Thứ tư 16/07/2025 17:37
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Áp thuế 20% bất động sản: Cơ hội hay gánh nặng?

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản làm dấy lên tranh luận gay gắt về tính công bằng, khả thi và ảnh hưởng thực tế tới người bán, người mua lẫn thị trường đang hồi phục.
Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Sẽ thay đổi cách tính thuế nhà đất? Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Thuế 20%: Công bằng tài khóa hay rào cản thị trường?

Đề xuất mới từ Bộ Tài chính về việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận thực tế khi chuyển nhượng bất động sản, thay cho cách tính hiện hành là 2% trên giá trị giao dịch, đang tạo ra làn sóng tranh luận mạnh mẽ. Trong một thị trường vốn đang chật vật phục hồi, chính sách mới – dù với mục tiêu “tăng công bằng, chống thất thu” vẫn khiến không ít người dân, nhà đầu tư và chuyên gia băn khoăn.

Bản chất đề xuất là hợp lý nếu nhìn từ nguyên tắc thuế thu nhập: Ai có lời nhiều, phải đóng thuế nhiều. Tuy nhiên, thực tế triển khai sẽ không đơn giản như một phép toán. Khi người bán phải tự chứng minh chi phí đầu tư, trong khi hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ, rủi ro chuyển gánh nặng sang người mua hoặc đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Áp thuế 20% bất động sản: Cơ hội hay gánh nặng?
Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản làm dấy lên tranh luận gay gắt về tính khả thi và ảnh hưởng thực tế tới người bán, người mua lẫn thị trường .Ảnh: Phan Chính

Với cách tính thuế mới, lợi nhuận sẽ bị đánh thuế 20% – một con số không hề nhỏ trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nhưng lãi suất, chi phí đầu tư cũng ngày càng “đắt đỏ”. Ví dụ, một căn nhà bán ra với giá 5 tỷ đồng, chi phí đầu tư 3 tỷ, phần lời 2 tỷ – người bán sẽ phải nộp tới 400 triệu đồng tiền thuế. Trong khi theo cách tính hiện hành, chỉ mất 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ).

Khoảng cách chênh lệch lớn như vậy có thể khiến người bán phải tăng giá bán để bù chi phí thuế. Đặc biệt với các nhà đầu tư, chi phí giao dịch đội lên sẽ ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận, khiến thị trường kém hấp dẫn hơn – nhất là trong giai đoạn thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn.

Ngoài ra, còn một nhóm dễ bị “bỏ quên”: Những người bán lỗ. Họ sẽ ra sao khi không thể chứng minh đầy đủ chi phí hoặc bị áp lại thuế 2% theo cách cũ do hồ sơ không rõ ràng? Trong một thị trường vốn tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và định giá, điều này có thể tạo nên sự bất bình đẳng và thậm chí “trừng phạt” người bán không đúng lúc.

Người mua: Gánh gián tiếp khi giá nhà tăng

Dễ thấy nhất, khi người bán chịu thêm thuế cao thì người mua sẽ là người chịu thiệt gián tiếp. Giá nhà có thể tăng thêm hàng trăm triệu để bù vào chi phí thuế, phí môi giới, công chứng. Với người có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Điều này sẽ càng đẩy xa giấc mơ an cư trong các đô thị lớn.

Đáng ngại hơn, một vòng luẩn quẩn có thể tái diễn: Để tránh thuế, bên mua và bán lại tiếp tục khai giá thấp trên hợp đồng công chứng dẫn đến tình trạng “hai giá” phổ biến, vừa thất thu thuế, vừa rủi ro pháp lý cho người mua. Không ít trường hợp tranh chấp phát sinh khi giá thực khác xa giá hợp đồng, và bên mua rơi vào thế bất lợi hoàn toàn.

Nếu không có cơ sở dữ liệu minh bạch về giao dịch, việc triển khai thuế theo lợi nhuận có thể phản tác dụng, khiến giao dịch chui nở rộ, lòng tin thị trường sụt giảm và chính sách trở nên vô hiệu.

Nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất chính là nhà đầu tư lướt sóng. Thuế 20% đánh vào lợi nhuận có thể khiến họ rút khỏi thị trường, do biên lợi nhuận thu hẹp và chi phí giao dịch tăng đột biến. Trong khi đó, những nhà đầu tư dài hạn có thể vẫn trụ lại, nhưng sẽ thận trọng hơn khi quyết định mua vào, đặc biệt nếu hệ thống pháp lý và thuế không ổn định.

Về mặt tích cực, chính sách này có thể làm giảm đầu cơ, hạn chế tình trạng mua đi bán lại để “đẩy giá”. Tuy nhiên, nếu áp dụng quá gấp rút, không đồng bộ với dữ liệu và thủ tục, thị trường sẽ thiếu thanh khoản, giá cả bị méo mó và dòng tiền chững lại – kéo theo hệ lụy cho nhiều ngành liên quan như xây dựng, tài chính, vật liệu…

Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản là công cụ cần thiết trong một thị trường minh bạch. Nhưng để đề xuất 20% trên lợi nhuận thực sự hiệu quả, Bộ Tài chính cần chuẩn hóa và minh bạch hóa hệ thống dữ liệu kết nối giữa cơ quan thuế, địa chính, công chứng và ngân hàng cần hoàn thiện để đảm bảo cơ sở xác định chi phí, giá mua bán chính xác; đơn giản hóa thủ tục chứng minh chi phí đầu tư, người dân cần được hướng dẫn rõ, tránh phải “chạy giấy tờ” phiền phức hay chịu thiệt vì thiếu hồ sơ.

