TS. Lê Xuân Nghĩa: Cơ chế "đột biến giá" từ chính quyền và chi phí ẩn

Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là chủ đề nóng và phức tạp, đòi hỏi những phân tích chuyên sâu về cơ chế vận hành. TS. Lê Xuân Nghĩa, một chuyên gia tài chính – ngân hàng phân tích, cần tách biệt giữa đà tăng giá ổn định dài hạn và những cú "đột biến" giá mang tính nguy hiểm.

Ông Nghĩa chỉ ra rằng, trong thập niên gần đây, tốc độ tăng giá bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 12% một năm, một mức tăng nằm trong "quy tắc" dài hạn của thị trường mới nổi. Ông dẫn số liệu so sánh quốc tế: Ấn Độ 14,5% một năm, Trung Quốc 13,5% một năm, và Việt Nam tương đương Đức, đều khoảng 12% một năm, cao hơn đáng kể so với Mỹ (7% một năm). Theo ông, đây là tốc độ tăng giá hợp lý, bám sát đà tăng trưởng thu nhập, được cấu thành từ tăng trưởng GDP cộng với tích lũy vốn. Trong dài hạn, giá bất động sản không thể tăng nhanh vượt trội so với thu nhập thực tế nếu không muốn tạo ra bong bóng.

TS. Lê Xuân Nghĩa, một chuyên gia tài chính – ngân hàng.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo rằng "đột biến" – tức những cú nhảy bất thường, không theo quy luật thu nhập – mới là nguy cơ thực sự. Ông chỉ ra nhiều dự án trong chín tháng đầu năm ghi nhận mức lợi nhuận 25% đến 28%, thậm chí cao hơn, một điều bất thường gắn liền với cơ chế quyền sử dụng đất và chính quyền địa phương.

Vấn đề cốt lõi là vai trò của chính quyền địa phương trong việc tạo ra đột biến giá. Ông Nghĩa không ngần ngại đặt câu hỏi: ai chịu trách nhiệm cho những đợt biến giá bất thường? Ông khẳng định, nhiều trường hợp, chính quyền địa phương làm khó doanh nghiệp bằng thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài thời gian phê duyệt – dẫn đến chi phí vốn tăng mạnh và chi phí ẩn lớn. Khi các "nút thắt" này được tháo gỡ – tức “cho đặt sạch” – doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhanh chóng, thu hồi vốn nhanh, từ đó lợi nhuận tăng vọt. Dự án diễn ra nhanh, bán nhanh, thu tiền nhanh sẽ tạo ra chu kỳ tăng giá mạnh trong thời gian ngắn, chính là hiện tượng "đột biến".

Bên cạnh đó, ông nhấn mạnh hiện tượng mua đất để đẩy giá (land banking) không phải là hiếm. Các vùng có quy hoạch, có cổ phần hóa, hoặc các địa điểm "có vẻ triển vọng" dễ trở thành mục tiêu gom giữ, đẩy giá. Các hoạt động này thường được thực hiện bởi những nhóm có thông tin nội bộ hoặc bảo trợ, khiến người dân thường bị đẩy ra ngoài cuộc chơi ngay từ đầu.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa,nếu giá bất động sản tiếp tục đột biến, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ quả nghiêm trọng. Thứ nhất là rủi ro bong bóng: nếu giá tăng quá nhanh so với thu nhập thực tế, khi dòng vốn rút ra, có thể gây sụt giảm mạnh, ảnh hưởng lan tỏa lên tín dụng và tiêu dùng. Thứ hai là tăng bất bình đẳng: người giàu dễ thu lợi từ đợt tăng giá đột biến, trong khi người thu nhập trung bình – thấp càng bị chênh lấn khi muốn mua nhà. Cuối cùng là tổn hại niềm tin thị trường, dẫn đến rủi ro rút vốn khỏi ngành.

Từ phân tích này, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất các giải pháp mang tính thể chế để kiểm soát đột biến và giữ ổn định thị trường. Các định hướng chính sách bao gồm việc tăng cường minh bạch thông tin và quy hoạch đất đai, đấu giá, chuyển đổi mục đích sử dụng. Chính quyền cần kiểm soát chi phí đầu vào và vốn, nỗ lực giảm chi phí tuân thủ để không tạo hiệu ứng "cần đẩy giá" bù chi phí. Quan trọng hơn cả là cần có chế tài mạnh để kiểm soát việc gom đất không thực hiện dự án, và đẩy mạnh giám sát hành chính đối với chính quyền địa phương để đảm bảo thủ tục hành chính không kéo dài, gây chi phí ẩn, làm méo mó thị trường.