TS. Trần Xuân Lượng: Mở khóa mặt bằng sản xuất, không còn "xin - cho"

Trả lời phỏng vấn Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam đã làm rõ những vấn đề bất cập trong quản lý đất công nghiệp, đề xuất mô hình minh bạch, công bằng giúp doanh nghiệp phát triển bền vững.

Phóng viên: Trên thực tế, nhiều dự án cụm công nghiệp rơi vào tình trạng đầu cơ đất, ông có thể giải thích rõ hơn nguyên nhân?

TS. Trần Xuân Lượng: Tình trạng đầu cơ đất trong các cụm công nghiệp hiện nay phần lớn bắt nguồn từ việc giao quá nhiều quyền lực cho doanh nghiệp được gọi là "chủ đầu tư hạ tầng". Trên thực tế, nhiều đơn vị được trao quyền thiết lập và triển khai dự án không tập trung vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật như cam kết, mà lợi dụng quyền tiếp cận đất đai sớm để mua với giá thấp, sau đó chuyển nhượng lại cho doanh nghiệp sản xuất với giá cao gấp nhiều lần. Trong khi đó, nhiều khu công nghiệp vẫn thiếu đường kết nối, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, và các thủ tục hành chính lại rườm rà, gây khó cho nhà đầu tư thực chất.

Nếu chuyển từ tư duy "phê duyệt – giao đất" sang mô hình Nhà nước chủ động lập quy hoạch tổng thể, công bố công khai các tiêu chuẩn kỹ thuật, sau đó để doanh nghiệp tự đầu tư, tự chịu trách nhiệm triển khai, thì sẽ thiết lập lại trật tự thị trường đất công nghiệp. Khi đó, giá trị của đất sẽ gắn với hiệu quả sản xuất – kinh doanh thay vì bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ. Việc bỏ qua trung gian "chủ đầu tư hạ tầng" theo kiểu hiện nay cũng sẽ hạn chế méo mó thị trường, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp đầu cuối.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

Quan trọng hơn, mô hình này sẽ tạo ra sân chơi bình đẳng hơn cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa – những đơn vị có ý tưởng đổi mới, sáng tạo nhưng không đủ năng lực tài chính để chạy đua với cơn sốt đất ảo. Khi chi phí tiếp cận đất đai phản ánh đúng giá trị sử dụng, chứ không phải kỳ vọng đầu tư lướt sóng, cơ hội sẽ được trao cho đúng người, đúng việc – thúc đẩy một hệ sinh thái công nghiệp lành mạnh và phát triển bền vững hơn.

Phóng viên: Vậy với doanh nghiệp nhỏ và vừa, yếu tố "vốn" là trở ngại rất lớn khi xin đất. ông có đề xuất nào về cách nhìn "vốn" mới phù hợp?

TS. Trần Xuân Lượng: Hiện nay, cách hiểu về “vốn” trong hoạt động sản xuất – kinh doanh vẫn còn rất hạn hẹp, chủ yếu gắn với tiền mặt hoặc khả năng tài chính trực tiếp của doanh nghiệp. Quan niệm này khiến nhiều chính sách, trong đó có chính sách giao đất, chỉ ưu tiên những đơn vị có năng lực tài chính lớn, bỏ qua những giá trị khác có tính chiến lược và bền vững không kém.

Trên thực tế, vốn cần được hiểu một cách toàn diện hơn. Đó không chỉ là tiền, mà còn bao gồm vốn đất đai, tài nguyên; vốn công nghệ, kỹ thuật, sáng chế; vốn trí tuệ dưới dạng mô hình sản xuất, bản quyền sản phẩm; và cả vốn xã hội như uy tín thương hiệu, mạng lưới đối tác, niềm tin của thị trường. Một doanh nghiệp trẻ với sản phẩm độc quyền, mô hình kinh doanh khả thi và được cộng đồng hỗ trợ tích cực – đó cũng là một thực thể có “vốn” và xứng đáng được tiếp cận tài nguyên đất đai để phát triển.