Triển khai thí điểm, có lộ trình rõ ràng, không nên áp dụng đồng loạt trên toàn quốc nếu hệ thống chưa sẵn sàng. Nên thử nghiệm ở một số địa phương lớn trước khi mở rộng; giữ cơ chế linh hoạt cho người bán không đủ điều kiện, giảm thuế suất, hoặc giữ mức 2% với các trường hợp đặc biệt như bán lỗ, giao dịch lần đầu, chuyển nhượng cho người thân...

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản là nỗ lực cần thiết để tăng tính minh bạch và công bằng. Nhưng nếu không triển khai thận trọng, bài bản và có hệ thống hỗ trợ hiệu quả, chính sách tốt có thể thành gánh nặng, thậm chí bóp nghẹt sự phục hồi mong manh của thị trường.

Trong bối cảnh nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu và bất động sản là trụ cột kinh tế quan trọng, mọi thay đổi về thuế cần xuất phát từ thực tế đời sống, chứ không chỉ từ mục tiêu thu ngân sách.

Tin bài khác
Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Nổi bật giữa lòng đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City bởi vị trí tâm điểm, kiến trúc riêng có và tích hợp chuỗi tiện ích đầy đủ, phân khu Kim Ngân 2 chinh phục hầu hết giới đầu tư đang tìm kiếm ngôi nhà thứ hai gần trung tâm Hà Nội.
Phường Long Nguyên (TP. Hồ Chí Minh): Cơ hội vàng dành cho nhà đầu tư

Phường Long Nguyên (TP. Hồ Chí Minh): Cơ hội vàng dành cho nhà đầu tư

Trong khi mặt bằng giá đất tại Dĩ An, Thuận An đã “leo thang” tới 60–80 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực, thì Long Nguyên – một phường mới thuộc TP. Hồ Chí Minh vẫn đang giao dịch quanh ngưỡng 8–15 triệu đồng/m².
Blanca City – Kỳ quan sống giữa lòng phố biển năng động

Blanca City – Kỳ quan sống giữa lòng phố biển năng động

Với triết lý kiến tạo đô thị gắn với văn hóa bản địa và phong cách sống hiện đại, Blanca City thiết lập một hệ tiện ích độc đáo, nơi cư dân tận hưởng trọn vẹn trải nghiệm đa chiều: Sống - nghỉ dưỡng - giải trí - kết nối - truyền cảm hứng trong một điểm đến.
Vũng Tàu: Di sản biển Nam Bộ chờ đánh thức bằng cú hích mới

Vũng Tàu: Di sản biển Nam Bộ chờ đánh thức bằng cú hích mới

Vũng Tàu sở hữu nhiều lợi thế về tự nhiên, vị trí và lịch sử, nhưng vẫn chưa thực sự bứt phá do mô hình du lịch chưa định vị bản sắc riêng, dịch vụ chưa đa dạng. Khi sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, trong bối cảnh hạ tầng vùng được đẩy mạnh và nhà đầu tư chiến lược bắt đầu nhập cuộc, thành phố biển này đang đứng trước cơ hội tái định vị rõ rệt bằng những cú hích mới.
Phú Thọ chấp thuận dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 hơn 581 tỷ đồng

Phú Thọ chấp thuận dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 hơn 581 tỷ đồng

Dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 tại phường Nông Trang (phường Minh Phương, TP Việt Trì cũ), tỉnh Phú Thọ được kỳ vọng sẽ góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp theo định hướng của Chính phủ.
TS. Võ Trí Thành: Bất động sản Hải Phòng hội tụ ba lợi thế phát triển

TS. Võ Trí Thành: Bất động sản Hải Phòng hội tụ ba lợi thế phát triển

Sự kết hợp giữa nền tảng sản xuất, chính sách linh hoạt và chất lượng sống cao giúp Hải Phòng trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư chiến lược.
“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp, lạm phát có dấu hiệu gia tăng, dòng tiền đang dịch chuyển đến các tài sản đầu tư thực, đặc biệt là bất động sản thấp tầng gắn liền với đất tại các đô thị vệ tinh như Vinhomes Green City nhờ nền giá thấp, hạ tầng đang hoàn thiệnchính sách tài chính vượt trội.
Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Sức cầu ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ở mức thấp, đà giảm kéo dài đến hết năm 2025. Giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp phía Nam có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định, dù ảnh hưởng từ thuế đối ứng. Nhưng giá thuê trung bình vẫn đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố 17 dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài. Việc này nhằm đảm bảo minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật.
Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Sự thay đổi chiến lược thuê của các tập đoàn toàn cầu đang tạo bước ngoặt cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam đứng trước cơ hội vàng – nhưng liệu có đủ năng lực để nắm bắt?
Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội  hơn 1.200 tỷ đồng

Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng

Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4 đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tuyên Sơn với tổng kinh phí dự kiến 1.225 tỷ đồng.
Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

"Điện thoại cũng được, nhắn tin cũng được. Đừng đợi văn bản, rồi để trôi mất tiến độ. Đây là công trình dư luận rất quan tâm, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính, nên phải lưu ý đặc biệt" - ông Lương Nguyễn Minh Triết – Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý khẩn.
Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Trong bối cảnh Bình Dương sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, khu vực Tân Uyên đang trải qua làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Giữa xu thế phát triển này, Green Valley City nổi lên như một mô hình tiên phong cho khái niệm "sống xanh" tại vùng đô thị mới.