Lâm Đồng: Đề xuất xử lý những thiếu sót trong tách thửa trên địa bàn TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm

Liên quan tới việc kết quả kiểm tra, rà soát các khu vực hiến đất hình thành đường giao thông để tách thửa trên địa bàn thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm, Tổ Công tác 80 đã  tổng hợp kiến nghị, đề xuất UBND tỉnh Lâm Đồng xem xét ban hành văn bản gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét nội dung sau:

Về việc tháo gỡ vướng mắc khó khăn đối với việc bất cập, không đồng nhất trong quá trình triển khai thực hiện Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đất đai: 

Qua quá trình kiểm tra thực tế trên địa bàn tỉnh, trong thời gian vừa qua xuất  hiện tình trạng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất  chưa đảm bảo đồng bộ và thống nhất, có sự chồng chéo, ví dụ như theo quy hoạch  xây dựng, quy hoạch đô thị là đất ở, đất cây xanh thì quy hoạch sử dụng đất là đất  khác hoặc ngược lại. Tình trạng này diễn ra phổ biến trong toàn tỉnh và đã ảnh  hưởng đến công tác quản lý quy hoạch, xây dựng và đất đai của chính quyền địa  phương, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người sử dụng đất. 

Trong khi đó, vấn đề cốt lõi của việc lập quy hoạch là tổ chức không gian sống, không gian cảnh quan tự nhiên, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, không gian sản xuất nông nghiệp,… từ đó các quy hoạch ngành xây dựng, quy hoạch đất đai, quy hoạch giao thông, quy hoạch nông nghiệp và các ngành khác tiếp tục quản lý  trên cơ sở quy hoạch không gian được thống nhất và phê duyệt.

Hiện nay, trong các đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã có thành phần của quy hoạch sử dụng đất; đây là đồ án được lập trên cơ sở Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành xây  dựng, dựa trên quy mô dân số và tính toán tổ chức không gian (xác định rõ khu vực bố trí hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại,…) cũng như hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, công viên, cây xanh,…).

Do đó, đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu đề xuất Chính phủ sửa đổi các quy định liên quan theo hướng chỉ lập kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Như vậy sẽ đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch ngành tài nguyên môi trường và ngành xây dựng.

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với việc triển khai quy định về kinh doanh bất động sản: Trong quá trình triển khai Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định liên  quan và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực thi  hành từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) chưa quy định  rõ bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư  kinh doanh bất động sản. 

Trong thời gian vừa qua, xuất hiện tình trạng một số cá nhân đã thu gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng (bán) cho các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ, tạo nên  các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định. Do đó, kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định này để góp phần tháo gỡ khó khăn cho các địa phương. 

Tổ Công tác kiến nghị UBND tỉnh: Xuất phát từ điều kiện thực tiễn và các quy định của pháp luật, việc đầu tư xây dựng đường giao thông với hình thức xã hội hóa kết hợp với ngân sách nhà  nước để góp phần từng bước hoàn thiện cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương là cần thiết. Do đó, việc vận động người dân hiến đất làm đường  giao thông và giải quyết phân lô tách thửa đảm bảo tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần tiếp tục được khuyến khích để thu hút  nguồn lực đầu tư phát triển. Trong đó:

Đối với các khu vực phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đồng thời phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, thì việc hiến đất, làm đường giao thông phải tuân thủ trình tự, thủ tục về nhận hiến đất, đảm bảo quy  chuẩn, tiêu chuẩn về đường giao thông, đồng thời đảm bảo công tác giám sát, nghiệm thu, tiếp nhận đường giao thông để nhà nước vận hành, duy tu, bảo dưỡng  theo đúng quy định của pháp luật, việc phân lô tách thửa tiếp tục thực hiện theo  Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh. (hiện nay UBND tỉnh đã có văn bản số 473/UBND-ĐC ngày 20/01/2022 về việc tạm dừng việc tiếp nhận, xem  xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở  riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh).

Đối với các khu vực mà giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới chưa phù hợp với nhau thì phải tiến hành rà soát, điều chỉnh, phê duyệt các đồ án quy hoạch đảm bảo phù hợp và thống nhất  giữa các quy hoạch nêu trên trước khi giải quyết các thủ tục cho phép làm đường, phân lô, tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất.

Khuyến khích các tổ chức, cá nhân lập doanh nghiệp và lập dự án đầu tư  trình thẩm định phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh  doanh bất động sản để làm cơ sở triển khai thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình tại khu vực hiến đất, làm đường giao thông và phân  lô, tách thửa.

Về tổ chức thực hiện: Các sở, ngành căn cứ chức năng, nhiệm vụ được  giao để chủ động phối hợp với UBND các huyện, thành phố thực hiện tốt chủ  trương, giải pháp nêu trên.

Trong đó, Sở Xây dựng hướng dẫn, kiểm tra và đôn đốc UBND các huyện, thành phố khẩn trương hoàn thành các đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung đô thị, quy  hoạch chung xây dựng nông thôn mới các xã, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi  tiết đô thị, quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn, quy chế quản lý quản lý kiến  trúc đô thị và điểm dân cư nông thôn trên địa bàn tỉnh để làm cơ sở quản lý đất đai,  đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở trên địa bàn các huyện, thành phố; hoàn thành  trong năm 2022.

Chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể phương pháp, cách thức xử lý đối với các khu vực đang có sự chồng chéo giữa quy  hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây  dựng nông thôn mới. 

Chủ trì, phối hợp với Sở Giao thông vận tải, các sở, ngành liên quan hướng dẫn cụ thể UBND các huyện, thành phố về trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng đối  với công trình đường giao thông và các công trình khác tại khu vực hiến đất, làm  đường và tách thửa. 

Khẩn trương tham mưu UBND tỉnh tổ chức triển khai Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh, đảm bảo việc hiến đất, làm đường, phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, xây  dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản. 

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra và đôn đốc UBND cấp huyện khẩn trương hoàn thành  quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm; đảm bảo chỉ tiêu phân bổ đất ở phù hợp, thống nhất với quy mô dân số, các quy  hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng được phê duyệt, đặc biệt đối với khu vực đô thị  thì phải đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đô thị và  quy hoạch hạ tầng (theo Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính  trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững đô thị Việt Nam  đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045);

Chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố nâng cao chất lượng thẩm định, giải quyết hồ sơ tách thửa đảm bảo theo đúng quy định và chỉ đạo của UBND tỉnh.

Chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và các địa phương nghiên cứu  tham mưu, đề xuất UBND tỉnh sửa đổi, điều chỉnh Quyết định số 40/2021/QĐ UBND ngày 01/11/2021 (quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm  Đồng) đảm bảo phù hợp các quy hoạch trên địa bàn (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với khu vực đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đối với  khu vực nông thôn). 

Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ chủ trì hướng dẫn các tổ chức, cá nhân trong việc thành lập doanh nghiệp, lập dự án đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản về đất đai, nhà ở  trên địa bàn theo quy định của pháp luật; đồng thời tăng cường công tác tuyên  truyền về công tác thu hút đầu tư trên địa bàn các huyện, thành phố nhằm khắc  phục tình trạng các tổ chức, cá nhân “ngại” thủ tục, hồ sơ lập dự án đầu tư, tạo điều  kiện thuận lợi, thông thoáng để các tổ chức, cá nhân thực hiện các dự án đầu tư  kinh doanh bất động sản đảm bảo hiệu quả và phù hợp với quy định của pháp luật. 

Chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và UBND các huyện, thành  phố nghiên cứu đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định tạm thời về các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để làm cơ sở quản lý quy hoạch, đất đai, dự án đầu tư góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, khắc phục tình  trạng cá nhân tự thực hiện phân lô, tách thửa, bán nền không thông qua việc lập dự  án đầu tư gây áp lực lên hạ tầng chung, tạo nên các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định. 

Sở Giao thông Vận tải sẽ hướng dẫn UBND các huyện, thành phố thực hiện việc kiểm tra, rà soát, đánh giá lại các đường giao thông đã đầu tư (tại các khu vực, diện tích người dân  đã hiến), nhất là tại các khu vực đã chuyển mục đích sang đất ở để đối chiếu với  quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy chuẩn; việc đấu nối với đường giao thông  hiện hữu và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Hướng dẫn UBND các huyện, thành phố lập quy hoạch giao thông trên địa  bàn; trình tự, thủ tục về đầu tư xây dựng, nghiệm thu, bàn giao các tuyến đường  giao thông đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định hiện hành. 

Cục Thuế tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp Công an tỉnh, Sở Tư pháp và các sở, ban ngành có liên  quan thực hiện tốt đề án chống thất thu thuế trên địa bàn, nhất là lĩnh vực đất đai. 

Chỉ đạo các phòng chuyên môn, các Chi cục thuế khu vực phối hợp với UBND các địa phương, các cơ quan, đơn vị có liên quan nâng cao hiệu lực, hiệu  quả trong công tác quản lý thu các loại thuế, phí trong lĩnh vực kinh doanh bất  động sản; chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với  đất; đầu tư xây dựng dạng nhà ở, công trình đường giao thông và các công trình,  hạng mục công trình khác thuộc các khu vực hiến đất làm đường, tách thửa trên địa  bàn tỉnh nhằm đảm bảo thu đúng, thu đủ, kịp thời các khoản thu nộp vào ngân sách  nhà nước theo đúng quy định của pháp luật. 

Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm nhằm đảm bảo công  bằng trong việc quản lý thu các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất… theo quy định  của pháp luật. Trong đó, cần chú ý việc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục  đích sử dụng đất, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với  đất theo đúng quy định và sát giá thị trường; việc thực hiện kê khai, nộp các khoản  thuế, phí khi đầu tư xây dựng các công trình dạng nhà ở, đường giao thông và các  hạng mục khác theo quy định của pháp luật.

 UBND các huyện, thành phố có nhiệm vụ chỉ đạo các phòng ban chuyên môn, UBND các xã, phường tăng cường  công tác quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là việc thi công các tuyến  đường giao thông phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch được phê duyệt, cương  quyết xử lý đối với các trường hợp xây dựng công trình, nhà ở không có giấy phép  mà theo quy định là phải có giấy phép xây dựng. 

Khẩn trương rà soát, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn đến năm  2030, quy hoạch chung đô thị, quy hoạch vùng, quy hoạch chung xây dựng nông  thôn mới các xã, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết  điểm dân cư nông thôn trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt; đảm  bảo thống nhất về quy hoạch sử dụng đất trong các quy hoạch. Trong đó, tại các  khu vực quy hoạch đô thị thì quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch  đô thị được phê duyệt (theo Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ  Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững đô thị Việt  Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045).

Việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhằm mục  đích phát triển nhà ở trong thời gian tới phải đảm bảo phù hợp các quy hoạch trên  địa bàn (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với khu vực đô thị, quy  hoạch xây dựng nông thôn mới đối với khu vực nông thôn).

Khẩn trương đẩy nhanh tiến độ lập Quy hoạch xây dựng nông thôn mới cho  giai đoạn tiếp theo 2021 - 2030, đảm bảo phù hợp với quy hoạch vùng huyện, quy  hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và tình hình phát triển  kinh tế xã hội của địa phương; xác định các trung tâm cụm xã, điểm dân cư nông  thôn tập trung; xác định cụ thể khu vực chỉnh trang, khu vực khuyến khích thu hút  đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,  khai thác hiệu quả quỹ đất tạo nguồn lực đầu tư,… 

Căn cứ các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, định hướng phát triển kinh tế xã hội, rà soát các quỹ đất, đánh giá  hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất và khả năng đáp ứng hạ tầng kinh tế - xã hội của địa phương mình, xác định và công bố công khai các khu vực thực hiện  dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đề xuất lập quy hoạch chi tiết, danh mục thu hút đầu tư, đề xuất chấp thuận chủ trương dự án đầu tư bất động sản làm cơ sở  tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Căn cứ chủ trương, giải pháp chung, trước mắt xử lý dứt điểm các trường  hợp mà Tổ công tác đã kiểm tra, ghi nhận để tạo điều kiện cho người dân tiếp tục  thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. 

Đề xuất hướng xử lý đối với các trường hợp đã và đang thực hiện hiến  đất, làm đường, phân lô, tách thửa: Nhằm tạo điều kiện ổn định và xử lý dứt điểm các tồn tại của việc hiến đất, làm đường giao thông, phân lô tách thửa,  chuyển nhượng và xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo  Lâm, Tổ công tác thống nhất cách xử lý như sau:

Đối với các khu vực, diện tích đã hiến đất, mở đường, tách thửa trên địa bàn  phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đồng thời phù hợp với quy hoạch đô thị, quy  hoạch xây dựng nông thôn mới thì tiếp tục thực hiện các thủ tục về đất đai, xây  dựng theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp quy hoạch cho các trường hợp  nêu trên. 

Đối với các khu vực, diện tích đã hiến đất, mở đường, tách thửa trên địa bàn  chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị, quy hoạch xây  dựng nông thôn mới thì tạm dừng các hoạt động mở đường giao thông, phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, san gạt mặt bằng, đầu tư xây dựng tại các  khu vực cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, điều chỉnh các đồ án quy hoạch  đảm bảo phù hợp và thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây  dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn thì mới tiến  hành các thủ tục tiếp theo.

Đối với các trường hợp hiến đất, làm đường giao thông và tách thửa có quy mô diện tích từ 02 ha trở lên thì UBND huyện Bảo Lâm, thành phố Bảo Lộc giải thích và vận động các hộ gia đình, cá nhân tổ chức lập dự án đầu tư theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một  số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Linh Anh - Xuân Cường