Thứ sáu 17/10/2025 17:11
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Sau giai đoạn khan hiếm kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự đảo chiều rõ nét khi nguồn cung tăng mạnh, nhưng phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nhìn nhận thị trường bất động sản, nhu cầu thực của đại đa số người dân – nhà ở có mức giá phù hợp – vẫn chưa được đáp ứng. Sự lệch pha cung – cầu này đang khiến nhiều chuyên gia lo ngại về nguy cơ “bội thực” nguồn cung và những hệ lụy tiềm ẩn với thị trường trong thời gian tới.

Nguồn cung tăng mạnh, nhưng không đúng chỗ

Theo số liệu công bố từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý III/2025, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 – 2024, tăng gấp 2,4 lần so với quý III/2024. Dù con số này cho thấy tín hiệu phục hồi, song điều đáng lưu ý là phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định: “Tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – hai đô thị có nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Hầu hết các dự án mới đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân”.

Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý
Nguy cơ “bội thực” nguồn cung cao cấp: Thị trường bất động sản cần cú hãm hợp lý

Thống kê của VARS IRE cho thấy, phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang chiếm tới 63% tổng nguồn cung mở bán mới, riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũ, 80% nguồn cung sơ cấp có giá trên 80 triệu đồng/m². Điều này cho thấy thị trường đang vận hành lệch hướng so với nhu cầu thực, khi nhà ở bình dân – phân khúc có sức tiêu thụ bền vững nhất – vẫn khan hiếm.

Phân tích sâu về động lực tài chính, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết: tính đến tháng 9/2025, tín dụng đầu tư – kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 24% so với cuối năm 2024, mức cao hơn nhiều so với mặt bằng tín dụng chung.

“Đây là tín hiệu cần lưu ý. Khi môi trường vĩ mô ổn định, tăng trưởng tín dụng có thể hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, nếu xu hướng đảo chiều, rủi ro sẽ xuất hiện, đặc biệt với những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, tung ra nhiều dự án cùng lúc và sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh,” ông Lực phân tích.

Theo ông, hiện tượng mất cân đối cung – cầu có thể dẫn đến nguy cơ dư thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, mà còn tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính – ngân hàng.

Cần “van điều tiết” mềm cho thị trường

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng 3 tháng. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, tình trạng biến động giá tại một số khu vực hiện nay cho thấy cần sớm kích hoạt các công cụ điều tiết, như thuế, tín dụng và chính sách tài chính, để giữ nhịp thị trường ổn định.

“Tuy nhiên, sự can thiệp cần có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú ‘phanh gấp’ khiến thị trường bị sốc. Mục tiêu không phải là kìm hãm, mà là điều chỉnh hợp lý để dòng vốn và cơ cấu sản phẩm quay về hướng phục vụ nhu cầu thực của xã hội,” ông Lực nhấn mạnh.

Các chuyên gia chung nhận định, thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững nếu cấu trúc sản phẩm được tái cân bằng, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở cho thuê. Song song đó, cần có chính sách tín dụng linh hoạt và quỹ đất ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Trong bối cảnh tín dụng vẫn còn chặt chẽ và sức mua thị trường chưa thực sự phục hồi, việc tiếp tục mở rộng phân khúc cao cấp sẽ chỉ làm tăng rủi ro ứ đọng vốn và giảm thanh khoản. Một “cú hãm hợp lý”, được tính toán kỹ lưỡng, là điều cần thiết để đưa thị trường trở lại quỹ đạo lành mạnh – phát triển gắn với nhu cầu thật, chứ không chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ.

Tin bài khác
Giảm chi phí đầu vào – chìa khóa “hạ nhiệt” giá bất động sản

Giảm chi phí đầu vào – chìa khóa “hạ nhiệt” giá bất động sản

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, giá đất, vốn và thủ tục hành chính là ba nhân tố quyết định giá nhà . Cắt giảm chi phí đầu vào là chìa khóa điều tiết thị trường lành mạnh.
TS Nguyễn Minh Phong: Cần thúc đẩy các dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu của tỉnh cũ

TS Nguyễn Minh Phong: Cần thúc đẩy các dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu của tỉnh cũ

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, khi tỉnh sáp nhập địa giới hành chính, nếu cứ chờ quy hoạch thì rất lâu. Bởi vậy, phải thúc đẩy triển khai các dự án bất động sản đã đáp ứng được yêu cầu của tỉnh cũ.
Phúc Đạt Tân Uyên: Mô hình nhà ở xã hội tiên phong đáp ứng khát vọng an cư

Phúc Đạt Tân Uyên: Mô hình nhà ở xã hội tiên phong đáp ứng khát vọng an cư

Với chính sách NƠXH được cải thiện mạnh mẽ từ Nghị định 261/2025/NĐ-CP và sự cam kết của doanh nghiệp, dự án Khu nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên đang trở thành giải pháp then chốt cho bài toán an sinh xã hội tại TP Hồ Chí Minh có hơn 1,2 triệu lao động công nghiệp.
Đà Nẵng chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế gần 700 tỷ đồng