Vì vậy, cần đổi mới cách nhìn trong chính sách giao đất. Thay vì chỉ dựa trên khả năng chi trả, Nhà nước nên xem xét tổng thể năng lực sản xuất, trình độ công nghệ, đạo đức kinh doanh và tác động xã hội mà doanh nghiệp mang lại.

Chính nhờ cách tiếp cận này, các doanh nghiệp nhỏ và vừa, sáng tạo – dù chưa có tiềm lực tài chính mạnh – cũng có cơ hội bình đẳng để hiện thực hóa các ý tưởng mang lại giá trị cho nền kinh tế. Ngược lại, nếu tiếp tục duy trì tư duy coi “tiền mặt là vua”, chúng ta có thể đang tự đánh rơi những nhân tố đổi mới tiềm năng ra khỏi sân chơi, để lại khoảng trống trong chiến lược phát triển công nghiệp gắn với đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Phóng viên: Vai trò của nhà nước trong mô hình mới cần thay đổi như thế nào, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Trong mô hình quản lý cổ điển, Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quá trình giao đất, thông qua hàng loạt thủ tục phê duyệt, thẩm định và kiểm soát từng hạng mục đầu tư. Cách làm này không chỉ kéo dài thời gian thực hiện dự án mà còn tạo ra tâm lý "xin - cho", khiến quan hệ giữa chính quyền và doanh nghiệp trở nên lệch lạc, dễ phát sinh cơ chế ngầm.

Ngược lại, trong mô hình quản lý hiện đại, Nhà nước chuyển sang vai trò kiến tạo và giám sát. Thay vì can thiệp vào từng dự án cụ thể, Nhà nước cần chủ động lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo vùng lãnh thổ và định hướng ngành nghề, đồng thời ban hành một bộ tiêu chuẩn kỹ thuật đồng bộ, làm cơ sở để doanh nghiệp tự triển khai đầu tư. Bên cạnh đó, việc công bố công khai các quỹ đất, quy hoạch sử dụng và cấp quyền truy cập rõ ràng giúp xóa bỏ rào cản tiếp cận, tạo lập sân chơi minh bạch cho mọi thành phần kinh tế.

Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quá trình giao đất, thông qua hàng loạt thủ tục phê duyệt, thẩm định (Ảnh: Phan Chính)

Chỉ cần có quy hoạch 1/500, quy chuẩn xây dựng, môi trường và phòng cháy chữa cháy rõ ràng, doanh nghiệp có thể thuê nhà thầu chuyên nghiệp triển khai toàn bộ mà không cần qua trung gian. Cách làm này giúp kiểm soát chi phí, tránh bị đội giá và loại bỏ những biến tướng làm méo mó giá trị thật của đất và hạ tầng.

Trọng tâm của mô hình này nằm ở khâu hậu kiểm – nơi Nhà nước đảm bảo các dự án tuân thủ đúng quy hoạch, tiêu chuẩn môi trường và hiệu quả sử dụng đất. Việc chuyển đổi từ mô hình "cấp phép – can thiệp" sang "kiến tạo – giám sát" chính là biểu hiện rõ nét của một nền quản trị công hiện đại, lấy hiệu quả và công bằng làm trọng tâm.

Phóng viên: Việc loại bỏ nhà đầu tư hạ tầng trung gian sẽ tạo điều kiện như thế nào cho doanh nghiệp?

