Hà Nội đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại ba năm để giảm đầu cơ

Thông tin Hà Nội dự kiến áp dụng quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong vòng ba năm tại các khu đô thị đa mục tiêu đang tạo ra làn sóng quan tâm lớn trên thị trường bất động sản. Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang trong nhiều năm qua, khiến giấc mơ an cư của phần lớn người dân ngày càng trở nên xa vời, đồng thời đặt ra yêu cầu phải điều tiết lại thị trường theo hướng bền vững hơn.

Theo lãnh đạo UBND TP Hà Nội, mô hình khu đô thị đa mục tiêu được kỳ vọng sẽ góp phần tái định hình thị trường, không chỉ dừng ở việc phát triển nhà ở mà còn hướng tới xây dựng cộng đồng cư dân thực chất, có đầy đủ hạ tầng và dịch vụ. Trong đó, đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng sau ba năm được xem là một trong những công cụ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn vốn đã góp phần đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian qua.

Hà Nội đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại ba năm để giảm đầu cơ (Ảnh: Minh họa)

Thực tế thị trường cho thấy, không ít dự án vừa mở bán đã ghi nhận tình trạng “lướt sóng”, khi nhiều nhà đầu tư mua vào với mục tiêu bán lại trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch. Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên nhanh chóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế, trong khi tỷ lệ cư dân về ở lại khá thấp. Điều này không chỉ gây méo mó thị trường mà còn ảnh hưởng đến quá trình hình thành cộng đồng sống đúng nghĩa trong các khu đô thị mới.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property nhận định, việc hạn chế chuyển nhượng trong ba năm có thể giúp giảm đáng kể hoạt động mua bán ngắn hạn tại các dự án quy mô lớn. Theo ông, tác động lớn nhất của chính sách này không nằm hoàn toàn ở việc kéo giảm giá, mà ở việc thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy dân cư, từ đó tạo điều kiện cho hệ sinh thái dịch vụ, thương mại và giáo dục phát triển đồng bộ hơn.

Góc nhìn từ thị trường môi giới cũng cho thấy sự thay đổi rõ rệt về tâm lý nếu đề xuất được áp dụng. Anh Nguyễn Trọng Nam, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho rằng, trong nhiều năm qua, lượng người mua với mục tiêu đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn. Nếu quy định hạn chế chuyển nhượng được thực thi, nhóm này sẽ phải cân nhắc lại chiến lược, từ đó làm giảm áp lực tăng giá do đầu cơ. Anh Nam nhận định: “Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ bắt đầu phân hóa rất mạnh. Những nơi chỉ phù hợp để lướt sóng có thể sẽ khó hơn. Nhưng những khu đô thị, có cộng đồng ở thực, có hệ sinh thái hoàn chỉnh, có hạ tầng thật, có chất lượng sống thật thì lại càng có giá trị dài hạn”.

Ở phân khúc cao cấp, anh Nguyễn Văn Đức, Một môi giới bất động sản ở khu vực Thanh Xuân cho rằng người mua hiện nay đã bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế của bất động sản. Theo anh, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ chủ yếu ảnh hưởng đến các dự án mới, nơi điều kiện chuyển nhượng được quy định rõ ngay từ đầu, giúp người mua có đủ thông tin để đưa ra quyết định. Anh Đức chia sẻ: “Một căn nhà cuối cùng vẫn phải quay về giá trị cốt lõi, có người ở, có cộng đồng sống, có khả năng khai thác dài hạn. Còn những sản phẩm chỉ tăng giá nhờ FOMO thì sớm muộn thị trường cũng sẽ tự đào thải”.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Quyết Thắng. chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập tại Hà Nội cho rằng đề xuất này phù hợp với thực tiễn thị trường trong những năm gần đây, khi giá bất động sản nhiều nơi tăng nhanh không hoàn toàn dựa trên nhu cầu ở thực. “Vì vậy, mục tiêu của đề xuất này khá rõ, hạn chế đầu cơ ngắn hạn, giảm tình trạng đẩy giá bất thường, làm chậm vòng quay mua đi bán lại, khuyến khích người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, qua đó ưu tiên người có nhu cầu ở thật. Nếu mua xong phải giữ ít nhất 3 năm, người mua sẽ không thể quá dễ dàng lướt nhanh như trước”, ông Thắng cho biết.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng lưu ý rằng chính sách cần được thiết kế linh hoạt để tránh ảnh hưởng đến những người mua có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng. Thực tế, có nhiều trường hợp người mua buộc phải bán nhà do thay đổi công việc, hoàn cảnh gia đình hoặc gặp khó khăn tài chính. Nếu quy định quá cứng, quyền lợi của nhóm này có thể bị ảnh hưởng. Do đó, việc bổ sung các điều khoản ngoại lệ là cần thiết để đảm bảo tính nhân văn và khả thi của chính sách.

Một vấn đề khác cũng được đặt ra là nguy cơ phát sinh các hình thức giao dịch “lách luật” nếu việc quản lý không chặt chẽ. Các giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, thỏa thuận ngầm hoặc mua bán ngoài hợp đồng có thể gia tăng, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua và làm giảm hiệu quả điều tiết của chính sách.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, đề xuất hạn chế chuyển nhượng trong ba năm được xem là một bước đi đáng chú ý nhằm hướng thị trường về giá trị thực. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần có sự tính toán kỹ lưỡng, cân bằng giữa mục tiêu kiểm soát đầu cơ và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời đi kèm với cơ chế giám sát minh bạch và chặt chẽ.