Áp thuế 20% bất động sản: Cơ hội hay gánh nặng?

Thuế 20%: Công bằng tài khóa hay rào cản thị trường?

Đề xuất mới từ Bộ Tài chính về việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận thực tế khi chuyển nhượng bất động sản, thay cho cách tính hiện hành là 2% trên giá trị giao dịch, đang tạo ra làn sóng tranh luận mạnh mẽ. Trong một thị trường vốn đang chật vật phục hồi, chính sách mới – dù với mục tiêu “tăng công bằng, chống thất thu” vẫn khiến không ít người dân, nhà đầu tư và chuyên gia băn khoăn.

Bản chất đề xuất là hợp lý nếu nhìn từ nguyên tắc thuế thu nhập: Ai có lời nhiều, phải đóng thuế nhiều. Tuy nhiên, thực tế triển khai sẽ không đơn giản như một phép toán. Khi người bán phải tự chứng minh chi phí đầu tư, trong khi hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ, rủi ro chuyển gánh nặng sang người mua hoặc đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản làm dấy lên tranh luận gay gắt về tính khả thi và ảnh hưởng thực tế tới người bán, người mua lẫn thị trường .Ảnh: Phan Chính

Với cách tính thuế mới, lợi nhuận sẽ bị đánh thuế 20% – một con số không hề nhỏ trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nhưng lãi suất, chi phí đầu tư cũng ngày càng “đắt đỏ”. Ví dụ, một căn nhà bán ra với giá 5 tỷ đồng, chi phí đầu tư 3 tỷ, phần lời 2 tỷ – người bán sẽ phải nộp tới 400 triệu đồng tiền thuế. Trong khi theo cách tính hiện hành, chỉ mất 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ).

Khoảng cách chênh lệch lớn như vậy có thể khiến người bán phải tăng giá bán để bù chi phí thuế. Đặc biệt với các nhà đầu tư, chi phí giao dịch đội lên sẽ ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận, khiến thị trường kém hấp dẫn hơn – nhất là trong giai đoạn thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn.

Ngoài ra, còn một nhóm dễ bị “bỏ quên”: Những người bán lỗ. Họ sẽ ra sao khi không thể chứng minh đầy đủ chi phí hoặc bị áp lại thuế 2% theo cách cũ do hồ sơ không rõ ràng? Trong một thị trường vốn tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và định giá, điều này có thể tạo nên sự bất bình đẳng và thậm chí “trừng phạt” người bán không đúng lúc.

Người mua: Gánh gián tiếp khi giá nhà tăng

Dễ thấy nhất, khi người bán chịu thêm thuế cao thì người mua sẽ là người chịu thiệt gián tiếp. Giá nhà có thể tăng thêm hàng trăm triệu để bù vào chi phí thuế, phí môi giới, công chứng. Với người có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Điều này sẽ càng đẩy xa giấc mơ an cư trong các đô thị lớn.

Đáng ngại hơn, một vòng luẩn quẩn có thể tái diễn: Để tránh thuế, bên mua và bán lại tiếp tục khai giá thấp trên hợp đồng công chứng dẫn đến tình trạng “hai giá” phổ biến, vừa thất thu thuế, vừa rủi ro pháp lý cho người mua. Không ít trường hợp tranh chấp phát sinh khi giá thực khác xa giá hợp đồng, và bên mua rơi vào thế bất lợi hoàn toàn.

Nếu không có cơ sở dữ liệu minh bạch về giao dịch, việc triển khai thuế theo lợi nhuận có thể phản tác dụng, khiến giao dịch chui nở rộ, lòng tin thị trường sụt giảm và chính sách trở nên vô hiệu.

Nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất chính là nhà đầu tư lướt sóng. Thuế 20% đánh vào lợi nhuận có thể khiến họ rút khỏi thị trường, do biên lợi nhuận thu hẹp và chi phí giao dịch tăng đột biến. Trong khi đó, những nhà đầu tư dài hạn có thể vẫn trụ lại, nhưng sẽ thận trọng hơn khi quyết định mua vào, đặc biệt nếu hệ thống pháp lý và thuế không ổn định.

Về mặt tích cực, chính sách này có thể làm giảm đầu cơ, hạn chế tình trạng mua đi bán lại để “đẩy giá”. Tuy nhiên, nếu áp dụng quá gấp rút, không đồng bộ với dữ liệu và thủ tục, thị trường sẽ thiếu thanh khoản, giá cả bị méo mó và dòng tiền chững lại – kéo theo hệ lụy cho nhiều ngành liên quan như xây dựng, tài chính, vật liệu…

Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản là công cụ cần thiết trong một thị trường minh bạch. Nhưng để đề xuất 20% trên lợi nhuận thực sự hiệu quả, Bộ Tài chính cần chuẩn hóa và minh bạch hóa hệ thống dữ liệu kết nối giữa cơ quan thuế, địa chính, công chứng và ngân hàng cần hoàn thiện để đảm bảo cơ sở xác định chi phí, giá mua bán chính xác; đơn giản hóa thủ tục chứng minh chi phí đầu tư, người dân cần được hướng dẫn rõ, tránh phải “chạy giấy tờ” phiền phức hay chịu thiệt vì thiếu hồ sơ.

Triển khai thí điểm, có lộ trình rõ ràng, không nên áp dụng đồng loạt trên toàn quốc nếu hệ thống chưa sẵn sàng. Nên thử nghiệm ở một số địa phương lớn trước khi mở rộng; giữ cơ chế linh hoạt cho người bán không đủ điều kiện, giảm thuế suất, hoặc giữ mức 2% với các trường hợp đặc biệt như bán lỗ, giao dịch lần đầu, chuyển nhượng cho người thân...

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản là nỗ lực cần thiết để tăng tính minh bạch và công bằng. Nhưng nếu không triển khai thận trọng, bài bản và có hệ thống hỗ trợ hiệu quả, chính sách tốt có thể thành gánh nặng, thậm chí bóp nghẹt sự phục hồi mong manh của thị trường.

Trong bối cảnh nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu và bất động sản là trụ cột kinh tế quan trọng, mọi thay đổi về thuế cần xuất phát từ thực tế đời sống, chứ không chỉ từ mục tiêu thu ngân sách.