Thứ ba 08/07/2025 03:27
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Áp thuế 20% bất động sản: Cơ hội hay gánh nặng?

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản làm dấy lên tranh luận gay gắt về tính công bằng, khả thi và ảnh hưởng thực tế tới người bán, người mua lẫn thị trường đang hồi phục.
Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Sẽ thay đổi cách tính thuế nhà đất? Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Thuế 20%: Công bằng tài khóa hay rào cản thị trường?

Đề xuất mới từ Bộ Tài chính về việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận thực tế khi chuyển nhượng bất động sản, thay cho cách tính hiện hành là 2% trên giá trị giao dịch, đang tạo ra làn sóng tranh luận mạnh mẽ. Trong một thị trường vốn đang chật vật phục hồi, chính sách mới – dù với mục tiêu “tăng công bằng, chống thất thu” vẫn khiến không ít người dân, nhà đầu tư và chuyên gia băn khoăn.

Bản chất đề xuất là hợp lý nếu nhìn từ nguyên tắc thuế thu nhập: Ai có lời nhiều, phải đóng thuế nhiều. Tuy nhiên, thực tế triển khai sẽ không đơn giản như một phép toán. Khi người bán phải tự chứng minh chi phí đầu tư, trong khi hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ, rủi ro chuyển gánh nặng sang người mua hoặc đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Áp thuế 20% bất động sản: Cơ hội hay gánh nặng?
Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản làm dấy lên tranh luận gay gắt về tính khả thi và ảnh hưởng thực tế tới người bán, người mua lẫn thị trường .Ảnh: Phan Chính

Với cách tính thuế mới, lợi nhuận sẽ bị đánh thuế 20% – một con số không hề nhỏ trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nhưng lãi suất, chi phí đầu tư cũng ngày càng “đắt đỏ”. Ví dụ, một căn nhà bán ra với giá 5 tỷ đồng, chi phí đầu tư 3 tỷ, phần lời 2 tỷ – người bán sẽ phải nộp tới 400 triệu đồng tiền thuế. Trong khi theo cách tính hiện hành, chỉ mất 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ).

Khoảng cách chênh lệch lớn như vậy có thể khiến người bán phải tăng giá bán để bù chi phí thuế. Đặc biệt với các nhà đầu tư, chi phí giao dịch đội lên sẽ ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận, khiến thị trường kém hấp dẫn hơn – nhất là trong giai đoạn thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn.

Ngoài ra, còn một nhóm dễ bị “bỏ quên”: Những người bán lỗ. Họ sẽ ra sao khi không thể chứng minh đầy đủ chi phí hoặc bị áp lại thuế 2% theo cách cũ do hồ sơ không rõ ràng? Trong một thị trường vốn tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và định giá, điều này có thể tạo nên sự bất bình đẳng và thậm chí “trừng phạt” người bán không đúng lúc.

Người mua: Gánh gián tiếp khi giá nhà tăng

Dễ thấy nhất, khi người bán chịu thêm thuế cao thì người mua sẽ là người chịu thiệt gián tiếp. Giá nhà có thể tăng thêm hàng trăm triệu để bù vào chi phí thuế, phí môi giới, công chứng. Với người có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Điều này sẽ càng đẩy xa giấc mơ an cư trong các đô thị lớn.

Đáng ngại hơn, một vòng luẩn quẩn có thể tái diễn: Để tránh thuế, bên mua và bán lại tiếp tục khai giá thấp trên hợp đồng công chứng dẫn đến tình trạng “hai giá” phổ biến, vừa thất thu thuế, vừa rủi ro pháp lý cho người mua. Không ít trường hợp tranh chấp phát sinh khi giá thực khác xa giá hợp đồng, và bên mua rơi vào thế bất lợi hoàn toàn.

Nếu không có cơ sở dữ liệu minh bạch về giao dịch, việc triển khai thuế theo lợi nhuận có thể phản tác dụng, khiến giao dịch chui nở rộ, lòng tin thị trường sụt giảm và chính sách trở nên vô hiệu.

Nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất chính là nhà đầu tư lướt sóng. Thuế 20% đánh vào lợi nhuận có thể khiến họ rút khỏi thị trường, do biên lợi nhuận thu hẹp và chi phí giao dịch tăng đột biến. Trong khi đó, những nhà đầu tư dài hạn có thể vẫn trụ lại, nhưng sẽ thận trọng hơn khi quyết định mua vào, đặc biệt nếu hệ thống pháp lý và thuế không ổn định.

Về mặt tích cực, chính sách này có thể làm giảm đầu cơ, hạn chế tình trạng mua đi bán lại để “đẩy giá”. Tuy nhiên, nếu áp dụng quá gấp rút, không đồng bộ với dữ liệu và thủ tục, thị trường sẽ thiếu thanh khoản, giá cả bị méo mó và dòng tiền chững lại – kéo theo hệ lụy cho nhiều ngành liên quan như xây dựng, tài chính, vật liệu…

Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản là công cụ cần thiết trong một thị trường minh bạch. Nhưng để đề xuất 20% trên lợi nhuận thực sự hiệu quả, Bộ Tài chính cần chuẩn hóa và minh bạch hóa hệ thống dữ liệu kết nối giữa cơ quan thuế, địa chính, công chứng và ngân hàng cần hoàn thiện để đảm bảo cơ sở xác định chi phí, giá mua bán chính xác; đơn giản hóa thủ tục chứng minh chi phí đầu tư, người dân cần được hướng dẫn rõ, tránh phải “chạy giấy tờ” phiền phức hay chịu thiệt vì thiếu hồ sơ.

Triển khai thí điểm, có lộ trình rõ ràng, không nên áp dụng đồng loạt trên toàn quốc nếu hệ thống chưa sẵn sàng. Nên thử nghiệm ở một số địa phương lớn trước khi mở rộng; giữ cơ chế linh hoạt cho người bán không đủ điều kiện, giảm thuế suất, hoặc giữ mức 2% với các trường hợp đặc biệt như bán lỗ, giao dịch lần đầu, chuyển nhượng cho người thân...

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản là nỗ lực cần thiết để tăng tính minh bạch và công bằng. Nhưng nếu không triển khai thận trọng, bài bản và có hệ thống hỗ trợ hiệu quả, chính sách tốt có thể thành gánh nặng, thậm chí bóp nghẹt sự phục hồi mong manh của thị trường.

Trong bối cảnh nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu và bất động sản là trụ cột kinh tế quan trọng, mọi thay đổi về thuế cần xuất phát từ thực tế đời sống, chứ không chỉ từ mục tiêu thu ngân sách.

Tin bài khác
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.
Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Ngày 6/7 tới đây, Kim Oanh Land (thành viên Kim Oanh Group) sẽ chính thức tổ chức lễ ra quân khu căn hộ xanh K-Home Apartment tại dự án K-Home New City – đô thị nhà ở xã hội chuẩn Singapore đầu tiên tại Việt Nam.
Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Các công ty bất động sản lớn đang ráo riết thực hiện tăng vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ đông riêng lẻ, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán đang có tín hiệu thuận lợi hơn và hướng tới mốc trên 1.450 điểm.