Tháo gỡ vướng mắc, bất cập liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê

17:09 08/07/2024

Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc tư vấn và đầu tư Công ty Luật SB Law cho rằng, ngành kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ nhưng vẫn gặp nhiều vướng mắc và bất cập cần được tháo gỡ để thúc đẩy sự phát triển bền vững.

Ảnh minh họa
 Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà

Theo Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, qua gần 10 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng các văn bản luật khác liên quan, có thể thấy nhiều quy định về kinh doanh bất động sản cho thuê còn nhiều bất cập, chưa thực sự cụ thể và bám sát tình hình thực tiễn dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và thực thi pháp luật. Chẳng hạn, Luật năm 2014 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn rất sơ sài, ngoài điều kiện về thành lập doanh nghiệp và kê khai thuế, Luật không yêu cầu thêm các điều kiện khác (vốn, tỷ lệ nợ Ngân hàng...). Đồng thời, các quy định về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho thuê lại bất động sản quy mô nhỏ, quy mô dưới mức nhỏ, không thường xuyên chưa thực sự được quan tâm.

Đồng thời, trong khi thị trường bất động sản gần đây nở rộ địch vụ cho thuê các cơ sở lưu trú du lịch như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa/shopvilla), căn hộ văn phòng (officetel)... thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định về hoạt động kinh doanh cho thuê các loại hình bất động sản này, cho thấy sự bất cập khi Luật không thể theo kịp sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện cũng là một vướng mắc liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê. Ở nhiều khu vực, quy hoạch chưa đồng bộ và hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho việc triển khai các dự án bất động sản cho thuê. Hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông và các tiện ích công cộng còn thiếu hoặc chưa đạt tiêu chuẩn. Nhu cầu nhà cho thuê ngày càng tăng cao nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ, đặc biệt là nhà cho thuê giá rẻ và nhà cho thuê ở khu vực có hạ tầng phát triển. Điều này làm giảm tính hấp dẫn của các dự án bất động sản cho thuê. Vậy nên, Nhà nước và các địa phương cần tập trung đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và giao thông, đồng thời ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển kinh doanh bất động sản cho thuê. Khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân trong việc đầu tư và phát triển hạ tầng thông qua các mô hình hợp tác công - tư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng và nâng cấp hạ tầng.

Giải pháp và các chính sách thúc đẩy, phát triển ngành nghề kinh doanh bất động sản cho thuê

Bà Hà cho biết: "Để tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy phát triển ngành nghề kinh doanh bất động sản cho thuê, chúng ta có thể lưu ý, triển khai đồng bộ các giải pháp và chính sách như cải thiện thủ tục hành chính; phát triển hạ tầng, nguồn cung cho BĐS cho thuê; hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn, nhằm cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành".

Nhận thấy những thiếu sót lớn cần sửa đổi, bổ sung trong Luật năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những thay đồi tích cực để không gây khó khăn, vướng mắc đối với hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản. Không chỉ quy định chi tiết về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản cho thuê, Luật mới đã mở rộng phạm vi cũng như hình thức kinh doanh bất động sản cho thuê đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch cho thuê bất động sản được quy định tập trung hơn và cụ thể hơn, không còn rải rác như theo Luật năm 2014. Đồng thời các nội dung về hợp đồng cho thuê bất động sản rất được chú trọng, khi mà các nội dung bắt buộc trong hợp đồng được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định khá chi tiết và tỉ mỉ. Điểm đáng lưu ý nhất đó là Luật năm 2023 đã mở rộng phạm điều chỉnh đối với các loại bất động sản cho thuê, trong đó có phần diện tích sản xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Quy định này sẽ giúp các cơ quan chức năng giám sát các trường hợp cho thuê Condotel, Officetel được hiệu quả, tránh sự lúng túng trong việc quản lý thị trường khi có các sản phẩm bất động sản cho thuê mới hình thành.

