệt thòi cho người SDĐ.

4 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 là điểm mới rất đáng chú ý, rất khoa học và thực tiễn mà nhiều nước trên thế giới đã áp dụng. Luật mới cũng bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ từ 1/1 hằng năm được công bố công khai, phù hợp với cơ chế thị trường. Đây là quy định rất quan trọng để bảo vệ người có quyền SDĐ.

Luật mới cho phép đất không giấy tờ trước 1/7/2014 (thay vì 1/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp sổ đỏ. Đầu tiên là những trường hợp SDĐ trước ngày 18/12/1980. Thứ hai là từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Thứ ba là từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

Luật mới cũng sẽ “tháo nút” tranh chấp đất đai. Thời gian dài vừa qua, việc khiếu kiện liên đất đai liên quan nhiều đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ yếu là do mức đền bù không thỏa đáng, không sát với giá trị thị trường. Việc tái định cư cũng vậy, nhiều trường hợp không bù đắp lại được cho người dân có một cái chỗ ở tương xứng. Luật Đất đai mới quy định về cơ chế bồi thường, tái định cư rõ ràng, minh bạch. Việc xác định giá đất phải rất sát với giá thị trường. Nếu như giá đất đó không sát với giá thị trường thì khi đó sử dụng bảng giá đất công bố hàng năm và nhân với hệ số.

Như vậy, Luật Đất đai mới hướng đến việc bảo vệ cho người dân có quyền SDĐ bị thu hồi và đảm bảo cho người dân có được lợi ích thỏa đáng

Tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đây là quy định hoàn toàn mới, khắc phục tình trạng “ảo” trước đây khi nhiều trường hợp không trực tiếp sản xuất “lách luật” bằng cách “chạy” giấy chứng nhận là người trực tiếp sản xuất để được chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, SDĐ nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Luật mới cho phép người SDĐ nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Với những quy định pháp luật thoáng như vậy, rõ ràng cả DN và người có quyền SDĐ rất có lợi.

Kích thích thị trường bất động sản

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở, đặc biệt với NỞXH, kích thích thị trường BĐS vốn vẫn còn rất trầm lắng.

Điểm tích cực đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, giúp gỡ vướng mắc cho các dự án phân khúc này.

Nếu luật này sớm có hiệu lực pháp luật, sẽ gỡ nút thắt chủ đầu tư muốn làm dự án NƠXH phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền nà và các thủ tục này thường kéo dài khá lâu.

Theo quy định hiện hành, người mua NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Nay, Bộ Xây dựng đã “nới” điều kiện đối với người mua NƠXH. Theo đó, quy định phải đảm bảo điều kiện có mức thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn và vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng; bỏ điều kiện người mua NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Ngoài ra điều kiện mua còn bỏ yêu cầu nơi cư trú, chỉ cần có đăng ký tạm trú là có thể mua nhà.

Với Luật Kinh doanh BĐS, có 11 điểm mới, đặc biệt hướng đến công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh để khách hàng biết, nhằm tạo nên sự minh bạch, an toàn.  

Đặc biệt, Luật Kinh doanh BĐS mới có quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán BĐS hình thành trong tương lai. Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu... Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai.

Quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ nhiều dự án “vẽ” ra, ôm tiền của người dân rồi chây ì không chịu xây dựng, chậm tiến độ đã xảy ra trong những năm qua.

Quyết tâm đưa 3 luật liên quan đến đất đai, nhà ở có hiệu lực sớm là cố gắng rất lớn của Chính phủ và Quốc hội trong việc hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở.

Để đưa các luật này đi vào đời sống xã hội không đơn giản, như Luật Đất đai chẳng hạn. Đây là luật có tác động lớn đến đời sống kinh tế, xã hôi mà Quốc hội và các bộ ngành liên quan đã bỏ nhiều công sức để xây dựng, kể cả dành thời gian dài xin ký kiến người dân, trải qua nhiều cuộc họp, và cuối cùng phải đến kỳ họp bất thường đầu năm 2024 mới được thông qua nhưng để luật này đi vào đời sống không đơn giản vì cần nhiều nghị định, hướng dẫn liên quan đến rất nhiều điều khoản.

Có luật là chưa đủ, phải kèm theo nhiều giải pháp thực tiễn. Chính vì vậy, ngày 17/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển NƠXH, đã có chỉ đạo rất cụ thể để thúc đẩy thị trường này. Trước tình hình gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chương trình NƠXH mới giải ngân chưa đến 1%, Chính phủ yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước khẩn trương báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện cho vay NƠXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024-2025. Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH, đề xuất sớm trước ngày 30/6/2024; xây dựng, hướng dẫn các địa phương phát hành trái phiếu cho NƠXH. Thủ tướng cũng yêu cầu nghiên cứu xây dựng, cung cấp gói tín dụng cho người mua nhà với thời hạn vay từ 10 đến 15 năm, lãi suất ưu đãi thấp hơn 3-5% so với vay thương mại.

Đây là những biện pháp rất mạnh mẽ và thực tế của Chính phủ nhhawfm khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định, làm lành mạnh thị trường nhà ở, trong đó có phân khúc NƠXH, nhà ở thương mại và nguồn lực đất đai, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người có quyền SDĐ.

Các luật mới sẽ có hiệu lực từ 1/8, hy vọng sẽ tạo "hiệu ứng domino", giải quyết những vướng mắc lâu nay của thị trường BĐS, xây dựng thị trường lành mạnh, công khai, minh bạch.

Vĩnh Hy