TS. Nguyễn Minh Phong: Thị trường bất động sản năm 2024 vẫn còn nhiều khó khăn và phục hồi không đồng đều

Thị trường chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, Về tổng thể , năm 2024 mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành , kinh doanh.

Theo ông Phong, những tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản “đình trệ” do nguồn cung hết sức hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản. Số lượng các dự án mở bán rất ít, trong đó số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm chỉ có 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, chỉ bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng bất động sản giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 36-41% so với cuối năm 2022 ở tùy từng phân khúc, kéo theo đó là lượng sản xuất và tiêu thụ ở hầu hết các mặt hàng vật liệu xây dựng chủ yếu đều có mức tăng trưởng âm, có nhiều tháng âm lên đến hai con số.

Theo Bộ Xây dựng thì trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ , cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường địa ốc để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Phong cho hay, với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ và những nỗ lực của các Bộ, ngành Trung ương và địa phương, tình hình kinh tế - xã hội cả nước và ngành Xây dựng đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm.

Cũng theo TS. Nguyễn Minh Phong, trong giai đoạn 2024-2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới sẽ được giải quyết và thị trường bất động sản sẽ phục hồi khi Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024.

Ngoài ra, thị trường nhà ở xã hội sẽ có nhiều cải thiện sáng sủa hơn nhờ tăng mạnh nguồn cung từ các dự án lớn trên toàn quốc của cả Nhà nước và tư nhân.

Thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất

1. Nguyên Minh Phong nhân định, bước sang năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc , nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh ...

Vị chuyên gia này khẳng định, căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường đang có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý I/2023, 3.700 trong quý II/2023 và 6.000 giao dịch trong quý III/2023.

Theo Hiệp hội bất động sản, thị trường quý I/2023 tăng trưởng âm 16,2%; 2 quý đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58%, nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023. Đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71%, nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng.

Ngoài ra, số liệu từ NHNN cho thấy đến ngày 30-11-2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 13 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2%-3% so với cuối năm 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được triển khai tại bốn NH thương mại. Các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho sáu dự án với số tiền cam kết là 1.986 tỉ đồng, đã giải ngân cho bốn dự án với số tiền là 143 tỷ đồng.

Ông Phong cho hay, hiện mặt bằng lãi suất thị trường có xu hướng giảm giúp các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và người dân sẽ chuyển dần chú ý sang kênh đầu tư bất động sản.

“Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau gần 20 động thái pháp lý liên tục và dồn dập được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án luật mới đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chứa đựng nhiều điểm mới...(Luật Đất đai dự kiến đến cuối năm 2024 mới được thông qua)”, TS. Nguyễn Minh Phong nói.

Theo Bộ Xây dựng thì trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn , có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Những thách thức và giải pháp cần có cho thị trường bất động sản

Nguyễn Minh Phong đánh giá, việc mất cân đối cung cầu trong một số phân khúc là vấn đề kéo dài sang năm 2024, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội và mặt bằng văn phòng chất lượng cao. Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ.

Ông cho biết thêm, quy mô thị trường văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok và Jakarta, và một phần tư so với Manila. Trong khi mật độ nhân viên văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh gấp ba lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

“Hơn nữa, thời gian tới, nhu cầu thuê và mối quan hệ giữa chủ đầu tư – khách thuê văn phòng sẽ thay đổi theo hướng khách thuê văn phòng ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt, nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững” ông Phong nói và cho biết, điều khoản thuê văn phòng sẽ dần linh hoạt hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư văn phòng cần cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc tiện ích đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Vị chuyên gia kinh tế này phân tích, các chủ đầu tư cần chủ động xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung.

Ông nhìn nhận, việc định giá bất động sản văn phòng cũng dần thay đổi, không chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.  Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản.

“Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp”, ông Phong nói.

Nghệ Nhân