TS. Vũ Đình Ánh: Vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% những khó khăn của ngành bất động sản

Cơ cấu nguồn vốn và sản phẩm bất động sản để thị trường phát triển

- Thị trường bất động sản muốn phục hồi cần phải giải quyết các  vấn đề nào thưa ông?

TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng thị trường bất động sản muốn phục hồi và phát triển tốt trong năm 2024, việc lớn nhất chúng ta phải tập trung là giải quyết những vướng mắc liên quan tới pháp lý. Theo nhận định chung, những vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% những khó khăn của lĩnh vực bất động sản.

Để giải quyết vấn đề pháp lý, tôi cho rằng chúng ta phải xử lý đồng bộ được các vấn đề. Nhất là những quy định pháp luật chung, điển hình nhất là Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động sản.

Đặc biệt, do Luật đất đai chưa được thông qua trong kỳ họp năm 2023 nên để hoàn thiện dự thảo của Luật đất đai, chúng ta nên cân nhắc, xem xét kỹ. Dự kiến, luật đất đai sẽ được thông qua vào kỳ họp của cuối năm 2024 để đảm bảo chất lượng. Sau đó, khi ban hành Luật đất đai mới cùng với Luật nhà ở, Luật bất động sản thì các văn bản pháp luật, dưới luật cần phải được ban hành ngay. Có như vậy, chúng ta mới có được khung pháp lý để xử lý vấn đề trên thị trường bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản có thể phục hồi tốt hơn kể từ năm 2025.

- Vậy cần phải xử lý như thế nào để giải quyết được các vướng mắc này, thưa ông?

Vũ Đình Ánh: Trong các vướng mắc pháp lý liên quan tới vấn đề cụ thể của từng dự án, từng chủ đầu tư. Tôi cho rằng chúng ta phải xử lý mang tính điển hình để từ đó có thể áp dụng chung khi gặp các tình huống tương tự. Chúng ta nên tránh dành quá nhiều thời gian xử lý từng vụ việc - có thể khiến làm giảm hiệu quả của các điều chỉnh pháp lý liên quan tới các chủ đầu tư và dự án bất động sản.

 - Vậy việc huy động vốn của lĩnh vực bất động sản hiện nay như thế nào, thưa ông ?

TS. Vũ Đình Ánh: Chúng ta phải giải quyết sớm ngay trong năm 2024 là cơ cấu nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản. Rõ ràng, chúng ta vẫn đang dựa quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Theo báo cáo của ngân hàng nhà nước, hiện nay, vốn huy động 80% là vốn ngắn hạn, chỉ 20% là cho trung và dài hạn.

Ở phía bên kia, về tín dụng, 50% là ngắn hạn và 50% là trung và dài hạn. Như vậy, rủi ro kỳ hạn với cả hệ thống cấu trúc tín dụng để tài trợ cho nguồn vốn trung và dài hạn là rất cao và với đặc điểm của bất động sản, chủ yếu là cần vốn trung và dài hạn nên việc cơ cấu lại nguồn vốn cho bất động sản là rất quan trọng và cần phải giải quyết sớm.

Cùng với đó, về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, chúng ta đã có một số văn bản để xử lý bớt. Riêng trong năm 2024, trên 100.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn. Chưa kể,  số lượng trái phiếu doanh nghiệp, có 1/5 là các doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ phải thanh toán trước hạn, có thể gây ra tình trạng thiếu vốn trầm trọng cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Vì thế, việc tái cơ cấu vốn doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản là rất quan trọng.

Một vấn đề nữa, là xuất phát từ những vướng mắc về pháp lý, cũng như vấn đề về cơ cấu vốn, chúng ta cũng cần phải xem lại và lành mạnh hóa, cơ cấu các sản phẩm bất động sản gắn với chiến lược phát triển xã hội - nhà ở xã hội. Thay đổi này có liên quan tới chủ đầu tư, thi công, đặc biệt liên quan tới đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội. Chúng ta cần xem xét lại để thị trường bất động sản có thể cơ cấu lại các sản phẩm. Có như vậy, thị trường mới có thể phục hồi, phát triển ổn định và lành mạnh.

Phân khúc bất động sản nào sẽ có triển vọng năm 2024?

- Với phân tích như vừa rồi, ông cho rằng phân khúc nào sẽ có triển vọng và có tính thanh khoản, kết nối cung - cầu tốt nhất?

TS. Vũ Đình Ánh: Nếu nhìn thị trường bất động sản trong năm 2023 vừa qua và triển vọng năm 2024, tôi cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trong thị trường khó khăn chung của bất động sản. Phân khúc này chứng khiến sự gia tăng của các nhà đầu tư trong nước và thu hút vốn nước ngoài, thể hiện sức hấp dẫn rất cao cả về cầu và về giá thuê.

Đối với bất động sản công nghiệp là hàng loạt các tỉnh thành vừa được thông qua nhiều quy hoạch, trong đó đại đa số đều tập trung phát triển công nghiệp. Do đó, bất động sản công nghiệp sẽ được củng cố cả về mặt diện tích, quy mô cũng như về tính pháp lý, củng cố về tính cân đối cung - cầu. 

- Vậy phân khúc bất động sản nhà ở sẽ có diễn biến như thế nào trong năm 2024?

TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng điều quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản là chúng ta để nó vận hành theo đúng quy luật, nguyên tắc của thị trường như: cạnh tranh, cung - cầu, nguồn lực. Việc chúng ta chuyển dịch cơ cấu sản phẩm bất động sản sẽ do các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, nhà phát triển bất động sản lựa chọn chiến lược kinh doanh của mình. Để họ có điều kiện thuận lợi, các cơ quan quản lý nhà nước, từ Trung ước tới địa phương cần tạo các điểm tựa thuận lợi và có các chính sách để hỗ trợ, khuyến khích và thúc đẩy họ.

Bên cạnh đó, chúng ta cần phối hợp với các chính sách nhà ở đặc biệt (nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp), tạo ra thị trường cân đối, sử dụng các nguồn lực của Đảng và nhà nước, doanh nghiệp và dân.

Trân trọng cảm ơn ông!

Nghệ Nhân  (thực hiện)