Tuy nhiên, nếu bóc tách sâu hơn cấu trúc dữ liệu, bức tranh của thị trường đất nền lại không hoàn toàn tiêu cực. Thay vì suy giảm trên diện rộng, phân khúc này đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, trong đó những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực bắt đầu ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét.
 |
| Một trong những chỉ báo đáng chú ý là mặt bằng giá giao dịch thứ cấp của đất nền đã tăng khoảng 4% so với đầu năm, chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng khai thác thương mại. |
Khác với giá sơ cấp vốn chịu ảnh hưởng bởi chiến lược bán hàng và chi phí đầu vào của chủ đầu tư, giá thứ cấp phản ánh trực tiếp mức giá mà người mua trên thị trường sẵn sàng chấp nhận. Vì vậy, việc giá thứ cấp tiếp tục đi lên cho thấy nhu cầu đối với nhóm đất nền chất lượng vẫn hiện hữu, bất chấp thanh khoản toàn thị trường chưa cải thiện mạnh.
Đây cũng là dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang có xu hướng quay trở lại với những tài sản đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và khả năng tạo giá trị lâu dài, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước.
Con số tiêu thụ 4% nếu chỉ nhìn bề nổi có thể tạo cảm giác thị trường đang "đóng băng". Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là khoảng 93% nguồn cung sơ cấp trong quý II vẫn là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước.
Phần lớn số hàng tồn này thuộc nhóm dự án từng gặp vướng mắc về pháp lý, vị trí xa trung tâm hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện - những sản phẩm vốn đã bị thị trường sàng lọc từ các chu kỳ trước.
Điều đó đồng nghĩa với việc tỷ lệ hấp thụ thấp không phản ánh sự suy yếu của toàn bộ phân khúc đất nền, mà phần nào bị kéo giảm bởi lượng hàng tồn có chất lượng không còn phù hợp với nhu cầu hiện nay. Trong khi đó, các dự án mới đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về pháp lý và hạ tầng vẫn ghi nhận tốc độ giao dịch tích cực hơn mặt bằng chung.
Một yếu tố khác đang hỗ trợ thị trường đất nền là sự khan hiếm nguồn cung mới.
Theo dự báo, trong quý III/2026, toàn thị trường phía Nam chỉ có khoảng 300–400 sản phẩm đất nền mới được mở bán - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Song song đó, chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng do giá đất đầu vào, chi phí vốn và các yêu cầu pháp lý ngày càng cao.
Điều này khiến khả năng xuất hiện các dự án có mức giá thấp hơn hiện tại gần như rất khó xảy ra.
Cấu trúc "nguồn cung hạn chế - chi phí phát triển tăng" đang tạo ra trạng thái tích lũy của thị trường. Nếu lãi suất tiếp tục hạ nhiệt hoặc dòng tín dụng bất động sản được cải thiện trong thời gian tới, lượng cầu đang chờ đợi nhiều khả năng sẽ quay trở lại nhanh hơn do nguồn hàng đạt chuẩn không còn dồi dào.
Một nghịch lý đang diễn ra là sự tăng trưởng mạnh của phân khúc chung cư lại tạo thêm dư địa cho đất nền.
Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đối với căn hộ đã tăng từ 38% lên 49% chỉ sau nửa năm. Giá bán sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới khiến suất đầu tư ngày càng cao, trong khi tỷ suất sinh lời từ cho thuê có xu hướng thu hẹp.
Khi khoảng cách định giá giữa chung cư và đất nền ngày càng nới rộng, nhiều nhà đầu tư dài hạn bắt đầu xem xét lại chiến lược phân bổ tài sản.
Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy dòng tiền thường vận động theo chu kỳ. Chung cư thường là phân khúc phục hồi trước nhờ nhu cầu ở thực, sau đó dòng vốn mới dần dịch chuyển sang đất nền khi mặt bằng giá căn hộ trở nên kém hấp dẫn hơn về hiệu quả đầu tư.
Ở góc độ này, tỷ lệ quan tâm 23% dành cho đất nền hiện nay có thể phản ánh vùng đáy của chu kỳ, hơn là tín hiệu của một xu hướng suy giảm dài hạn.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho rằng người mua đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang ưu tiên chất lượng sống, đồng thời nhận định văn hóa sở hữu căn hộ tại các đô thị lớn ngày càng phổ biến hơn.
Xu hướng này hoàn toàn có cơ sở trong ngắn hạn khi phần lớn giao dịch chung cư hiện nay phục vụ nhu cầu ở thực.
Đất nền vẫn là loại tài sản gắn với tâm lý tích lũy của nhiều thế hệ người Việt nhờ tính khan hiếm và khả năng lưu giữ giá trị trong dài hạn. Không giống căn hộ, đất không chịu áp lực khấu hao công trình, bài toán tuổi thọ hay chi phí bảo trì theo thời gian.
Chính vì vậy, việc nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh thời gian qua chủ yếu phản ánh xu hướng ưu tiên nhà ở trong bối cảnh chi phí tài chính còn cao, thay vì cho thấy nhà đầu tư đã từ bỏ đất nền như một kênh tích sản.
Dù đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, quá trình phục hồi của thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ không diễn ra đồng loạt.
Động lực tăng trưởng hiện nay chủ yếu tập trung ở nhóm dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu, quy hoạch rõ ràng và có khả năng khai thác giá trị thực. Trong khi đó, lượng hàng tồn thiếu pháp lý hoặc nằm ở các khu vực phát triển chậm sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
 |
| Điều đó đồng nghĩa với việc chu kỳ mới của đất nền sẽ không còn là cuộc đua theo tâm lý đầu cơ như giai đoạn 2020–2022, mà là quá trình sàng lọc khắt khe, nơi dòng tiền ưu tiên những tài sản có nền tảng thực. |
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường đất nền đang phát đi những tín hiệu hồi phục đầu tiên. Thanh khoản tuy chưa bùng nổ, nhưng giá thứ cấp tăng, nguồn cung mới ngày càng hạn chế và dòng tiền bắt đầu tập trung vào các sản phẩm đạt chuẩn cho thấy phân khúc này đang dần lấy lại vị thế. Đây có thể chưa phải là thời điểm của một "cơn sóng" tăng giá trên diện rộng, nhưng là giai đoạn đặt nền móng cho chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị sử dụng thực sẽ thay thế kỳ vọng đầu cơ để trở thành động lực chính của thị trường.