Có thể thấy, dù chưa được đưa vào áp dụng nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng rất lớn trong việc thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản cho thuê. Tuy nhiên trên thực tế, Luật cũng chỉ quy định tổng quan và khái quát nhất cc chính sách chung của Nhà nước về hoạt động này, do đó việc xây dựng và phát triển các văn bản dưới luật là điều cần thiết hơn cả. Vậy nên, trong quá trình soạn thảo các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật trong thời gian tới, các cơ quan Nhà nước nên soạn thảo theo hướng đơn giản hóa các thủ tục, quy trình để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư, tiến hành rà soát và cải cách các quy định pháp luật liên quan, loại bỏ các thủ tục không cần thiết và chuẩn hóa quy trình để giảm bớt gánh nặng cho nhà đầu tư.

Đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật và giao thông để tạo ra môi trường thuận lợi cho các dự án bất động sản cho thuê. Các khu vực có tiềm năng phát triển cần được ưu tiên đầu tư hạ tầng để thu hút các nhà đầu tư. Cần xây dựng các chính sách khuyến khích đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản cho thuê, như các chính sách thuế, hỗ trợ tài chính và giảm bớt các rào cản đối với các nhà đầu tư.

Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ lãi suất vay, đặc biệt là cho các dự án bất động sản cho thuê ở các khu vực có tiềm năng phát triển. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư. Thành lập các quỹ phát triển bất động sản cho thuê, cung cấp nguồn vốn dài hạn và ổn định cho các nhà đầu tư. Các quỹ này có thể hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hoặc quỹ tín dụng chuyên ngành.

Nguồn nhân lực chất lượng cũng là một yếu tố, giải pháp quan trọng, theo bà Hà. Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về quản lý, vận hành và phát triển bất động sản cho thuê. Đào tạo này cần tập trung vào nâng cao kỹ năng chuyên môn, kiến thức pháp luật và quản lý tài chính cho nhân sự trong ngành. Liên kết, hợp tác với các tổ chức giáo dục, trường đại học, viện nghiên cứu để phát triển các chương trình đào tạo và nghiên cứu về bất động sản cho thuê. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng nguồn nhân lực mà còn thúc đẩy sự phát triển của ngành thông qua các nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn.

Giải pháp tiếp cận vay vốn ngân hàng

Tiếp cận nguồn vốn là yếu tố quan trọng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê. Chính phú nên có chính sách hỗ trợ đoanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn với thủ tục đơn giản hơn. Thực tế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng với nhiều lý do như thiếu tài sản đảm bảo, lãi suất vay cao, hồ sơ không đầy đủ....

Doanh nghiệp cần xây dưng hồ sơ tín dụng tốt: có đầy đủ giấy tờ chứng mình quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho thuê, giấy phép kinh doanh, báo cáo tài chính, bảng cân đối kế toán, dự án kinh doanh,... Việc xây dựng và duy trì báo cáo tài chính minh bạch, chính xác và đầy đủ là vô cùng cần thiết. Báo cáo tài chính cần phản ánh trung thực tình hình tài chính và hoạt động của doanh nghiệp, giúp tạo lòng tin với ngân hàng. Nâng cao xếp hạng tín dụng của doanh nghiệp bằng cách duy trì lịch sử tín dụng tốt, thanh toán đúng hạn các khoản vay và duy trì tỷ lệ nợ vay hợp lý. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận các khoản vay với lãi suất ưu đãi hơn. Xây dựng kế hoạch kinh doanh chi tiết và khả thi, thể hiện rõ mục tiêu, chiến lược phát triển và dự báo tài chính. Kế hoạch này giúp ngân hàng đánh giá đúng tiềm năng và rủi ro của dự án, từ đó dễ dàng chấp nhận hồ sơ vay vốn.

Tài sản đảm bảo vay vốn như bất động sản, nhà xưởng, máy móc thiết bị....có giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị khoản vay cũng là một lợi thế cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng cần chứng minh có khả năng trả nợ vay thông qua việc cung cấp báo cáo tài chính, dự án kinh doanh, cam kết trả nợ,... chú trọng xây dựng hồ sơ tín dụng tốt, minh bạch và có uy tín để tạo lòng tin với ngân hàng. Điều này giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các khoản vay với lãi suất ưu đãi.

