“Thị trường bất động sản đối mặt vớí việc mất cân đối nghiêm trọng”

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, với nguồn cung nhà ở bùng nổ, nhưng đi kèm là những cảnh báo về sự mất cân đối nghiêm trọng. Trong phần chia sẻ mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, đã vẽ nên bức tranh thị trường từ năm 2013 đến 2025, nhấn mạnh vai trò dẫn dắt của phân khúc nhà ở.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam.

Bà Miền cho biết, thị trường nhà ở luôn là trọng tâm chú ý của công chúng vì tính phổ cập và khả năng ảnh hưởng sâu rộng tới tâm lý thị trường. Đặc biệt, giai đoạn 2021–2024 chứng kiến mức cung mới đạt kỷ lục; và trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đã vượt mốc 100.000 sản phẩm, trong đó hơn 56.000 sản phẩm mới được chào bán. Những con số này cho thấy thị trường đã được "kích hoạt" mạnh mẽ sau giai đoạn chững lại, tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều phân khúc và khu vực đô thị vệ tinh.

Mặc dù nguồn cung tăng "khổng lồ," nhưng phân tích của bà Miền, thì cấu trúc cung đang nghiêng mạnh về nhóm phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi căn hộ bình dân và nhà ở xã hội vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2025, phân khúc căn hộ chung cư dẫn dắt, chiếm khoảng 63% nguồn cung mới. Đáng lo ngại là các sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp chiếm khoảng 33%, trung cấp chiếm khoảng 31%, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 6%. Điều này đồng nghĩa với việc các căn hộ vừa tầm tài chính của người có thu nhập trung bình gần như bị đẩy ra xa khỏi cơ cấu chủ yếu của nguồn cung mới.

Điểm đáng chú ý khác là sản phẩm mới ra mắt ở các khu vực trung tâm thường có giá rất cao, vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông – một mức giá khiến người mua ở thực và người có ngân sách hạn chế khó có thể tiếp cận. Về phương diện địa lý, mặc dù các đô thị vệ tinh đang được khai thác tích cực để mở rộng nguồn cung ra ngoài lõi đô thị, việc này vẫn chưa đủ để cân bằng cấu trúc thị trường.

Rủi ro lớn nhất là lệch pha cung – cầu, khi nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, nhiều người có nhu cầu thực lực tài chính trung bình khó tìm được sản phẩm phù hợp. (Ảnh: Minh họa)

Một thực tế khác là số lượng sản phẩm tồn kho từ các năm trước vẫn tiếp tục được chào bán trong năm 2025, tạo áp lực cạnh tranh với các dự án mới và cho thấy nguồn cung mới không hoàn toàn là "tươi mới" mà một phần là giải phóng hàng tồn. Bà Miền còn phát hiện xu hướng "tồn kho lựa chọn vùng ven" – tức là các sản phẩm ở khu vực vùng ven có mức độ tồn nhiều hơn do kết nối, hạ tầng hoặc pháp lý chưa đủ hấp dẫn người mua. Cùng lúc đó, các chủ đầu tư lớn vẫn chiếm ưu thế trong việc mở hàng mới và dẫn dắt thị trường.

Dưới bức tranh đầy tiềm năng, bà Phạm Thị Miền cũng cảnh báo loạt thách thức khó lường. Rủi ro lớn nhất là lệch pha cung – cầu, khi nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, nhiều người có nhu cầu thực lực tài chính trung bình khó tìm được sản phẩm phù hợp. Điều này dễ dẫn đến tình trạng "thiếu cầu thật" trong phân khúc chủ đạo của thị trường. Giá nhà "neo cao" do áp lực chi phí đất, hạ tầng, pháp lý – buộc các chủ đầu tư đẩy giá cao, khiến sản phẩm càng xa khả năng chi trả của đa số.

Để nguồn cung tăng mà thị trường không bị méo mó, bà Miền đề xuất những biện pháp điều chỉnh chính sách thể chế và thúc đẩy cân bằng. Chính sách cần ưu tiên khuyến khích phát triển phân khúc bình dân và nhà ở xã hội thông qua ưu đãi, quỹ đất, hỗ trợ tài chính để các dự án giá thấp có thể nở rộ. Đồng thời, cần kiểm soát chi phí đầu vào bằng cách giảm chi phí đất, hạ tầng, thủ tục hành chính để giảm áp lực lên giá thành sản phẩm. Bà cũng nhấn mạnh việc minh bạch thông tin pháp lý và quy hoạch là cực kỳ quan trọng để người mua có thể chọn dự án tin cậy, giảm rủi ro thất thoát vốn.

Bà Phạm Thị Miền khẳng định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới với nguồn cung tăng vọt. Tuy nhiên, nếu các bên không điều chỉnh kịp thời, thúc đẩy phân khúc bình dân và minh bạch quy hoạch, thị trường có thể đối mặt với mất cân đối nghiêm trọng, không phục vụ được nhu cầu nhà ở thực của số đông người dân.