Đà Nẵng chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế gần 700 tỷ đồng

Ban Quản lý các khu kinh tế và khu công nghiệp Quảng Nam (thuộc UBND TP. Đà Nẵng) vừa có quyết định chấp thuận nhà đầu tư dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế với tổng vốn đầu tư 674 tỷ đồng.
Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý III/2025: Giá tăng nhanh, người mua lưỡng lự xuống tiền

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý III/2025: Giá tăng nhanh, người mua lưỡng lự xuống tiền

Trong quý III/2025, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 01 dự án thấp tầng tại Bình Tân (Sei Harmony) là được chào bán lần đầu ra thị trường.
TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản bán lẻ sôi động nhờ các thương hiệu Trung Quốc

TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản bán lẻ sôi động nhờ các thương hiệu Trung Quốc

“Làn sóng” gia nhập và mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc vẫn đang là điểm nổi bật của thị trường bất động sản bán lẻ quý III/2025 tại TP. Hồ Chí Minh. CBRE ghi nhận sự mở rộng mặt bằng của hàng loạt thương hiệu đến từ Trung Quốc, như: Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist…
Khu Nam Đà Nẵng thêm một lựa chọn đầu tư căn hộ hấp dẫn

Khu Nam Đà Nẵng thêm một lựa chọn đầu tư căn hộ hấp dẫn

Ngày 12/10, sự kiện ra mắt Cora Tower chủ đề “Tâm Điểm Ánh Dương” diễn ra tại Đà Nẵng đã thu hút đông đảo khách hàng và nhà đầu tư khắp mọi miền, tiếp nối chuỗi thành công của Sun Property (thành viên Sun Group) với loạt dự án tại khu vực Nam Đà Nẵng.
Phú Thọ: Hoàn thành giải phóng mặt bằng tuyến nhánh kết nối KCN Cẩm Khê

Phú Thọ: Hoàn thành giải phóng mặt bằng tuyến nhánh kết nối KCN Cẩm Khê

UBND xã Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ vừa hoàn thành 100% công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao toàn bộ mặt bằng tuyến nhánh kết nối từ tuyến chính đến Khu công nghiệp (KCN) Cẩm Khê.
Tôn vinh 40 doanh nghiệp dân tộc đại diện 40 năm đổi mới

Tôn vinh 40 doanh nghiệp dân tộc đại diện 40 năm đổi mới

Ngày 8/10, tại Hà Nội, Tập đoàn ROX vinh dự là 1 trong số 40 doanh nghiệp được Tạp chí Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam vinh danh “Top 40 doanh nghiệp tư nhân tiêu biểu” đại diện cho 40 năm Đổi mới của đất nước.
VARS IRE: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

VARS IRE: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

VARS IRE đánh giá cao quyết tâm kiềm chế giá nhà của Chính phủ qua Dự thảo NQ 66 nhưng cảnh báo: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng".
Capital Square - Kiến trúc biểu tượng bên bờ sông Hàn, Đà Nẵng

Capital Square - Kiến trúc biểu tượng bên bờ sông Hàn, Đà Nẵng

Lấy cảm hứng từ sông Hàn kiêu hãnh, từ âm nhạc và ánh sáng diệu kỳ, Capital Square được kỳ vọng trở thành biểu tượng kiến trúc mới của Đà Nẵng, nơi hội tụ những chủ nhân tinh hoa có gu thẩm mỹ hiện đại, phong cách sống sang và sống chất.
TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu hoàn thành loạt dự án vành đai, cao tốc và đường sắt trước năm 2030

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu hoàn thành loạt dự án vành đai, cao tốc và đường sắt trước năm 2030

Trong nhiệm kỳ 2025 – 2030, TP. Hồ Chí Minh xác định ưu tiên đầu tư và hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông chiến lược, gồm các tuyến vành đai, cao tốc và đường sắt đô thị, hướng tới mục tiêu trở thành siêu đô thị kết nối của khu vực phía Nam.
Phục Hưng Holdings được vinh danh “Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc” năm 2025

Phục Hưng Holdings được vinh danh “Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc” năm 2025

Chiều 8/10, tại Trung tâm Phát thanh – Truyền hình Quân đội (Hà Nội), trong khuôn khổ Giải thưởng Chuyển đổi số Việt Nam – Vietnam Digital Awards (VDA) 2025, Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings đã được vinh danh ở hạng mục “Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc”.
Khánh Hòa: Sở Xây dựng cảnh báo người dân không mua bán, đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện

Khánh Hòa: Sở Xây dựng cảnh báo người dân không mua bán, đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện

Sở Xây dựng Khánh Hòa đã cảnh báo người dân không ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của các dự án khi chưa đảm bảo điều kiện mở bán theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản.
Kinh tế đêm bùng nổ, căn hộ Sun Group Bãi Cháy được săn đón

Kinh tế đêm bùng nổ, căn hộ Sun Group Bãi Cháy được săn đón

Trên thế giới, kinh tế đêm không chỉ là cuộc vui sau hoàng hôn mà còn là “cỗ máy tăng trưởng” thúc đẩy tiêu dùng và giá trị bất động sản. Trong bối cảnh Quảng Ninh định hướng “thắp sáng” kinh tế đêm với tâm điểm Bãi Cháy, Sun Centro Town nổi lên như lựa chọn hoàn hảo của các nhà đầu tư thông thái.