Thị trường bất động sản cho thuê: Tiềm năng đầu tư và những quy định pháp luật cần lưu ý

Bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; nhu cầu thuê bất động sản lớn; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh. Theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay đã và đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ, tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng....

Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản cho thuê cũng đối mặt với những thách thứcnhư: Chi phí khấu hao tài sản cần được cân nhắc, vì giá trị bất động sản có thể giảm sau một thời gian sử dụng dài. Ngoài ra, những nhà đầu tư thiếu kiến thức và kinh nghiệm cũng gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì còn áp dụng như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Bảo hiểm... Cùng hàng loạt những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong thực tiễn.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê được quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 năm 2014 và mới đây nhất là Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025.

Tình hình thực tế hoạt động bất động sản cho thuê 

Ông Cù Xuân Trình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Rocland, nhận định rằng bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây.

Về mô hình cho thuê văn phòng, số lượng các doanh nghiệp thành lập mới tăng đột biến, dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng cũng tăng cao. Theo số liệu từ Cục Quản lý Đăng ký Kinh doanh, số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2023 cao gấp 1,2 lần so với mức bình quân giai đoạn 2017-2022. Điều này cho thấy bất động sản cho thuê văn phòng có triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ.

Về mô hình cho thuê khách sạn, nhà nghỉ, homestay, theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Điều này cho thấy các loại hình bất động sản như khách sạn, nhà nghỉ, homestay có nhiều triển vọng để phát triển. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ và tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng.

Về mô hình cho thuê căn hộ và nhà trọ, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng cao, dẫn tới tiềm năng phát triển của bất động sản cho thuê phòng trọ, căn hộ dịch vụ và chung cư ngày càng lớn. Thực tế này được phản ánh qua số liệu dân số Việt Nam, năm 2023, theo Tổng cục Thống kê, dân số Việt Nam là 100,3 triệu người.

Ông Nguyễn Quốc Huy, từ Công ty Cổ phần Bất động sản Dòng Tiền, đã nêu ra thực trạng của mô hình bất động sản cho thuê hiện nay.

Theo ông Huy, mô hình bất động sản dòng tiền cho thuê phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư hiện nay có nhiều ưu điểm như dễ tìm khách thuê, doanh thu ổn định hàng tháng, là kênh trú ẩn an toàn, có cơ hội gia tăng giá trị bất động sản, và mang lại những trải nghiệm thực tế về đầu tư bất động sản. Đặc biệt, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể tham gia vì việc cho thuê phòng trọ căn hộ yêu cầu ít vốn.

Tuy nhiên, ông Huy cũng chỉ ra một số nhược điểm. Không phải mọi khách hàng đều có khả năng thanh toán tiền nhà đúng hạn hoặc giữ không gian trọ yên tĩnh. Khách thuê phức tạp và đa dạng về thành phần. Do đó, khi cho thuê, chủ trọ nên đưa ra các tiêu chí cụ thể để đảm bảo an ninh và không gian yên tĩnh cho dãy trọ, phòng trọ. Để kinh doanh cho thuê phòng trọ suôn sẻ và giảm thiểu rủi ro, chủ trọ cần biết cách quản lý và xử lý tình huống khẩn cấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Nếu không quản lý tốt hoặc không có nội quy rõ ràng, nhiều vấn đề phức tạp có thể phát sinh và giảm chất lượng dịch vụ.

Ngoài ra, ông Huy cũng nhấn mạnh rủi ro về phòng cháy chữa cháy (PCCC). Không phải nhà trọ nào cũng được trang bị đầy đủ hệ thống PCCC, đặc biệt là những nhà đã sử dụng lâu năm, nên rất dễ xảy ra cháy nổ khi bất cẩn. Vì vậy, an toàn phòng cháy cần được ưu tiên hàng đầu. Những phòng trọ, căn hộ không đáp ứng yêu cầu cơ bản về PCCC sẽ dần bị thay thế bằng những tòa nhà mới có hệ thống PCCC đầy đủ, đảm bảo an toàn cho khách hàng.

Một rủi ro khác là việc chủ nhà đòi lại nhà khi chưa hết hạn hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng thuê với chủ nhà cần phải rất chặt chẽ về các điều khoản bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê còn nhiều vướng mắc

Liên quan đến quy định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê, TS. Trần Minh Sơn từ Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp) nhận định rằng từ sau đại dịch Covid-19, giá đất và thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là thị trường cho thuê, đã gặp nhiều khó khăn và thách thức. Tại các thành phố lớn, làn sóng trả lại mặt bằng kinh doanh đang ở mức cao do kinh tế khó khăn và diễn biến thị trường không ổn định, khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải thu hẹp hoạt động và trả lại mặt bằng để tự bảo vệ mình.

Ông Sơn nhấn mạnh rằng hoạt động cho thuê bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể, nguồn cung bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương của người lao động đang giảm, trong khi bất động sản cho thuê xa xỉ lại tăng cao. Hiện tượng thổi giá đang diễn ra do có quá nhiều môi giới bất động sản cho thuê. Ngoài ra, chính sách giá điện, nước của Chính phủ áp dụng với bất động sản cho thuê không được các chủ cho thuê thực hiện đúng.

Đặc biệt, còn tồn tại nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ. "Từ đầu năm 2024 đến nay, chúng ta đã chứng kiến những thiệt hại nghiêm trọng về người qua các vụ cháy chung cư mini, do việc xây dựng chung cư mini trái phép và vi phạm nghiêm trọng các quy định về phòng cháy chữa cháy," ông Sơn cho biết.

Vì lý do này, ông đề nghị cần có những quy định chi tiết hơn về cho thuê các loại hình bất động sản trên thị trường, nhằm tránh những thiếu sót pháp luật, tạo khe hở cho các chủ cho thuê vi phạm dẫn đến những thiệt hại nghiêm trọng.

Bà Hoàng Thu Hằng - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng kinh doanh bất động sản cho thuê đang gặp nhiều bất cập, đặc biệt là sự hiểu biết chưa đầy đủ của các doanh nghiệp về lĩnh vực này.

Bà Hằng cho biết Bộ Xây dựng hiện đang trong quá trình hoàn thiện các dự thảo nghị định và thông tư.

"Chúng tôi rất cần lắng nghe những ý kiến đóng góp từ các đại diện doanh nghiệp có liên quan trực tiếp đến những quy định pháp luật này để có thể hoàn thiện các nghị định, thông tư và trình Chính phủ", bà Hằng chia sẻ.

Anh Nguyên