TS. Trần Xuân Lượng: Cách tiếp cận mới trong quản lý đất công nghiệp đang mở ra một hướng đi đột phá: khôi phục lại giá trị thực của đất đai như một yếu tố đầu vào của sản xuất, thay vì là công cụ đầu cơ. Khi quy hoạch được thực hiện bài bản, tiêu chuẩn được công bố rõ ràng và quyền tiếp cận đất đai trở nên minh bạch, những doanh nghiệp thực sự có nhu cầu sản xuất sẽ không còn phải đi qua những "cửa sau" hay gánh chịu những khoản chi phí bất thành văn để được tiếp cận hạ tầng. Chi phí khởi sự kinh doanh vì thế giảm đáng kể, đồng thời khơi thông dòng vốn đổ vào sản xuất thực chất thay vì tiếp tục bị hút vào những cuộc săn đất mang tính đầu cơ.

Đối với Nhà nước, thay vì phải dàn trải ngân sách vào việc phát triển tràn lan các khu, cụm công nghiệp theo mô hình “bao cấp hạ tầng”, nguồn lực công có thể được tái phân bổ hiệu quả hơn cho các dự án trọng điểm như giao thông liên vùng, hạ tầng logistics hay số hóa quản lý đất đai. Doanh nghiệp, trong khi đó, sẽ chủ động đầu tư hệ thống hạ tầng nội khu dựa trên các tiêu chuẩn định sẵn – vừa tăng tốc độ triển khai, vừa giảm áp lực tài chính cho Nhà nước. Quan trọng hơn, khi đất đai được phân bổ đúng cho người có nhu cầu thực, xã hội sẽ tránh được cảnh tượng cụm công nghiệp “treo”, đất bị bỏ hoang hoặc những dự án mãi chỉ tồn tại trên giấy.

Cốt lõi của chuyển đổi này là sự thay đổi trong tư duy thể chế – chuyển từ cơ chế “xin – cho” sang mô hình quản trị minh bạch, đặt ra chuẩn rõ ràng và trao quyền công khai. Khi vai trò của Nhà nước được định vị lại từ “can thiệp trực tiếp” sang “thiết lập luật chơi và hậu kiểm nghiêm túc”, môi trường đầu tư sẽ trở nên công bằng, cạnh tranh và hiệu quả hơn.

Thế nhưng, câu hỏi đặt ra là: “Vì sao lại nhất thiết phải “giao hạ tầng cho đơn vị hạ tầng”? Hạ tầng cụm công nghiệp, xét cho cùng, chỉ gồm vài tuyến đường, hệ thống thoát nước, cấp điện cơ bản – có thực sự quá phức tạp đến mức Nhà nước không thể đảm nhận vai trò tổ chức đầu tư công khai, minh bạch? Hay vấn đề nằm ở chỗ khác – ở chính cách thiết kế thể chế hiện tại, nơi quyền lực và lợi ích đang lồng ghép với nhau, dẫn đến tình trạng “chủ đầu tư hạ tầng” nắm giữ thế độc quyền để định đoạt số phận doanh nghiệp phía dưới?

Phóng viên: Với tinh thần đổi mới đó, việc luật hóa Nghị quyết 198 của Quốc Hội có ý nghĩa gì cho cộng đồng doanh nghiệp nhỏ và vừa?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi cho rằng đây là một Nghị quyết giúp cho cộng đồng doanh nghiệp nhỏ và vừa “đâm chồi nẩy lộc” là cách tốt nhất để tạo mặt bằng sản xuất chuẩn hoá, làm nền tảng cho doanh nghiệp tự tin đầu tư. Không còn cảnh "xin - cho" quyền đất hay lo rủi ro pháp lý.

Luật hóa giúp doanh nghiệp nhỏ dễ có quyền tiếp cận, giảm chi phí ban đầu. Nhà nước chỉ cần hậu kiểm, công bố quy hoạch. Kinh tế Việt Nam sẽ hưởng lợi từ hàng ngàn doanh nghiệp được trao quyền tự chủ động.

Nếu chúng ta muốn Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp của khu vực, thì chỉ có con đường đi đó: luật hóa chuẩn quy hoạch, công khai quyền truy cập, và trao quyền để doanh nghiệp tự tin sáng tạo.

Xin cảm ơn ông!