TS. Trần Xuân Lượng: Định giá đất sai do thiếu cơ sở dữ liệu

Thưa ông, nguyên nhân sâu xa nào dẫn đến tình trạng định giá đất tại Việt Nam thường cao hơn so với giá trị thực tế trên thị trường, đặc biệt là trong các dự án lớn?

TS. Trần Xuân Lượng: Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá đất tại Việt Nam thường cao hơn giá trị thực tế, đặc biệt trong các dự án lớn, là do hệ thống pháp lý chưa có quy định cụ thể để xác định khung giá đất hợp lý. Việc thu thập dữ liệu chính xác là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất. Nếu dữ liệu không chính xác, giá đất sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế và có thể dẫn đến sai lệch trong định giá. Điều này càng trở nên nghiêm trọng khi đất đai là một tài sản hữu hạn và đặc biệt có giá trị lớn, tác động mạnh đến thị trường.

Thêm vào đó, tâm lý của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn thường ưu tiên đầu tư vào đất đai, dẫn đến giá đất có xu hướng tăng. Tuy nhiên, thiếu cơ sở vững chắc để xác định giá đất hợp lý khiến những người mua trước phải trả giá cao hơn so với người mua sau. Đây là hiện tượng phổ biến, khi các nhà đầu tư có thể "thổi giá" để thu lợi nhuận. Đặc biệt, trong các giai đoạn nhạy cảm như thay đổi pháp lý hay các đợt đấu giá, tình trạng thổi giá càng dễ xảy ra, hiện nay, nhiều cuộc đấu giá đất thực tế không khác gì một hình thức gián tiếp tiếp tay cho việc thổi giá.

Vì đất đai có ảnh hưởng sâu rộng đến các lĩnh vực khác, nên Nhà nước cần phải kiểm soát giá đất một cách chặt chẽ. Nếu giá đất tăng mạnh, sẽ kéo theo sự tăng giá của các dịch vụ và hàng hóa khác, gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và giảm tính cạnh tranh của thị trường.

Phương pháp thặng dư hiện đang được sử dụng phổ biến trong định giá đất. Ông đánh giá như thế nào về hiệu quả của phương pháp này trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều biến động?

TS. Trần Xuân Lượng: Trên thế giới, hiện có 4 phương pháp định giá đất đã được chứng minh khoa học, và tôi cho rằng vấn đề không phải ở phương pháp mà là cách chúng ta áp dụng. Mỗi phương pháp đều phù hợp với các loại bất động sản khác nhau. Ví dụ, phương pháp so sánh thích hợp cho những bất động sản hiện hữu, trong khi phương pháp thặng dư lại được áp dụng cho bất động sản hình thành trong tương lai.

Để áp dụng đúng phương pháp này, chúng ta phải giải quyết bài toán động, và điều đó đòi hỏi các chuyên gia định giá có chuyên môn sâu, hiểu biết rõ về dòng tiền. Chỉ khi đó, họ mới có thể xác định giá trị chính xác cho từng giai đoạn của dự án. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư một cách thiếu cẩn trọng, giá trị đất có thể bị đẩy lên quá cao, hoặc ngược lại, thấp hơn giá trị thực.

Ông Trần Xuân Lượng – Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản - Đại học kinh tế quốc dân, Phó Viện Trưởng Viện nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam

Đó chính là lý do Bộ Tài nguyên & Môi trường yêu cầu bỏ phương pháp thặng dư. Mặc dù Việt Nam có phương pháp hệ số, nhưng nhiều địa phương lại điều chỉnh hệ số theo cách chủ quan, thiếu căn cứ rõ ràng về sự phù hợp. Khi đã áp dụng khung giá thị trường, có cần phải áp dụng hệ số nữa không?

Nếu không thể giải quyết được bài toán giá đất, việc phê duyệt dự án sẽ gặp khó khăn lớn. Chính quyền địa phương hiện đang phải đối mặt với vấn đề này: không biết nên phê duyệt dự án theo giá đất nào cho hợp lý.

Việc áp dụng các giả định về công suất lấp đầy và giá thuê dịch vụ trong quá trình định giá đất, như trường hợp của một số dự án đang gặp phải, có thực sự hợp lý?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc sử dụng giả định về công suất lấp đầy và giá thuê dịch vụ trong định giá đất, như trong trường hợp của dự án Sunbay Park (Ninh Thuận), cần được thực hiện một cách cẩn thận. Để áp dụng phương pháp thặng dư chính xác, điều kiện tiên quyết là phải có dữ liệu quá khứ và các dự án tương đồng. Người định giá cần phải có chuyên môn sâu, xây dựng nhiều kịch bản cho dự án và không thể chỉ dựa vào một kịch bản đơn lẻ hay khung giá cố định.

Nếu thiếu các yếu tố cần thiết như dữ liệu quá khứ và sự đa dạng trong kịch bản, việc áp giá cho nhà đầu tư sẽ không phản ánh đúng bản chất của thị trường. Định giá đất cần được xem như một bài toán động, không thể chỉ đưa ra một con số tĩnh, nếu muốn dự án phát triển bền vững và hiệu quả trong tương lai.

Trong quá trình định giá đất, vai trò của doanh nghiệp tham gia dự án như thế nào? Theo ông, cần có những cơ chế để doanh nghiệp được tham gia đóng góp ý kiến vào quá trình định giá?

TS. Trần Xuân Lượng: Ở nhiều quốc gia trên thế giới, công tác định giá đất được thực hiện bởi nhiều cơ quan độc lập và không bị ràng buộc như ở Việt Nam. Hiện nay, tại Việt Nam, chỉ có Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính là hai cơ quan chức năng chịu trách nhiệm chính trong việc định giá đất.

Điều quan trọng là mỗi khung giá đất không chỉ do một địa phương tự định giá, bởi vì đất đai là tài sản của toàn dân. Chúng ta cần hiểu rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu. Chính vì vậy, trách nhiệm quản lý và định giá đất phải được giao cho các cơ quan chức năng cấp trung ương, với sự giám sát chéo giữa các cơ quan để đảm bảo tính khách quan và minh bạch. Nếu không có sự giám sát đầy đủ, việc định giá có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan, dẫn đến sự thiếu minh bạch và công bằng.

Theo tôi, các địa phương chỉ nên đóng vai trò chủ trì trong quá trình định giá đất, thay vì trực tiếp thực hiện công tác này. Điều này giúp tránh việc "vừa đá bóng vừa thổi còi," qua đó nâng cao tính khách quan và minh bạch trong công tác định giá đất.

Định giá đất sai lệch có thể do thiếu cơ sở dữ liệu quá khứ

Việc thiếu dữ liệu về thị trường bất động sản, đặc biệt là trong các khu vực mới phát triển, có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả định giá? Theo ông, cần làm gì để khắc phục tình trạng này?

TS. Trần Xuân Lượng: Như tôi đã đề cập trước đó, nguyên nhân chủ yếu của vấn đề hiện tại là sự thiếu hụt dữ liệu chính xác. Mặc dù chúng ta có một số dữ liệu, nhưng nếu những thông tin này không đầy đủ và chính xác, kết quả định giá sẽ bị sai lệch nghiêm trọng.

Trong suốt quá trình phát triển của thị trường bất động sản hơn 20 năm qua, chúng ta chưa bao giờ có một hệ thống giá đất chuẩn xác. Trên thị trường, hầu hết giao dịch diễn ra với hai mức giá: giá trên hợp đồng công chứng và giá thực tế. Điều này dẫn đến những hệ lụy tiêu cực như thất thu ngân sách và khiếu kiện, đồng thời tạo ra sự bất công bằng trong xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, Nghị Quyết 18 đã được đưa ra nhằm đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường thực tế, bảo vệ quyền lợi của người dân. Đây là một quyết định hoàn toàn đúng đắn. Các luật, nghị định và thông tư liên quan cũng đã đề cập đến vấn đề này, như Nghị định 94 về cơ sở dữ liệu bất động sản, hay được đề cập trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay Bộ Xây dựng chỉ mới thực hiện được phần ngọn của công việc này.

Tôi hy vọng trong thời gian tới, với những thay đổi trong bộ máy tổ chức, sẽ có một đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm về giá đất. Chúng ta không thể tiếp tục để Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm về giá đất trong khi Bộ Xây dựng lại xây dựng dữ liệu bất động sản. Cần phải quy về một mối để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong quản lý giá đất.

Ông đánh giá như thế nào về tác động của việc định giá đất không chính xác đến môi trường đầu tư? Điều này có thể gây ra những hậu quả gì đối với sự phát triển kinh tế xã hội?

TS. Trần Xuân Lượng: Như tôi đã đề cập trước đó, giá đất không chỉ tác động đến các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô. Giá đất góp phần cấu thành chi phí của các dịch vụ, từ đó tạo ra sự mất cân đối và thất thu ngân sách Nhà nước.

Đất đai là nguồn thu chủ yếu trong hoạt động thu ngân sách Nhà nước. Nếu không có dữ liệu chính xác về giá đất, sẽ dễ dẫn đến sự chênh lệch giàu nghèo. Ví dụ, một người sở hữu nhiều bất động sản có thể không bị kiểm soát, trong khi những người sở hữu chỉ một hoặc hai căn nhà lại phải chịu thuế cao hơn hoặc thuế không hợp lý. Điều này tạo ra sự bất công trong hệ thống thuế và phân phối tài sản.

Ở các nước phát triển, họ áp dụng những phương pháp định giá đất nào? Những kinh nghiệm quốc tế này có thể được áp dụng như thế nào tại Việt Nam?

TS. Trần Xuân Lượng: Ở các quốc gia phát triển như Canada hay Mỹ, hệ thống định giá đất được thực hiện tự động theo khu vực. Mỗi năm, nhà nước sẽ gửi thông báo về giá đất cho các hộ gia đình, giúp họ cập nhật mức giá hiện tại.

Bên cạnh đó, các quốc gia này có hệ thống dữ liệu quá khứ đầy đủ. Khi một bất động sản được giao dịch, việc định giá lại sẽ được thực hiện để đảm bảo tính chính xác. Mặc dù mỗi khu vực có mức giá chung, nhưng đối với từng lô đất cụ thể, nếu có sự khác biệt hay thay đổi đặc điểm, việc định giá lại sẽ được thực hiện. Tuy nhiên, mức giá cụ thể sẽ không chênh lệch quá xa so với giá chung của khu vực. Ví dụ, nếu mức giá trung bình của khu vực là 5 triệu, thì giá của một lô đất cụ thể có thể dao động lên hoặc xuống một chút so với mức này.

Theo ông, cần những sửa đổi, bổ sung nào đối với Luật Đất đai hiện hành để đảm bảo quá trình định giá đất được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn?

TS. Trần Xuân Lượng: Để đạt được sự minh bạch trong quản lý đất đai, chúng ta cần làm rõ các khái niệm cơ bản, đặc biệt là hai khái niệm "Soil" và "Land". Trong đó, "Soil" là yếu tố vật lý, bao gồm các đặc tính như độ tươi xốp, màu mỡ, và các tài nguyên hiện có trong đất, thường được đo bằng thể tích (m³). Ngược lại, "Land" mang tính kinh tế, đo bằng diện tích (m²) và phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, như đất ở, đất thương mại hay đất công nghiệp, mỗi loại sẽ có mức giá khác nhau.

Để phân biệt rõ ràng hai khái niệm này, cần có sự phân công rõ ràng về quản lý. Ví dụ, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sẽ quản lý yếu tố Soil, còn Bộ Xây dựng sẽ quản lý yếu tố Land. Bộ Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm thiết kế và chuyển đổi từ "Soil" thành "Land", quá trình này tạo ra sự chênh lệch giá trị giữa hai yếu tố này, gọi là địa tô.

Vấn đề này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, vì "Soil" chính là các yếu tố tài nguyên đầu vào cho sản xuất và phát triển kinh tế nông nghiệp, còn "Land" sẽ được quản lý bởi Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, liên quan đến giá trị sử dụng đất khác, góc độ kinh tế xã hội và cho các mục đích khác nhau.

Ông có khuyến nghị nào cho các doanh nghiệp khi đối mặt với tình trạng định giá đất chưa hợp lý?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc định giá đất không thể chỉ dựa vào thông tin hiện tại mà phải có cơ sở dữ liệu từ quá khứ để đưa ra các dự báo chính xác. Các doanh nghiệp nên tập trung vào việc thu thập dữ liệu về giá trị đất đai qua các năm, tình hình thị trường và các yếu tố tác động, từ đó làm cơ sở xây dựng chiến lược định giá hợp lý.

Để đối phó với những bất ổn trong định giá, doanh nghiệp cần phát triển nhiều kịch bản giá trị đất dựa trên các yếu tố tác động khác nhau như pháp lý, thị trường, và xu hướng phát triển. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp có cái nhìn toàn diện và chuẩn bị sẵn sàng cho các tình huống thay đổi bất ngờ.

Trong bối cảnh các quy định về giá đất chưa rõ ràng, doanh nghiệp cần hợp tác chặt chẽ với các chuyên gia định giá độc lập và các cơ quan chức năng để đảm bảo tính khách quan và chính xác. Điều này không chỉ giúp đảm bảo lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp mà còn giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch bất động sản.

Xin cảm ơn ông!