Tăng cường quy định về thông tin và minh bạch
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, Chính phủ đang đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7/2024...
Mới nhất, ngày 2/5/2024, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở là 2 đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế xã hội, đặc biệt là trong thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của đất nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản, có tác động trực tiếp đến nhu cầu sinh sống của các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan, trong đó có Luật Đất đai.
Thông qua các cơ chế, chính sách về nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành sẽ tạo được hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thuận lợi, hiệu quả để vận hành, hoạt động; góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nên đặt nhiều yêu cầu hơn về công bố thông tin về dự án nhà ở, bao gồm các thông tin về chủ đầu tư, quy hoạch, tiến độ xây dựng, pháp lý, giá bán dự kiến và các chi tiết khác liên quan. Điều này giúp người mua nhà có được thông tin đầy đủ và chính xác để đưa ra quyết định mua nhà.
Cụ thể, Luật phải đảm bảo rằng người mua nhà có quyền tiếp cận thông tin cần thiết, như hồ sơ pháp lý, bản vẽ kiến trúc, giấy phép xây dựng, và bất kỳ thông tin quan trọng nào liên quan đến dự án. Đồng thời, cần có quy định rõ ràng về quyền của người mua nhà rút lui khỏi hợp đồng nếu phát hiện thông tin không chính xác hoặc thiếu minh bạch từ phía chủ đầu tư.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về tài chính, chất lượng xây dựng, quản lý dự án và tiến độ. Điều này sẽ đảm bảo tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của chủ đầu tư và giảm thiểu nguy cơ mất lợi ích của người mua nhà.
Luật phải đặt ra các quy định cụ thể liên quan đến quảng cáo và tiếp thị dự án bất động sản, nhằm ngăn chặn những thông tin đánh đồng và lừa đảo người mua nhà. Cần có quy tắc rõ ràng về việc sử dụng hình ảnh, thông tin và các phương tiếp tiếp thị trên các phương tiện truyền thông và mạng xã hội.
Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cần có cơ chế rõ ràng và hiệu quả để giải quyết khiếu nại từ phía người mua nhà. Điều này có thể bao gồm việc thành lập một cơ quan độc lập hoặc tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp.
Trong đó, Luật đưa ra quy định chi tiết và rõ ràng về nội dung và điều kiện của hợp đồng mua bán bất động sản. Điều này bao gồm quy định về trách nhiệm của các bên, quyền và lợi ích của người mua nhà, cũng như các điều kiện và thủ tục để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.
Như vậy, để đảm bảo tuân thủ các quy định và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Luật cần đặt ra các hình phạt nghiêm khắc đối với chủ đầu tư và các bên liên quan trong trường hợp vi phạm. Điều này sẽ tạo ra sự đe dọa cho các chủ đầu tư không trung thực và tăng cường sự chấp hành luật pháp.
Bình luận về tác động của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Doanhnghiephoinhap.vn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội Việt Nam cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua có ý nghĩa tích cực, hướng đến bảo vệ lợi ích cho người mua nhà và cũng tạo điều kiện cho người mua có quyền lựa chọn đối với sản phẩm nhà ở.
Bà Hằng cho biết, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt các văn bản khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật/nên móng… từ cơ quản lý nhà nước trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua. Điều này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua khi giao dịch.
Theo vị chuyên gia này, việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo về việc được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng- nhà và tài sản gắn liền với đất sau này. Trước đây với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Khi Luật này có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở.
Bên cạnh đó, bà Hằng cũng cho rằng, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc cho phép này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả hai bên. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích khi yêu cầu chủ đầu tư thực hiện điều này.
“Đây là sự thay đổi cần thiết hướng tới sự minh bạch, rõ ràng và phát triển bền vững hơn trong tương lai cho thị trường bất động sản”, bà Hằng nói.
Nghệ Nhân
