Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Nhìn nhận thị trường bất động sản, nhu cầu thực của đại đa số người dân – nhà ở có mức giá phù hợp – vẫn chưa được đáp ứng. Sự lệch pha cung – cầu này đang khiến nhiều chuyên gia lo ngại về nguy cơ “bội thực” nguồn cung và những hệ lụy tiềm ẩn với thị trường trong thời gian tới.

Nguồn cung tăng mạnh, nhưng không đúng chỗ

Theo số liệu công bố từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý III/2025, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 – 2024, tăng gấp 2,4 lần so với quý III/2024. Dù con số này cho thấy tín hiệu phục hồi, song điều đáng lưu ý là phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định: “Tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – hai đô thị có nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Hầu hết các dự án mới đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân”.

Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Thống kê của VARS IRE cho thấy, phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang chiếm tới 63% tổng nguồn cung mở bán mới, riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũ, 80% nguồn cung sơ cấp có giá trên 80 triệu đồng/m². Điều này cho thấy thị trường đang vận hành lệch hướng so với nhu cầu thực, khi nhà ở bình dân – phân khúc có sức tiêu thụ bền vững nhất – vẫn khan hiếm.

Phân tích sâu về động lực tài chính, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết: tính đến tháng 9/2025, tín dụng đầu tư – kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 24% so với cuối năm 2024, mức cao hơn nhiều so với mặt bằng tín dụng chung.

“Đây là tín hiệu cần lưu ý. Khi môi trường vĩ mô ổn định, tăng trưởng tín dụng có thể hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, nếu xu hướng đảo chiều, rủi ro sẽ xuất hiện, đặc biệt với những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, tung ra nhiều dự án cùng lúc và sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh,” ông Lực phân tích.

Theo ông, hiện tượng mất cân đối cung – cầu có thể dẫn đến nguy cơ dư thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, mà còn tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính – ngân hàng.

Cần “van điều tiết” mềm cho thị trường

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng 3 tháng. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, tình trạng biến động giá tại một số khu vực hiện nay cho thấy cần sớm kích hoạt các công cụ điều tiết, như thuế, tín dụng và chính sách tài chính, để giữ nhịp thị trường ổn định.

“Tuy nhiên, sự can thiệp cần có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú ‘phanh gấp’ khiến thị trường bị sốc. Mục tiêu không phải là kìm hãm, mà là điều chỉnh hợp lý để dòng vốn và cơ cấu sản phẩm quay về hướng phục vụ nhu cầu thực của xã hội,” ông Lực nhấn mạnh.

Các chuyên gia chung nhận định, thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững nếu cấu trúc sản phẩm được tái cân bằng, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở cho thuê. Song song đó, cần có chính sách tín dụng linh hoạt và quỹ đất ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Trong bối cảnh tín dụng vẫn còn chặt chẽ và sức mua thị trường chưa thực sự phục hồi, việc tiếp tục mở rộng phân khúc cao cấp sẽ chỉ làm tăng rủi ro ứ đọng vốn và giảm thanh khoản. Một “cú hãm hợp lý”, được tính toán kỹ lưỡng, là điều cần thiết để đưa thị trường trở lại quỹ đạo lành mạnh – phát triển gắn với nhu cầu thật, chứ không chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ.