Áp lực đang gia tăng tại các thị trường bất động sản châu Á

Trong khi việc thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch đã có tác động rõ rệt hơn đến bất động sản thương mại ở Mỹ và Châu Âu, thì nhà ở dân cư lại chịu nhiều căng thẳng hơn ở Châu Á.

Hàn Quốc, một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất, đã chứng kiến ​​giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong 25 năm trong khi cuộc đấu tranh trả nợ của một công ty xây dựng đã làm dấy lên lo ngại về việc lặp lại tình trạng hỗn loạn trên thị trường tín dụng vào năm 2022.

Kheng Siang Ng, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định châu Á-Thái Bình Dương tại State Street Global Advisors, cho biết: “Các quốc gia có nợ tiêu dùng hoặc gánh nặng bảng cân đối kế toán cao sẽ là những lĩnh vực mà bạn muốn tập trung vào. Hàn Quốc là một trong số đó. Thị trường nhà đất đang dịu lại.”

Dưới đây là một số nơi mà rủi ro thị trường bất động sản có khả năng bùng phát vào năm 2024:

Hàn Quốc

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang căng thẳng nhất sau Trung Quốc trong khu vực, với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất trong 1/4 thế kỷ sau nhiều năm tăng trưởng.

Điểm yếu này là kết quả trực tiếp từ động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ hiện tại vào năm 2021 - nhằm đẩy lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm.

Biến điểm yếu thành khủng hoảng là vụ nổ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022, đã trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của đất nước kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Trong khi một loạt các biện pháp giải cứu của chính phủ đã ổn định được tình hình, yêu cầu giãn nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 đã khiến chính quyền phải cam kết hỗ trợ nhiều hơn.

Nợ xấu của cả hộ gia đình và công ty đang chồng chất và Ngân hàng Hàn Quốc cho biết rủi ro liên quan đến nợ tài trợ dự án – một loại bảo đảm được sử dụng để cấp vốn cho xây dựng gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022 – có thể sẽ tăng vào năm tới. Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của nước này nhìn chung sẽ ổn định.

Chuyên gia kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup cho biết: “Tiềm năng tái cơ cấu các khoản vay tài trợ cho dự án bất động sản từ giữa năm 2024 sau cuộc bầu cử vào tháng 4 năm 2024 có thể làm tăng sự biến động trên thị trường tiền tệ ngắn hạn ít nhất là tạm thời”.

Indonesia

Đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của ngân hàng trung ương địa phương kể từ năm 2005 đã khiến các công ty xây dựng nhà mắc nợ nặng nề như Lippo Karawaci và Agung Podomoro phải chịu áp lực, vì nó làm giảm sức mua của các hộ gia đình. Đồng tiền yếu khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn, bằng cách tăng chi phí trả nợ bằng đô la sắp đáo hạn của họ, buộc họ phải dùng đến biện pháp bán tài sản để huy động tiền mặt.

Fitch Ratings cho biết vào cuối tháng 11 rằng “có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ” đối với trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6 năm 2024 sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần trái phiếu không có bảo đảm.

Fitch cho biết, rủi ro tái cấp vốn đối với Lippo Karawaci, đơn vị tại Indonesia của Tập đoàn Lippo, cũng đang gia tăng, điều này đã hạ mức đồng đô la của công ty đáo hạn vào tháng 1 năm 2025 xuống CCC+ vào tháng 11.

Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản mệnh giá bằng đồng đô la tăng giá, do các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.

Fitch đã dự đoán hoạt động bán trái phiếu doanh nghiệp trong nước sẽ phục hồi nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng lên và môi trường kinh tế thuận lợi hơn. Fitch cho biết, những người đi vay dự kiến ​​sẽ tiếp tục ưa thích phát hành trái phiếu có kỳ hạn ngắn hơn vào năm 2024, vì nhu cầu về trái phiếu ngắn hạn cao hơn trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn.

Hồng Kông

Trái phiếu đô la vĩnh viễn do một số nhà phát triển thành phố phát hành đã phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm vào tháng 8, trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc.

Dẫn đầu sự sụt giảm là New World Development, một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất ở Hồng Kông. Đó là khoản nợ kém hiệu quả so với các công ty cùng ngành trong năm nay.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự sụt giảm bất động sản địa phương khiến giá nhà của thành phố giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm. Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và không gian bán lẻ cũng suy yếu sau 3 năm áp dụng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt do Covid và đợt thắt chặt tiền tệ lịch sử của Cục Dự trữ Liên bang.

Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản ở Hồng Kông buộc phải giảm giá nhà đáng kể, một chiến thuật mà họ đã không triển khai trong nhiều năm, trong khi các ngân hàng nỗ lực thu hút người mua nhà bị tịch thu với mức chiết khấu sâu không kém.

Zerlina cho biết: “Chúng tôi thận trọng với các nhà phát triển ở Hồng Kông có nhiều bất động sản dân cư và thương mại ở các thành phố cấp thấp hơn ở Trung Quốc đại lục cũng như những nhà phát triển có danh mục văn phòng lớn bên ngoài các quận chính do tỷ lệ trống tăng cao và tiếp tục điều chỉnh giá thuê âm”, theo Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights.

“Chúng tôi tiếp tục đánh giá thấp các nhà phát triển Hồng Kông với đòn bẩy cao hơn do chi phí tài trợ bằng đồng đô la Hồng Kông ngày càng tăng, điều này sẽ tiếp tục kéo dài trong nửa đầu năm 2024.”

Châu Úc

Đó là một dạng căng thẳng tài sản hơi khác ở Down Under, nơi chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc đã làm dấy lên mối lo ngại về khả năng các hộ gia đình chấp nhận lãi suất cao hơn.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế đã chỉ ra rằng quốc gia này có thể cảm nhận được tác động của chi phí đi vay cao hơn, vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà được cố định ở mức lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ được chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. IMF cho biết tại Úc, hơn 50% các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi.

RBA đã cảnh báo vào tháng 10 rằng một số lượng nhỏ nhưng ngày càng tăng các hộ gia đình đang ở giai đoạn đầu của căng thẳng tài chính. Khoảng 14% người vay lãi suất cố định dự kiến ​​sẽ phải đối mặt với mức tăng thanh toán thế chấp lên hơn 60% sau khi hết hạn.

Dữ liệu từ Cơ quan quản lý thận trọng Úc về rủi ro tài sản nhà ở của các ngân hàng cho thấy các khoản nợ xấu mới tăng lên mức cao nhất trong ba năm mặc dù chúng vẫn ở mức tương đối thấp.

Quốc Anh t/h