Nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở xã hội, để người dân có cơ hội mua nhà

Nhà ở xã hội chỉ thấy trên… tivi!

Trong chương trình gặp gỡ lãnh đạo TP. HCM, do Liên đoàn Lao động TP tổ chức hôm 11/5 dưới sự chủ trì của Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi, một công nhân phát biểu: "Chúng tôi chỉ nghe nhà ở xã hội (NƠXH) trên tivi, báo đài, thực sự không biết dự án ở đâu, mua thế nào, vay vốn ra sao".

Một công nhân khác bày tỏ: “Nghe đến NOXH "rất ham", đặc biệt những lao động xa quê lên TP làm việc, phải ở nhà thuê. Thông tin về NOXH rất hấp dẫn nhưng tiếp cận rất khó”. Công nhân này cho biết, cố gắng tìm kiếm nhưng không tiếp cận được nguồn nhà, nguồn vay.

Còn nhiều ý kiến khác tương tự, công nhân có nhu cầu về NOXH rất cao nhưng tiền lương không thể kham nổi, còn vay thì vẫn mù mờ nguồn vay, lo âu không biết với thu nhập thấp như công nhân làm sao vay, làm sao trả nổi.

Đó cũng là tình cảnh của nhiều công nhân, viên chức khác ở các đô thị hiện nay. Trên hết vẫn là sự khan hiếm của NOXH.

Phát biểu tại cuộc gặp mặt, Chủ tịch UBND TP. HCM Phan Văn Mãi thấu hiểu khi ông nói rằng, thời gian qua nguồn cung nhà ở TP không nhiều. Nguyên nhân là các dự án gặp vướng mắc về thủ tục, quỹ đất, không nhiều chủ đầu tư tham gia do biên lợi nhuận phân khúc này không đủ hấp dẫn.

Theo ông Mãi, mục tiêu đến năm 2025, TP. HCM sẽ hoàn thành 35.000 căn NOXH, song số dự án thực hiện được rất ít. Trước mắt TP sẽ hoàn thành mục tiêu được Thủ tướng giao là 26.500 căn; cố gắng phát triển nhà cho thuê…

Về đề xuất của công nhân muốn TP hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp dưới 5% để mua nhà, ông Mãi cho rằng, với số lượng lao động lên đến hàng triệu người thì ngân sách TP rất khó đáp ứng hết.

Phát biểu của công nhân, của lãnh đạo TP. HCM, cho thấy nguồn cung NƠXH đang rất khan hiếm và nguồn vốn cho công nhân mua nhà với lãi suất thấp, chấp nhận được cũng rát khó khăn.

Tại Hà Nội, trong những tháng đầu năm 2024 có cơn sốt nhà ở chung cư, đẩy mức giá chung cư tại các quận trung tâm TP. Hà Nội liên tục tăng vọt, đến nay có giảm sốt nhưng vẫn còn cao.

Nguyên nhân do nguồn cung và thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang rất thấp. Tại cuộc họp báo quý I của Bộ Xây dựng sáng 26/4, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất độgn sản (BĐS), Bộ Xây dựng cho biết, hiện giá chung cư có hiện tượng đẩy giá. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Ông Hải cũng cho rằng, nguyên nhân là do thiếu nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rất khó giải ngân

Cách đây hơn 1 năm, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 120.000 tỉ đồng (sau bổ sung 5.000 tỷ đồng nữa thành 125.000 tỷ). Mục tiêu là nhằm thúc đẩy hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NƠXH. Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trì triển khai gói tín dụng này và chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện.

Tuy nhiên gói tín dụng này có lãi suất cho người vay mua nhà (8,2%/năm, ân hạn 5 năm, sau đó thả nổi) và cho chủ đầu tư (8,7%/năm, ân hạn 3 năm) lại quá cao. Vì vậy, dù đã chính thức triển khai thực hiện được hơn 1 năm, nhưng đến thời điểm hiện tại tỷ lệ giải ngân vốn vay gói tín dụng chưa tới 1%. Theo đó, các NHTM mới giải ngân với số tiền là 1.144 tỷ đồng bao gồm, 1.133 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án; 11 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án. Cho thấy gói tín dụng này bị “ế” khi tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt lãi suất vay khá cao, trong khi lãi suất vay của các NHTM đang xuống thấp. Đó là lý do gói tín dụng này không như kỳ vọng.

Nếu so sánh gói tín dụng tương tự của Ngân hàng Chính sách xã hội cho người vay mua NOXH chỉ có 4,8%/năm, thời gian vay từ 25-30 năm (tất nhiên với những điều kiện khắt khe hơn nhưng sẽ dễ dàng vay khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025), thì chuyện gói tín dụng này “ế” là tất nhiên.

TS Lê Xuân Nghĩa, Uỷ viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính- Tiền tệ quốc gia, nêu ý kiến: “Gói 120.000 tỷ chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các NHTM đề xuất hỗ trợ thị trường BĐS nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng NƠXH, chứ họ không có trách nhiệm gì cung cấp vốn cho thị trường BĐS".

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần phải thiết kế 1 gói hỗ trợ mới, phải làm cho bài bản. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi. Do vậy, nghiêm túc mà nói, Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở. Chúng ta có thể tham khảo một số nước rất phổ cập về chiến lược này”.

Ý kiến của TS Lê Xuân Nghĩa rất đáng lưu ý, chúng ta đang cần một chính sách nhà ở tầm quốc gia, để mọi công dân đều có nhà ở. Ông Nghĩa dẫn chứng, ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ để ra. Mọi công dân đều được quyền mua nhà ở và vay mua tại ngân hàng. Kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30-36 năm, lãi suất người mua phải trả là 2%/năm, còn phần lãi chênh còn lại do Chính phủ tài trợ.

Cần thành lập Quỹ nhà ở xã hội

Tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH được tổ chức ngày 16/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính giao cho Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NOXH.

Mới đây nhất, ngày 17/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển NƠXH, đã có chỉ đạo rất cụ thể.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, phát triển NƠXH là chính sách rất nhân văn của Đảng, Nhà nước, có ý nghĩa quan trọng, góp phần cụ thể hóa, thể chế hóa chủ trương của Đảng về an sinh xã hội.

Không hy sinh tiến bộ, công bằng, an sinh xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần, quan điểm xuyên suốt lấy con người là trung tâm. Phát triển NƠXH cũng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; hỗ trợ người khó khăn, nhất là gia đình trẻ, người mới xây dựng gia đình, công nhân, lao động, góp phần giải tỏa bức xúc xã hội.

Chính phủ yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính, NHNN khẩn trương báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện cho vay NƠXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024-2025. Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH, đề xuất sớm trước ngày 30/6/2024; xây dựng, hướng dẫn các địa phương phát hành trái phiếu cho NƠXH

Thực tế các quốc gia đều thành lập Quỹ NƠXH và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của quỹ dành cho NƠXH; nguồn vốn (chủ yếu từ ngân sách). Ngoài ra còn có nhiều loại quỹ khác để hỗ trợ người dân mua nhà ở, trong đó có việc phát hành trái phiếu NƠXH.

Kinh nghiệm của Singapore về NOXH rất đáng học tập. Chính phủ Singapore xây dựng hàng loạt căn hộ chất lượng cao cho người dân với giá ưu đãi. Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore giữ vai trò chính trong việc phát triển các loại nhà ở, để người thu nhập thấp, trung bình có thể tiếp cận nhà ở qua các chính sách hỗ trợ. Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với cơ quan này. Người mua nhà ở Singapore có thể lựa chọn vay của ngân hàng, với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%) trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.

Tại Nhật Bản, đối với các nguồn vốn cho các dự án hỗ trợ nhà ở được đầu tư xây dựng và mua bởi chính quyền địa phương thì chính quyền địa phương và Chính phủ hỗ trợ 50% chi phí xây dựng, trái phiếu địa phương được chi trả cho tiền đất.

Tại Anh, Hiệp hội nhà ở là tổ chức phi lợi nhuận, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội. Tổ chức này được Chính phủ hỗ trợ vốn thông qua Cục NƠXH, phần còn lại được huy động từ ngân hàng, tư nhân, tiền quyên góp từ Hội từ thiện và tôn giáo, mỗi địa phương đều có một Hiệp hội Nhà ở. Tại Philipines, trợ cấp nhà cho đối tượng thu nhập thấp thông qua khoản vay mua nhà từ hệ thống cung cấp dịch vụ nhà ở của Chính phủ hoặc thông qua quỹ bảo hiểm.

Tại Hàn Quốc, nguồn vốn cho NƠXH từ Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia. Khoảng 70% vốn của Quỹ này được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành; tiền lãi từ các công ty xổ số quốc gia. Khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ này để mua nhà thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm. Phân loại các đối tượng cần mua, thuê nhà, để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà dưới sự hỗ trợ của nhà nước. NƠXH ở Hàn Quốc chủ yếu do Tổng Công ty nhà ở và đất đai thực hiện. Đơn vị này xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, đủ đáp ứng nhu của xã hội.

Đây là mô hình hiệu quả mà cơ quan chức năng nước ta cần nghiên cứu để xây dựng chính sách, phương thức xây dựng NƠXH ở nước ta trong bối cảnh người dân đang có nhu cầu rất cao.

Việc có một chính sách nhà nước về NƠXH không chỉ đáp ứng về nhu cầu an sinh cho người dân, mà còn giúp cho thị trường BĐS trở lại giá trị thực, làm cho thị trường ấm lên…

Vĩnh Hy