Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Chính sách tín dụng ưu đãi đang mở lối cho người trẻ

Tại Hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả – Cơ hội an cư cho người trẻ” ngày 26/6/2025, bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) – khẳng định, phát triển nhà ở, đặc biệt cho người thu nhập thấp là chủ trương xuyên suốt của Đảng và Nhà nước; nhiệm vụ cấp thiết trong phát triển xã hội và cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị.

Bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước)

Thực hiện chủ trương này, ngành ngân hàng đã triển khai nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở, trong đó có hoàn thiện hành lang pháp lý như Thông tư 22 sửa đổi Thông tư 41 cho phép tăng tỷ lệ an toàn vốn đối với khoản vay nhà ở từ 20% lên 50%, tạo dư địa tín dụng cho người thu nhập trung bình.

Hiện nay, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với 9 ngân hàng tham gia, hiện đang được triển khai với lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1,5–2% so với thị trường, ở mức 5,9%/năm. Đặc biệt, nhóm dưới 35 tuổi sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi sâu hơn: 5 năm đầu thấp hơn 2%, 10 năm thấp hơn 1% so với lãi suất trung – dài hạn bình quân.

Tuy nhiên, theo bà Giang, trở ngại lớn nhất không nằm ở nguồn vốn mà ở chỗ thiếu các dự án có giá phù hợp với người thu nhập trung bình – nhóm chiếm phần lớn trong cơ cấu lao động trẻ tại đô thị.

Nguồn cung thiếu, rào cản tín dụng và áp lực trả nợ lớn

Dẫn dữ liệu thực tế, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh, người trẻ từ 22 - 40 tuổi chiếm khoảng 1,6 triệu người có nhu cầu mua nhà, chiếm tỷ lệ áp đảo trong cơ cấu khách hàng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để mua được một căn hộ 70m² với giá 3 - 4 tỷ đồng, họ phải tích cóp thu nhập từ 20 - 25 năm mà không chi tiêu gì, một kịch bản không khả thi.

Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Ông Hưng cho rằng, ngoài giá nhà cao, thị trường hiện nay thiếu nghiêm trọng mô hình nhà phù hợp như thuê dài hạn hay thuê mua linh hoạt. Thêm vào đó, doanh nghiệp bất động sản gặp khó về thủ tục pháp lý, phát hành trái phiếu và vay vốn khiến nguồn cung tiếp tục bị “tắc”. Nhà ở xã hội thì điều kiện khắt khe, còn nhà ở thương mại lại vượt ngoài khả năng chi trả. Thực trạng này tạo ra khoảng trống lớn, đặc biệt với người trẻ mới lập nghiệp.

Dưới góc nhìn tài chính, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, đòn bẩy tài chính không chỉ là khoản vay ngân hàng mà còn gồm nhiều yếu tố như sự hỗ trợ từ gia đình, kinh nghiệm, thời gian và tài sản của người khác. Ông cảnh báo người trẻ cần tỉnh táo, không nên vay khi thu nhập chưa đủ vững. “Nếu vay 100 đồng mà mỗi tháng phải trả 70 đồng cả gốc lẫn lãi, đó là ngưỡng vỡ nợ”, ông nói.

TS. Vũ Đình Ánh đưa ra 3 điểm tựa quan trọng: Chọn căn nhà phù hợp, chọn đối tác tài chính đáng tin cậy và lên kế hoạch tài chính cá nhân bài bản. Đồng thời, người vay cần chuẩn bị trước các tình huống xấu như mất việc, bệnh tật… để không rơi vào bẫy tín dụng.

Về phía ngân hàng thương mại, bà Đặng Thu Thủy – Phó Trưởng Ban Khách hàng cá nhân Agribank – thông tin, ngân hàng đang triển khai gói cho vay 10.000 tỷ đồng đến năm 2030, dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. Lãi suất chỉ 6,1%/năm, thời hạn vay đến 15 năm, tài sản đảm bảo linh hoạt, mức vay tối đa 100% nhu cầu vốn, thủ tục đơn giản.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu lưu ý rằng, việc tiếp cận vốn vẫn còn vướng mắc. Các quy định về xác minh thu nhập, điều kiện dự án, quy trình xét duyệt vẫn phức tạp. Ông cho rằng cần phát triển thêm kênh vay thương mại với lãi suất hợp lý và thời hạn 20–30 năm để người trẻ mạnh dạn tính toán và an cư bền vững.

Bài toán “an cư” cho thế hệ trẻ sẽ không thể giải chỉ bằng một gói vay ưu đãi hay một chương trình đơn lẻ. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước – ngân hàng – doanh nghiệp – địa phương để tạo ra một hệ sinh thái nhà ở thực chất, hiệu quả và bền vững. Chỉ khi đó, giấc mơ sở hữu tổ ấm đầu tiên của người trẻ mới thực sự có cơ hội thành hiện thực.