Ngoài vay vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp nên tìm kiếm các nguồn vốn khác như huy động vốn từ thị trường chứng khoán, hợp tác với các quỹ đầu tư, hoặc kêu gọi vốn từ các nhà đầu tư cá nhân. Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ về lãi suất, thời hạn vay và điều kiện vay để giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Giải pháp khắc phục về vấn để phòng cháy, chữa cháy

An toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) là yếu tố quan trọng trong kinh doanh bất động sản cho thuê. Từ những vụ viêc đáng tiếc đã xảy ra trong những năm gần đây tại những cơ sở bất động sản cho thuê không đủ tiêu chuẩn PCCC, ta cần phải có những bài học lớn về việc kiểu tra, kiểm soát cơ sở hạ tầng, thiết bị PCCC cũng như đào tạo nâng cao nhận thức của mỗi người.

Doanh nghiệp nên định kỳ tổ chức các khóa đào tạo về phòng cháy, chữa cháy cho nhân viên quản lý, bảo vệ và cư dân trong các tòa nhà cho thuê. Các khóa đào tạo này cần cung cấp kiến thức cơ bản về PCCC, cách sử dụng các thiết bị chừa cháy và kỹ năng thoát hiểm trong các tình huống khẩn cấp. Tuyên truyền, phổ biến kiến thức về PCCC qua các hình thức như phát tờ rơi, dán poster, tổ chức các buổi hội thảo và sử dụng mạng xã hội. Điều này giúp nâng cao nhận thức của mọi người về tầm quan trọng của PCCC và các biện pháp phòng ngừa.

Các tòa nhà cho thuê cần được trang bị đầy đủ và đúng tiêu chuẩn các thiết bị PCCC như hệ thống báo cháy tự động, bình chữa cháy, hệ thống phun nước tự động (sprinkler), và các thiết bị cứu hộ, cứu nạn. Các thiết bị này cần được lắp đặt ở các vị trí dễ tiếp cận và thuận tiện cho việc sử dụng. Thực hiện kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các thiết bị PCCC để đảm bảo chúng luôn trong trạng thái hoạt động tốt. Việc này cần được thực hiện bởi các đơn vị chuyên nghiệp và có chứng chỉ về PCCC.

Xây dựng kế hoạch PCCC chi tiết cho từng tòa nhà, bao gồm sơ đồ thoát hiểm, các biện pháp phòng cháy, quy trình xử lý khi có sự cố và phân công trách nhiệm cho từng cá nhân, bộ phận. Kế hoạch này cần được cập nhật thường xuyên để phù hợp với tình hình thực tế. Tổ chức các buổi diễn tập PCCC định kỳ để kiểm tra tính hiệu quả của kế hoạch và nâng cao kỹ năng ứng phó của cư dân và nhân viên. Các buổi diễn tập này giúp mọi người làm quen với quy trình xử lý khi có sự cố và tăng cường khả năng phối hợp giữa các bộ phận.

Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc tuân thủ các quy định về PCCC tại các tòa nhà cho thuê. Các cuộc kiểm tra cần được thực hiện định kỳ và đột xuất để kịp thời phát hiện và khắc phục các vi phạm.

"Xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về PCCC, từ việc không trang bị đầy đủ thiết bị PCCC, không duy trì và bảo dưỡng thiết bị, cho đến việc không tuân thủ các quy định về an toàn PCCC. Các biện pháp xử lý cần đủ mạnh để răn đe và ngăn ngừa các vi phạm tái diễn. Khi xây dựng các tòa nhà cho thuê, cần tuân thủ các tiêu  chuẩn về an toàn PCCC. Điều này bao gồm việc sử dụng các vật liệu chống cháy, thiết kế hệ thống thoát hiểm hợp lý và đảm bảo các lối thoát hiểm luôn thông thoáng. Các tòa nhà cần được thiết kế với hệ thống PCCC tích hợp, bao gồm hệ thống báo cháy, hệ thống phun nước tự động, hệ thống hút khói và các thiết bị chữa cháy khác. Hệ thống này cần được kết nối và điều khiển tập trung để đảm bảo phản ứng nhanh chóng và hiệu quả khi có sự cố", bà Hà nhấn mạnh.

Bình Anh